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2011年新国八条及沪渝房产税解读新城地产常州公司营销部2011.2.21FutureLand导读后期政策、供求及市场机会预期2月份公司项目销售表现及存量房源情况下阶段针对性营销策略2月份市场成交表现政策出台背景及细则解读FutureLand政策出台背景及细则解读FutureLand第三轮调控背景——春天里的寒流国内经济强劲复苏1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。出口回暖、房地产投资不减从2010年的出口累计同比来看，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%。房价持续上涨从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，然而房价却愈挫愈勇，去年12月全国商品房销售均价同比平均涨幅为9.3%；今年1月全国70个大中城市68个价格环比上涨，其中10个涨幅超过10%。CPI屡创新高，通胀压力突出，流动性泛滥，持续负利率时代受到楼市调控压力，部分资金从楼市退出流入商品市场，物价上升压力骤增，CPI持续攀升，“保增长”的目标实现后，“防通胀”成最大忧患；近2年来M2(现金+存款)及国内贷款快速增长，贷款增速处于历史高位且有扬头迹象；自2010年2月开始进入负利率时代，随着通胀压力的加深负利率持续扩大，即使经过2010年两次加息后，按照1月份4.9%的CPI,负利率仍有1.9%的缺口。无论是“国十一条”“国十条”，“国五条”还是“新国十条”，不管是“差异化信贷”、“加息”，还是“征税”、“停贷”、“限购”，政策出台频率之高、手段之多及力度之严都创造了历史之最，房价愈挫愈勇，量跌价升，与政府新政调控最初意图背道而驰，这是“1.26新政”（新国八条）及沪渝房产税细则赶在2011年春节前就出台的本质诱因：市场拂了政府意。FutureLand第三轮调控突如其来时间部门政策名称政策要点政策影响1.26国务院新国八条会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施第三轮调控开始，重伤改善型置业1.27沪、渝市政府房产税细则上海增量房按人均60平米起征，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%，还规定了几种退还、免征房产税的情况。重庆主城九区内存量、增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%-1.2%上海抑投资重庆打豪宅2.1上海市政府国八条细则提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。至2月20日，除江苏省政府外，青岛、上海、济南、成都、长春、北京、南京、贵阳、南宁、太原共计10城市出台国八条细则，北京细则最为严厉，大幅提高外地人购房门槛，但限购认房适当保护了改善性需求，同时以行政追责的方式一定程度上抑制了中高档住房的供应。除南京、苏州外，无锡、常州也有可能出台限购令，其中无锡在2010年房价排行榜中位列第23；常州在1月份住宅价格环比涨幅中居首，同时也是交易较为活跃的三线城市。1.31江苏省政府国八条细则控制房价：除南京外，省内其它城市也可适时限购住房保障：落实新商品房配建廉租、公租房比例政府问责：措施落实不到位，对政府负责人要约谈问责此外要求各地积极引导房地产开发企业转变经营策略，调整户型结构，增加中小户型普通商品住房有效供应，逐步提高成品住房开发建设比例，并科学控制建设成本，以合理的价格进行销售。2.16北京政府国八条细则外地人购房须提供五年纳税证明；限购以认房为标准；开发商定价与成本差异过大将追责；FutureLand购房成本上升房企资金链遇险时间部门政策名称政策要点政策影响2.08央行上调存贷款利率从2011年2月9日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点。这是继去年2次上调以来，今年首次上调。此次加息系不对称上调，除1年期存贷款利率加0.25个百分点以外，其他档次存款利率加息的幅度高于贷款利率。1.这次加息是对1月份信贷增长较快、物价创出新高、境外商品价格近期持续上涨等的反映。2.加大了房企与购房者的融资成本；2.09住建部上调公积金存贷款利率从2011年2月9日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；加大购房者融资成本。2.18央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次存款准备金率上调之后，大型金融机构存款准备金率将达到19.5%的历史高位。融资难度再次加大。2.19南京市政府国八条细则提出住房转让营业税、限购、土地监管、、预售资金监管等政策，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。出台限购政策抑制投资、投机需求首套房贷利率优惠实质性取消，且由于利率过低，银行不支持做首套住房按揭贷款，除非客户接受利率上调；1。购房者融资成本上升；2。房企预售资金回笼难度加大；FutureLand新“国八条”来了2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议最后确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地区年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。FutureLand“国办发1号文”具体内容及点评主要条款关键内容点评1、进一步落实地方政府责任合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。明确房价控制目标，稳定预期，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价2、加大保障性安居工程建设力度多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应扩大保障性住房覆盖范围，腔调公共租赁住房发展3、调整完善相关税收政策，加强税收征管买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；各地要加快建立和完善个人住房信息系统。加大房产交易成本，打击投资投机，完善个人住房信息系统为后续的房地产税制改革打下基础4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。此前是二套房贷首付款比例是50%5、严格住房用地供应管理落实“三类”住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。确保保障住房建设用地供给，明确土地招拍挂制度改进方向6、合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房。限购更加严厉、涉及城市更广7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制对于政策落实不力的省（区、市）人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。明确约谈问责机制，保障政策的有力执行和落实8、坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。舆论引导住房合理消费核心措施：提高首付比例，提高贷款利率+限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土地FutureLand2011年“国八条”与2010年“国十条”对比2010年“国十条”及相关配套政策2011年“国八条”行政手段问责对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。升级对于政策落实不力的省（区、市）人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。限购地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供社保及纳税证明暂停其购房。经济手段差别化利率二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍。升级对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上海可以上调。税收买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税。买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。FutureLand“8”——国八条（国办发1号文）——要点解读首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控市场。各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此外，调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨”明确为“房价控制在合理水平（所有城市）”，这表明您全国主要城市房价趋稳甚至结构性下跌的可能性正在加大。行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。“国办发1号文”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉（已有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得购房），涉及城市更广（包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市甚至更多城市即将限购）。金融、税收手段全面升级。“国办发1号文”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50%提高到60%(各地还可结合“房价控制目标”进一步提高)；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广“限房价、竞地价”方式出让土地等。落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。“国办发1号文”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围，有利于保证了相关政策的严格执行。此轮政策调控覆盖面更广、深度更深！FutureLand新“国八条”——政策解读2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标政策之解读本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。而其参考指标则主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”，就上海而言，按照上海十二五规划，未来五年上海GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的，同时意味着房产仍然是保值佳选。具体来看，宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。其中要求地方细则确定房价调控目标，由于调控目标的正负、绝对值，确定难度较大，目前已出的地方仍在谨慎回避，同时揣摩中央心意，此条款落实程度有待商榷。FutureLand新“国八条”——政策解读对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍政策之解读相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步