6投资分析基础

房地产开发经营与管理吉林大学地球科学学院土地资源管理专业第二章房地产投资分析基础第一节现金流量的构成第二节资金等值计算应用第三节房地产投资经济效果评价第二章房地产投资分析基础第一节现金流量的构成第二节资金等值计算应用第三节房地产投资经济效果评价现金流量：一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入。第一节现金流量的构成现金流量图：概念：一现金流量投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发过程中的资金投入开发过程中的成本支出出租开发过程中的资金投入含建设成本和出租成本经营开发过程中的资金投入含建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入经营过程中的成本支出房地产投资项目中投资与成本的特点二房地产投资分析中的投资与成本1.房地产开发项目总投资2.开发成本在房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的成本费用3.经营成本指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。对于分期收款的项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本4.期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。三经营收入、利润和税金销售收入=销售房屋面×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入=营业额－商业营业成本－自营中的商业经营风险回报利润总额=经营利润＋营业外收支净值经营利润=经营收入－经营成本－期间费用－销售税金税后利润=利润总额－所得税可分配利润=税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润）经营收入利润税金销售税金：包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”土地使用税：房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税房产税：投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税企业所得税=应纳税所得额×税率；应纳税所得额=收入总额－准予扣除项目金额；房地产开发投资企业所得税税率一般为33%例1:房地产投资分析的目的，是为了[]。A.可行性研究的需要B.获得好的技术方案的经济效果C.对技术方案花费最小的投资D.尽可能降低投资成本。例2:人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价，称为[]。A.投资B.成本C.生产成本D.销售成本例3:某地营业税率5%，城建税率7%，教育费附加3%，则销售税金为应纳税销售收入的[]。A.15%B.5.5%C.12.36%D.8.56小结例题第二章房地产投资分析基础第一节现金流量的构成第二节资金等值计算应用第三节房地产投资经济效果评价第二节资金等值计算应用一资金时间价值的概念同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。复利计息是指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。二单利计息与复利计息三名义利率与实际利率利率TextTex名义利率指一年内多次复利时给出的年利率，等于每期利率与年内复利次数的乘积实际利率指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率r：名义利率i：实际利率m：一年内计息次数四资金等效值的概念是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。（等效值简称为等值）P-现值F——终值A——连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值s——每一时间间隔收入或支出的等比变化值n——计息周期数五复利计算六复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表])1()1(1)1([])1(1)1([1nnnnniniiiiGiiiAp])1()1(1)1([1nnniniiii等差序列现值系数]1)1(1[1niniGAA等差序列年费用系数等差序列的现值系数和年费用系数1)1(1)1(1nnissii)1(11111inAissiAPn当i≠s时当i=s时1)1(1)1(11nnsssiiAAnissi1111等比序列现值系数等比序列年费用系数等比序列的现值系数和年费用系数例一例二例三例四例五例六例1:已知年利率为15%，按半年计息，则年实际利率为[]。A．15.56%B．12.68%C．15.86%D．16.08%答案：A例2:在资金等效值计算中，人们把资金运动起点的金额称为[]。A．年金B．现值C．时指D．终值小结例题第二章房地产投资分析基础第一节现金流量的构成第二节资金等值计算应用第三节房地产投资经济效果评价一房地产投资经济效果的表现形式二投资回收与投资回报三收益率四其他投资经济效果评价指标第三节房地产投资经济效果评价一房地产投资经济效果的表现形式租金物业增值股权增加置业投资销售收入经济效果投资收益率开发投资二投资回收与投资回报投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中，所获得的报酬金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中一部分是还本，另一部分是付息对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款(投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报。全部投资收益率（Yo)权益投资收益率（YE）收益率内部收益率（IRR)折现率（净现值）三收益率收益率(YieldRates)是一个投资回报率，它通常被表示为一个复合年百分率(就像复利计息中的复利率一样)，表明了投资项目在某一计算周期内的连续收益能力(投资回报率通常为某年的收益或收入与投资之比)。折现率是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收益率。在投资者进行投资决策时，往往要求由未来物业投资收益转换而来的现值等于其当前拟投入的资本，因此投资者希望的收益率应该等于一个特定的折现率。内部收益率(IRR)代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。一项投资的内部收益率是一个使得该项投资未来收益的现值等于其当前所投入资本价值的收益率。全部投资收益率(Yo)反映了全部已投入资本的收益水平。可以认为是权益资本收益率和借贷资本收益率的合成。(概念上)全部投资收益率是权益资本收益率和抵押收益率或抵押贷款利率的加权平均。权益投资收益率(YE)是衡量投资者投入自有资本或自有资金收益水平的指标。四其他投资经济效果评价指标现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系Text例如：某商业店铺的购买价格为59.5万元，其中35万元由金融机构提供抵押贷款，24.5万元由投资者现金支付。如果该项投资扣除抵押贷款还本付息后的租金收入现金流量为1.96万元，则该投资的现金回报率为1.96/24.5=8%。1.现金回报率扣除折旧前的净收入/除以业主的初始现金投资1物业投资所获得的年净经营收入/年还本付息数额。2例如：某物业投资所获得的年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为30/20=1.5。3物业的还本付息比率越高，表明该投资的还贷能力越强。2.还本付息比率某小型写字楼的价值为50万元，其中投资者投入的股本金为20万元，另外30万元为年利率7.5%、期限30年、按年等额均还的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房地产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的运营费为毛租金收入的30%。计算该写字楼的投资回报。例题（思考）