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金三林：我国房价收入比的社会差距及政策启示房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。2005年，我国平均房价收入比只有6.77，并不是很高，而且与国际平均水平接近。但我国房价收入比的社会差距很大，2005年最低收入户的房价收入比是22.69，而最高收入户只有2.45，前者是后者的9.3倍，大大超过国际同等差距。这种巨大的社会差距，要求我国政府应对不同收入群体实施不同的住房政策，保障居民的基本居住权利。2006年国内有研究者计算出2004年我国房价收入比只有6.67，低于2000年的水平，并得出了“我国房价收入比依然在可以接受的范围内”这一结论。但为什么大多数人的感受与上述结论截然不同？原因就在于，我国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映我国居民购房能力的差距。本文根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2000～2005年最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比。结果表明，我国不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势。这也意味着，我国政府有必要建立符合我国国情的住房政策体系，对不同收入群体实施不同的住房政策。一、我国房价收入比的变动特点1.我国平均房价收入比的计算房价收入比是指家庭住房总价(即一次性购房总价)与居民家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。在国外，有新建住宅(新房交易)的房价收入比，也有旧有住宅的(二手房交易)的房价收入比，所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入。一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：每户住房总价=人均住房面积*每户家庭平均人口数*单位面积住宅平均销售价格；每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数*家庭人均全部年收入。由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。根据历年《中国统计年鉴》公布的相关数据，本文计算出我国1991～2005年的平均房价收入比如表1所示。从表1可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，2005年只有6.77，1991～2005年的数值在5.35到7.26之间，波动幅度为35.7%，也不是很大。2.我国平均房价收入比的变动特点如表1所示，从1991年到2005年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段：第一阶段是1991～1993年，房价收入比较快增长并处于较高水平，1992年的7.26是自上世纪90年代以来的历史最高值。第二阶段是1994～1998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。第三阶段是1999～2003年，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。第四阶段是2004年到2005年，为快速上升阶段。2005年的房价收入比6.77比2003年增加1.02，年均增加0.51，增速明显加快。2006年房价涨幅较大，房价收入比也会高于2005年。3.我国房价收入比变动的影响因素房价收入比的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况，即居民收入增速与房价增速的相对比率。从图1可以看出：在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004年以来，每户住房总价增速快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。需要指出的是，我国房价统计制度还存在一些问题：随着城市范围的扩张，不断有郊区房屋进入城市房价的统计体系，导致城市总体房价指数降低。如果还按原先的地域范围统计，房价涨幅应比公布的统计数据高出很多，房价收入比也将会大于本文的计算值。二、我国房价收入比的社会差距1.不同收入群体的房价收入比尽管从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但由于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势。本文根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比，如表2所示。分析表2可以得出以下结论：(1)我国中等收入户的房价收入比接近全国平均水平，中等以下收入户的房价收入比高于全国平均水平，而中等以上收入户的房价收入比低于全国平均水平。(2)我国最低收入户的房价收入比很大，2005年达到22.69，是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收入比也较大，2005年达到14.74，是全国平均水平的2倍多。(3)我国最高收入户的房价收入比很小，2005年只有2.45，是全国平均水平的36%。高收入户的房价收入比也很小，2005年只有4.1，是全国平均水平的60.5%。(4)我国最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，2005年二者的差距达到了20.24，最低收入户房价收入比是最高收入户的9.3倍。2.不同收入群体房价收入比的变动特点从表2还可以看出，我国不同收入群体房价收入比的变动具有以下特点：(1)中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断上升的趋势。其中，中等收入户的房价收入比从2000年到2005年的增幅为16.2%；低收入户的房价收入比从2000年到2005年的增幅为16.2%；而最低收入户的房价收入比从2000年到2005年的增幅高达53.7%。(2)我国高收入以上家庭的房价收入比总体呈现下降的趋势。高收入户的房价收入比从2000年到2005年的降幅为1.7%；最高收入户的房价收入比从2000年到2005年的降幅为20.4%。(3)我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大，2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年8.5倍，2004年8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍。需要说明的是，由于没有人均住房面积的分组数据，以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要小于全国平均水平，其房价收入比可能会小于本文的计算值；而高收入家庭的人均住房面积要大于全国平均水平，其房价收入比可能会高于本文的计算值。但是，由于高收入家庭的真实收入水平要大大高于统计水平，其真实的房价收入比应该低于本文的计算值。因此，即使考虑人均住房面积差异这一因素，“我国不同收入群体房价收入比差距很大，而且有扩大的趋势”这一结论也仍然成立。3.房价收入比差距扩大的主要原因2000年到2005年，我国每户住房总价增长了1.83倍，年均增长12.8%；最低收入户家庭收入年均增长3.5%，比住房总价增速低9.3个百分点；中等收入户家庭收入年均增长9.6%，比住房总价增速低6.8个百分点；中等偏上户家庭收入年均增长11.3%，比住房总价增速低1.5个百分点；高收入户家庭收入年均增长13.2%，比住房总价增速高0.4个百分点；最高收入户家庭收入年均增长17.2%，比住房总价增速高4.4个百分点。只有高收入以上家庭的收入增速才高于房价上涨速度，中低收入家庭的收入增长速度都低于房价上涨速度，尤其是低收入家庭的收入增速与房价增速差距很大。如表3所示。如果以房价增速与中等收入家庭收入增速大体同步为合理标准来看，我国近两年房价增速明显偏高，直接导致了中低收入家庭购房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直较低，即使房价增速保持在一个合理水平，这些家庭的房价收入比也依然会较高，与中高收入家庭的差距也会继续扩大。因此，我国房价收入比差距扩大的主要原因是居民收入差距过大，低收入家庭收入增长缓慢。三、我国房价收入比的国际比较1.平均房价收入比的比较关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4:1～6:1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内曾有学者提出我国房价收入比的合理范围应该是4:1～9:1之间。但实际上，房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗以及每年上市住房的构成等诸多因素的综合影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。例如，世界银行对全球96个国家(地区)1998年的统计资料显示，各地房价收入比的数值是高度离散的，这96个国家(地区)房价收入比，最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上国家(地区)的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入4～6范围内的只有一小部分地区。虽然没有国际惯例，但通过上述数据可以看出，在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4～8.4之间。从这个标准来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。2.房价收入比差距的比较从国际比较来看，我国不同收入群体的房价收入比差距是较大的，而且低收入家庭的房价收入比也是较高的。根据世界银行《2001年世界发展指标》提供的1998年全球96个国家(地区)房价收入比资料进行的分组测算：家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000～3999美元之间(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为5.6。如表4所示。2005年，我国最低收入户家庭收入为9998元，按当年中间价平均汇率(1美元等于8.1917元人民币)计算，约合1220美元，属于表3中的1000—1999美元组；中等收入户家庭收入为29265元，约合3570美元，属于表3中的3000—3999美元组；最高收入户家庭收入92463元，约合11290美元，属于表3中的10000以上组。但2005年，我国最低收入户房价收入比是22，69，是同组国际平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入户房价收入比是7.75，是同组国际平均水平(9)的86%；最高收入户房价收入比是2.45，只有同组国际平均水平(5.6)的44%。从全球96个地区(国家)的平均水平来看，高收入家庭的房价收入比总体上也低于低收入家庭，但差距要比我国小很多。2005年，我国最高和最低收入户房价收入比差距是20.24，而国际同等差距只有4.1，只有我国的20%。综上分析，我国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近；但是我国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比，比同等国际平均水平高出很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。这再次说明，我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，而根源却在于收入差距过大。四、我国住房政策的调整方向与主要任务尽管房价收入比的差距主要是因为收入差距造成的，但理论和实践都证明，在市场经济条件下，中低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，基本居住权的保障、购房能力社会差距的调节，需要政府住房政策发挥作用。这里的住房政策，是指政府满足不同层次住房需求的政策，它不同于产业政策，也不同于行业管理政策。土地资源的稀缺性和收入差距客观存在的现实，决定了政府对不同收入群体，应该有不同的住房政策：对低收入家庭，主要通过廉租房等政策保障其基本的居住需求；对高收入家庭，主要通过市场来满足其合理的居住和投资需求，但政府要通过间接调控来维护房地产市场的稳定；对于中等收入家庭，则需要政府和市场同时发挥作用。从国际经验来看，这种边界的划分是非常必要的，否则不是政策走样就是扰乱市场，都达不到政策的初衷。我国人口众多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系统不完善、公民对政府还不能实施有效监督等现实国情，决定了我国政府直接供给住房只能限制在小范围，即最低收入家庭。对于众多的中等(包括中低和中高)收入家庭，政府首先应调控市场来满足多样化的需求，同时通过金融支持来提高这些家庭的支付能力。对于高等收入者，应由市场来供给住房，政府主要通过货币政策来