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关于小户型房产投资的九个思考自2000年mycity面市，小户型不动产的销售是一路凯歌高奏，不论是创新的、还是跟风的开发商，这两、三年都是赚得笑得合不拢嘴。可以说，市场上各种类型、各种概念的小户型产品满天飞，如：单身公寓、酒店式公寓、公寓酒店、产权式酒店、soho、solo；以租养房、委托统一经营、回租后担保包租；住宅、商住、办公楼、纯酒店、分隔小商铺……，把广大的投资者弄得晕头转向，搞不清哪种产品对应哪个概念，有些开发商或代理商也刻意把产品往销售势头旺的概念上靠，更是使得市场上各种产品的概念混乱不清。据统计，小于70平方米的小户型产品的销售，01年是37万平方米，02年是57万平方米。03年上市的小户型产品，经初步统计，有30多个，总面积达90来万平方米。不可否认，经过这些年的发展，上海的小户型不动产市场确实有不少做得非常优秀的产品，但鱼龙混杂，概念乱飞，难免使广大消费者分不清优劣。投资者如何擦亮眼睛，在万花筒般的楼市中，挑选到真正优秀的产品，是值得仔细研究的。笔者认为有以下九个方面要深入研究和思考。一思：资源稀缺不动产是与土地分不开的，土地资源的稀缺决定了不动产的升值趋势。随着上海市中心可供开发的土地的逐步减少和市政府对中心城区容积率的控制，内环线内的不动产将变成“奇货可居”。投资者在进行不动产投资时，应尽量选择内环线内、至少也应是中环线以内的项目进行，这样可使项目在资源稀缺性上取得先机。不少国外不动产专业投资机构，在上海进行项目选择时，首先考虑的就是这一点。二思：地段环境不动产的投资收益是通过升值、租金等来体现的。项目所处位置是否交通方便，周边的配套生活设施是否完备，是否处于高档繁华的商业、商务和办公区附近，关系到此不动产今后的经营所面对市场客户的档次和支付能力，亦即能否以较高的价格和效率出租。不动产的最终使用者总是离不开商务工作、交际娱乐、日常生活或旅游购物的。因此，选择不动产投资项目时，所选项目应在高档繁华的商业、商务和办公区周围，车辆的出行要很方便，而相应的休闲娱乐和生活配套设施应很完备，这样面对的经营市场才会容量大、价格高，因而投资回报率也高。三思：规划发展不动产产品不同于一般商品，它的权利年限长达40---70年，因此，它的价值也应该从项目及周边长期的规划发展来看。长远的发展规划一般投资者难以知道，也具有较大的不确定性，但政府制定的5---10年的发展规划一般是很少改变的。一旦规划实施，不动产的价值就会得到提升，投资回报率也会成倍成倍的提高。浦东陆家嘴和轨道交通周边不动产的升值是最好的例证。四思：政策法规天时、地利、人和，政策法规可以说是天时。对不同的不动产，在不同的时期，会有不同的政策导向、法律法规，也具有一定的延续性。如最近上海市政府规定，整层的商铺、办公楼不得分割出售，就可能使分割出售的不动产的合法权益难于得到保障。另外，税收政策也是最明显的例证。商铺、酒店、办公楼、住宅这几类不动产的契税、营业税、所得税是各不相同的。现在，对住宅类不动产实行的税收政策是最优惠的。五思：权属性质权属性质直接影响不动产投资回报率的量化计算。不同的不动产项目，它们的产权年限、税费多少、首付比例、贷款期限、管理费用是各不相同的。住宅性质的不动产产权年限和贷款年限长，首付比例低，契税少，综合税率很低，其投资回报率容易提高。投资者在购置不动产时，一定要弄清楚它的性质，和它对应的税费等因素。在相同的承诺固定回报情况下，因以上因素的不同，投资回报会有很大的区别。可以要求出售方把帐算得明明白白，不得故意隐瞒。另外需要强调的是，有的不动产亦商亦住，看似扩大了使用客户的范围，但由此引发的管理混乱，可能使商、住客户都不满意，反而会使使用效率降低。六思：房型装修房型布局、房屋面积、得房率高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对使用客户的档次产生影响，进而影响投资回报率。面积太小、得房率低，会影响使用功能；如每层20多套以上、电梯又少于5个，肯定会在进出高峰期造成拥挤和等待；装修标准应符合经营所面对的客户的要求，如地段虽好，但装修标准低，也会使租金降低；好的景观绿化是高档客户很在乎的因素，能帮助提高租金档次。同样是酒店，公寓式酒店因房型为家庭式，比传统酒店更具舒适、温馨感，作为一种新型的酒店型态，很受商务客的欢迎，现在的房价也较为合理，出租率较高。七思：经营方式经营方式是指投资者购买不动产后，以何种方式取得收益（这里主要指长期的租金收益）。一般有自营和委托经营两种。自营由自己寻找租客，存在花费时间多、出租断档、花费精力等问题。现时小户型不动产上市量巨大，租金也大幅下降。虽然自营方式自己可灵活掌握，投资风险小，但回报率也正在降低。委托经营是在开发商的策划下，所有投资者在购买后统一回租给经营管理公司，委托经营管理公司统一运营管理，投资者按运营情况定期获取回报，也有不少公司承诺给予固定回报。委托经营省时、省力，如果运营行业选择正确，运营管理良好，利润率会很高。但投资的风险在于经营管理公司的品牌、运作能力和经营诚信。八思：回报担保现在不少小户型不动产项目都采用回租委托经营、并提供固定担保回报的方式销售，有的担保期甚至长达10年。面对对这样的情况，投资者一定要弄清担保方的实力，看担保方是否真正有实力完成担保。有实力公司短时间的担保是可信的；长时间的担保，不论什么公司，其可信度都应该打点折扣。九思：运营管理良好的运营管理是投资回报率的真正保证。项目运营所面对的行业、运营公司的品牌、客户来源、成本的控制等是直接影响投资回报率的重要因素。同样是小户型不动产，办公楼和商住楼的运营管理是对项目的物业管理，其物业管理水平会影响它的出租率、续约率和租金的高低；自营的私房出租，其物业管理也在一定范围内影响它的出租率、续约率和租金的高低。运营管理对商铺和酒店的投资回报率的影响最为明显。商铺面对的是某个行业、某些商品的零售或批发，运营公司的品牌、运作能力、行业内号召力、消费者的集散程度会直接影响投资回报率。酒店、公寓式酒店的运营管理商会直接影响租金档次、酒店入住率、客户回头率、经营成本和经营诚信。20—80法则在酒店业也同样存在：80%的行业利润被20%的高星级外资管理酒店获得。因此，投资酒店或公寓式酒店时，应选择历史悠久、品牌国际知名、经营诚信、客户来源广泛、客户档次高的国际酒店管理公司来经营，以取得更高的投资回报。随着上海改革、开放的深入和世界级国际化大都市地位的确立，经济高速发展，各种国际、国内的商贸、投资、旅游、体育、会议、展览活动接连不断：2010世博会、f1大赛、华交会、国际展览……“上海每天都像在过节”，大批大批的商务、旅游人士需中短期驻沪，会给商业、酒店等行业带来无限商机，也可能给小户型不动产带来很高的投资回报率。但投资者也应在鱼龙混杂，概念乱飞的小户型不动产市场上擦亮眼睛，选择优秀的、适合长期投资的产品，以取得良好的投资回报。