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硕士研究生学位论文题目：姓名：学号：院系：专业：研究方向：导师姓名：二〇一年月北京大学硕士学位论文版权声明任何收存和保管本论文各种版本的单位和个人，未经本论文作者同意，不得将本论文转借他人，亦不得随意复制、抄录、拍照或以任何方式传播。否则，引起有碍作者著作权之问题，将可能承担法律责任。摘要I摘要在改革开放的近十几年中，房地产业，特别是以商品住宅开发为主要获利手段的行业模式，为我国社会经济的发展和国内城镇化的过程做出了极为重要的贡献。但同时，房地产行业的高速开发与粗放经营并存，带来国民经济的结构失调，产生了大量的资源的损耗，也产生了严重的房地产业与城市发展之间的矛盾等等。随着国家各项政策调控措施的出台，房地产业利润不断降低，资金链条不断脆化，使得原有的行业模式早已不得不有所改变。本文正是通过对目前房地产行业现状的分析，得出目前整个行业面临转型的迫切需求，而转型的方向主要包括金融化、互联网化、多元化和行业细分化，包括旅游、养老等综合体。同时通过比较国内外房企在养老地产领域的转型、创新、突破和具体实践。最终得出的结论是，我国的房企正在转型，养老地产是目前我国房地产企业转型过程中一个重要方向。在不久的将来，房地产业不再是仅仅建设房屋的短期工程制造，而应该是以房地产开发为基础、以核心运营为业绩增长的全周期的长期行业；房地产业不再仅仅是老百姓居住的房子，而应该是可持续发展的综合性社区、养老居住区、产业园地、城市综合项目、文化及旅游项目等等；房地产业不再仅仅是最最低端的普通制造业，而应该是更加全面和丰富的服务体系和金融体系。本文通过新常态下养老地产的发展，借鉴国际上的经验，引入保险资金的投资运营金融化研究，试图使养老地产真正得到健康、创新的发展。关键词：房地产，；转型，；创新，；养老，；养老地产融资北京大学硕士学位论文ENGLISHTITLEAuthorName(Major)DirectedbyyourSupervisorABSTRACTDuringthepastcoupleyears,therealestateindustrythatmainlyincommercialpropertydevelopmenthasmadepredominantcontributioninthedevelopmentofChinaeconomicsocietyandurbanizedprocessduringpastdecade.Theindustrialboomandwildlygrowth,aswellastherapiddevelopmentandextensivemanagementhavebeencoexistinthisperiod,leadingtoalargeamountofresourceconsumption;alsoresultinthecontradictionbetweentheindustrialdevelopmentandurbandevelopment.Atthesametime,alongwithallcontrollingmeasuresandregulationsbeingintroducedbythestategovernment,realestateindustryprofitsdecrease,thefundchainembrittlement，theoriginalbusinessmodelhasnotbeenabletocontinue.Thisarticleisconcludedthattheenterprisefacesthepressingneedsoftransformationbyanalyzingthecurrentsituationoftherealestateindustry,andthedirectionofthetransformationmainlyincludesfinancialization,Internet-enabledbusiness,diversificationandindustrialdifferentiation,whichincludingtravel,retirementsuchintegration.AtthesametimetakeTideHealthlandCampusastheleadingdomesticretirementcommunitymodelasanexample,thatespeciallyfocusesonthetransformation,innovation,thebreakthroughandspecificpracticeinthefieldofretirementrealestateindustryforTideholdingcompany.FinallycametotheconclusionthattherealestateenterpriseinChinaisintheprocessoftransformation,andhasalreadybeguntoformanewbusinessmodel.Inthefuture,therealestatebusinessisnolongerjusttheshort-termforbreadorflouronly,moreover,itwillbethewholelifecyclewhichisonthebasisofdevelopmentandoperation-focusedaslong-termcareer;realestateisnolongerjustabouthousing,butalsoforthesustainabledevelopmentofcommunity,theintegrationofurbanlife,industrialpark,retirementresidentialarea,thehot-spotofculturaltourism;realestatewillbenolongerjustmainlyinsellingtheproducts,butalsoundertaking,cultivatingtheresourceintegrationplatformandassetsvalue-addedplatformofindustrialdevelopmentandurbandevelopment;北京大学硕士学位论文IIIrealestateisnolongerjustinmassivemanufacturing,butalsowillbeadiversifiedserviceandfinancialindustry.KEYWORDS:RealEstateIndustry,;Transformation,;Innovation,;Retirement,;RealEstateFinancingOfOld-People目录I目录目录................................................................I第一章绪论..........................................................11.1研究的背景....................................................11.2选题意义......................................................21.3文献回顾......................................................21.4创新之处（我也不知道创新点是什么）............................51.5研究方法及思路................................................5第二章我国房企目前的困境和转型之路..................................62.1我国房地产走过了黄金十年，形成了过热，出现了弊端..............62.2房地产在多年来在发展中走了一条过热-调整-再过热-再调整的路子...62.2.1资金面....................................................72.2.2房地产销售价格............................................72.2.3房地产销售面积............................................82.2.4房地产销售利润............................................82.3随着市场经济体制机制的不断完善，旧的模式难以为继..............92.4我国房地产企业在转型和创新中探索..............................92.4.1万科：城市配套服务商.....................................102.4.2花样年：社区运营和服务商.................................102.4.3万达：城市综合体运营商...................................112.4.4恒大：多元+规模+品牌”战略...............................112.4.5华夏幸福：搭建产业孵化平台...............................112.4.6绿地集团：加快形成“3+X”产业集群的总体布局..............122.5适应经济发展的新常态，选择生存与发展的新路...................12第三章与养老的结合是房企转型的战略蓝海.............................133.1供需严重失衡导致我国养老市场发展机会巨大.....................133.1.1养老需求激增.............................................13北京大学硕士学位论文3.1.2老年健康医疗服务存在刚性需求.............................133.1.3符合老年人需求的养老机构严重不足.........................143.2国家政策对养老产业的支持.....................................153.2.1加强对养老服务的支持力度，尤其是金融行业.................153.2.2各级政府要明确养老供地方式，加大对养老机构建设的支持.....153.2.3明确落实养老产业的各项税费优惠政策.......................153.3大力发展养老产业对国家的重要性...............................153.3.1开发养老产业是转变经济发展方式的重要方向.................163.3.2开发养老产业是调整经济结构的核心内容之一.................163.4结论：养老行业存在巨大的发展机会.............................17第四章养老地产国内外发展经验对比...................................184.1发展养老地产的国际经验.......................................184.1.1美国.....................................................184.1.2日本.....................................................1