XXXX年阳江市土地增值税清算讲座XXXX0417

祥和代理谒诚为您2013-04-19广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]1阳江县房地产开发企业土地增值税清算讲座Tel：13715437395祥和代理谒诚为您2013-4-19广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]2金中霞简介广东祥和税务师事务所高级经理中国注册会计师中国注册税务师会计师担任多家大中型企业的财务、税务顾问，主持制定过多家公司的重组方案，先后为多家税务机关、经贸局等政府主管部门进及企业进行行了企业会计、税法方面的培训。在房地产财税、企业重组、企业所得税、营业税、土地增值税、转让定价服务等方面具有深厚的理论功底与实践经验。祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]3主要内容•一、房地产开发企业整体税务概况•二、土地增值税及其对房地产开发企业的影响•三、土地增值税的预征与核定•四、土地增值税清算的具体问题祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]4房地产开发企业整体税务概况•1、房地产业是国民经济的支柱性产业祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]51998-2012年中国房地产销售分析-10,000.0020,000.0030,000.0040,000.0050,000.0060,000.0070,000.001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%房地产销售总额（亿元）房地产销售占GDP比重祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]61998-2012房地产销售与GDP年份GDP（亿元）房地产销售总额（亿元）同比增长%房地产销售总额占GDP比重1998年84,402.302,513.302.98%1999年89,677.102,987.8719%3.33%2000年99,214.603,935.4432%3.97%2001年109,655.204,832.7523%4.41%2002年120,332.706,032.3425%5.01%2003年135,822.807,955.6632%5.86%2004年159,878.3010,375.7130%6.49%2005年184,937.4017,576.1369%9.50%2006年216,314.4020,825.9618%9.63%2007年265,810.3029,604.0042%11.14%2008年314,045.4024,071.00-19%7.66%2009年340,506.9043,995.0083%12.92%2010年401,202.0052,500.0019%13.09%2011年471,564.0059,119.0013%12.54%2012年519,322.0064,456.009%12.54%祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]7阳江六年房地产数据分析2,000.002,500.003,000.003,500.004,000.004,500.002007年2008年2009年2010年2011年2012年0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%平均成交价格房地产占GDP比重祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]8阳江近六年商品房（住宅）销售数据指标名称2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交面积（万平方米）70.4763.31100.66123.70153.80167.6成交金额(亿元）16.2015.7027.4038.6060.8080.3平均成交价格（元/平方米）2,299.002,480.002,722.003,056.003,453.004104GDP（亿元）405.3480.5527.3639.8773.53877.01房地产占GDP比重4.0%3.3%5.2%6.0%7.9%9.2%祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]9顺德八年房地产数据分析-1,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.008,000.002004年2005年2007年2008年2009年2010年2011年2012年平均成交价格0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%平均成交价格（元/平方米）房地产占GDP比重祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]10顺德八年商品房（住宅）销售数据指标名称2004年2005年2007年2008年2009年2010年2011年2012年成交套数(套)22,243.0012,564.0024,716.0026,483.0020,156.0021,312.00成交面积（万平方米）233.41311.91307.42169.34315.26307.24237.86261.56成交金额（万元）695,2801,003,6401,348,100744,7701,606,1901,992,2171,704,8051,788,490平均成交价格（元/平方米）2,978.793,217.724,385.264,398.085,094.816,484.247,167.266,837.78GDP（亿元）601.00849.621,279.251,582.311,882.071,935.572,263.902,338.80房地产占GDP比重11.57%11.81%10.54%4.71%8.53%10.29%7.53%7.65%顺德区新建住宅销售中，不含别墅、高档公寓。2006年数据暂时没查到祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]11•2、房地产行业是税务综合性最强的行业•房地产行业是涉及税种最多的行业，不完全统计,涉及到的税种就有十多项，分别如下：祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]12房地产开发企业的主要税种•1、营业税•销售：按销售、转让土地使用权、房屋（含商品房、旧房）收入的5%；•租赁：按租赁收入的5%•注意：销售不动产、租赁、建筑业营业税纳税时间祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]13•2、城市维护建设税•按营业税额的7%（城区），5%（县、区、镇），1%（乡）•阳江的城建税税率：江城区：7%阳春：市区：7%；下面各镇：5%阳东、阳西：5%祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]14•3、土地增值税•预征：除保障性住房外外，按销售收入的2%-2.5%缴纳（阳地税发（2010）112号）；•清算：按房屋销售和土地转让增值额的30%-60%计算征收，实行超率累进税率•核定：5%以上祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]15•4、印花税•产权转移书据：按购买土地使用权及房屋合同所载金额的0.05%缴纳；•销售开发产品：按销售合同所载房款的0.03%缴纳；•房屋租赁：按租赁合同所载金额的0.1%缴纳。祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]16•5、企业所得税：•利润：按应纳税所得额的25%计算缴纳；•预售：对所取得预售款按预计利润率计算应纳税所得额。祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]17•6、契税•开发企业购入土地使用权及房屋按3%-5%的比例税率缴纳契税，广东省规定的标准是3%。祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]18•7、个人所得税（代扣代缴）•个人股东分红：20%个人所得税；•工薪薪金所得；3%-45%的超额累计税率；•其他所得：20%的比例税率；•劳务报酬：20%-40%的差额累进税率祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]19•8、增值税：•房地产开发企业自身的增值税：特别关注：销售精装房、样板房中的营业税与增值税•供应商的增值税对其影响：祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]20•9、耕地占用税：•按实际占用耕地面积每平方米5-50元。祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]21•10、土地使用税：•阳江标准（2008年修订）：祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]22•11、房产税：•租赁：按租赁金额的12%缴纳；•自用：按账面原值的70%计算计税原值，按1.2%缴纳；•注意：房产原值中土地价值的计算•《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]23•12、其它税费：•车船税；•车辆购置税：•教育费附加：•地方教育费附加：•堤围防护费：阳江市直属、江城区、阳东0.1%；阳春市、阳西0.13%•价格调节基金：阳江按土地出让或转让，2元/平方米•顺德0.2%（按房产销售金额）祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]24•13、其它•除了这些外，还有没有其它的税费呢？•政府规费：江苏省的文件祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]25•3、房地产行业是个高税负行业祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]26•营业税•2012年营业税实现收入15747.53亿元,同比增长15.1%,比上年同期增速回落7.5个百分点。营业税收入占税收总收入的比重为15.65%。•分行业看,除金融业外,其他行业营业税增速均有所回落。其中建筑业和房地产业营业税同比分别增长18.6%和11.6%,比上年增速分别回落了6.7和3.3个百分点。祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]27•营业税收入增速回落的主要原因•一是商品房成交额萎缩、建筑业投资额增速回落,使得房地产和建筑业营业税增速回落。1-11月商品房销售额同比增长9.1%,比上年增速回落6.9个百分点;1-11月建筑业固定资产投资额同比增长18.7%,比上年增速回落20.1个百分点。•二是政策性减收因素。如,自2011年11月1日起,提高营业税起征点;2012年起先后在上海等12个省市对交通运输业和部分现代服务业等行业进行营业税改征增值税试点,营业税相应减收。祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务师事务所金中霞[e-mail]28•契税：•2011年契税实现收入2763.61亿元，同比增长12.1%，比上年增速回落30个百分点。契税收入占税收总收入的比重为3.1%。•2012年契税实现收入2873.92亿元,同比增长3.9%,比上年增速回落8.3个百分点。契税收入占税收总收入的比重为2.9%。•祥和代理谒诚为您2013-4-18广东祥和税务