房价收入比问题探讨

房价收入比问题探讨作者：蒲余路作者单位：西南财经大学,四川,成都,611130刊名：现代商贸工业英文刊名：MODERNBUSINESSTRADEINDUSTRY年，卷(期)：2010，22(4)被引用次数：0次参考文献(2条)1.陈淼峰.陈龙乾宏观调控对房地产价格的影响分析[期刊论文]-经济学家2005(2)2.刘霞辉我国房地产市场发展的几个问题2006(6)相似文献(4条)1.学位论文吕正辉我国住房市场非均衡问题研究2007我国房地产业经过20多年的发展，取得了巨大的发展，然而在房地产业快速发展的同时，非均衡现象也越来越严重。本文以非均衡理论为基础，对我国城镇住房市场非均衡运行的表现、原因、后果进行研究，结合武汉市住房市场从供求总量、供求结构、价格等方面进行了实证分析，并对我国住房市场的宏观调控问题提出了若干政策建议。我国住房市场非均衡运行首先表现为总量上的非均衡，一方面是潜在需求巨大与有效需求不足并存：另一方面是总量供给过剩与有效供给不足并存，造成了社会资源的巨大浪费。其次是结构上的非均衡，主要表现在经济适用房供应量太少、商品住房高中低档开发比例不合理、二手房市场发展迟缓等几个方面。再次是区域发展上的非均衡，不仅表现在我国三大经济带东、中、西部地区之间发展非均衡，还表现在东、中、西三大经济带内部各个省份之间也存在着明显的非均衡现象。出现这些非均衡问题的原因很多，主要包括市场机制不完善、宏观调控政策乏力、地方政府不作为、房地产融资方式单一融资门槛过低等。我国住房市场非均衡运行的直接后果就是住房市场陷入了高房价与高空置并存的“悖论。本文从完善经济适用房和廉租房供给制度，优化住房结构、大力推行中小户型，大力发展二手房市场和租赁市场，发展和完善住房金融市场，转化地方政府行为机制，引导居民树立正确的住房消费观念等几个方面提出了建议，以缓解我国住房市场日益严重的非均衡问题。2.学位论文戴鑫武汉市保障性住房供需研究2008住房在工业化和城市化进程中扮演着重要的角色，并在城镇居民消费需求升级的过程中成为居民消费的热点。住房问题产生的基本原因，是由于城市化和工业化加速发展，工业和人口在城市高度集中，从而形成了对城市土地和住房供应的巨大需求，产生了住房供应的绝对短缺，进而导致土地价格和住房价格不断上涨，最终超越了低收入居民家庭的住房支付能力，于是就产生了城市低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜住房标准的住房供给的矛盾。我国自1998年以来的住房制度改革，目的是让我国的福利性住房分配进入市场化、货币化分配阶段，运用市场经济的资源配置效率提高广大城市居民的居住水平。同时建立起以经济适用房和廉租房为主的保障性住房体系，以确保部分低收入居民得到基本的住房保障。但是由于保障性住房体系的供给不足以及建设管理制度的不完善，导致了城市保障性住房的供需问题。文章的第一部分是导论部，说明了文章研究的背景及意义，对国内外相关研究成果进行归纳并做出评价，介绍了本文的研究思路、方法及预期的创新之处。文章的第二部分分析了住房的基本属性及特殊的社会属性，说明住房市场的特征。通过分析住房的商品属性及特殊的社会属性，说明单纯以市场机制来配置这一商品的供给并不能完全满足社会不同消费能力的不同消费需求。指出土地供需与住房供需虽有紧密联系，但却属于不同的两个市场。在土地市场中，供给和需求的产品和目的都相对比较简单，参与者较少，市场机制比较容易发挥作用；但在住房市场，由于住房商品的复杂性和众多消费者消费需求的不同层次性，市场机制往往会从利润最大化的角度出发，供给高价的商品房，忽视了低收入消费者的住房需求。文章的第三部分引用国外政府在解决社会住房问题上采用的措施和制定的政策，为我国住房保障提供经验借鉴。由于保障性住房供需问题是一个世界范围内的共性问题，发达国家和地区在解决本国住房保障问题时，一般都会从供应公共住房、住房补贴模式、房租控制模式、减免税收政策、住房金融政策等几个方面进行入手。从这些国家和地区解决保障性住房问题的过程来看，政府对保障性住房高度重视，不断完善住房保障立法，并承担起保障性住房建设过程中的有限责任。此外，针对住房保障问题制定的多层次保障水平采取多元化的保障手段，从实物补贴转变为对个人或家庭资金的补贴，在保障性住房建设过程中避免贫民窟的出现，都是值得借鉴的经验。文章的第四部分分析了武汉市保障性住房的供给现状。武汉市是全国最早建设保障性住房的城市之一，经过十几年的发展，武汉市的保障性住房建设已取得了明显的成绩，广大居民的居住条件已得到很大的改善，城市的人均住房面积已接近30平米。但是由于近年来，武汉市房价上涨过快，房价收入比过高，保障性住房供需问题进一步明显。在保障性住房体系的建设过程中，也存在着保障性住房供给不足、保障对象身份难以确定、经济适用房面积过大、监督和“退出机制”不完善等问题。文章的第六部分提出，在解决武汉市保障性住房供需问题的过程中，应遵循适度保障、动态调整、分层次、多形式保障等保障原则，明确保障性住房的覆盖范围，确定保障性住房的保障标准，并对保障性住房的需求做出科学的预测，以便更好的制定和执行保障性住房的建设规划。在保障性支付的供给模式方面，应该提倡以经营城市的理念来指导住房保障体系建设，比如产权式廉租房，BOT供房模式，混合收入出租廉租房，这些方式都有助于减轻政府的财政压力。3.学位论文宋思涵上海市住宅供给与需求研究2007住宅问题伴随着住宅的存在而产生。随着上海房价持续高涨，普通居民购房越来越困难。本研究目的就在于试图分析问题的根源，寻求解决问题的方法，为城市住宅的健康发展提供一种理论指导。上海的住房制度改革后，市场成为市民获取住房的唯一途径。住宅需求由此得到了空前释放，伴随旺盛的住宅需求出现了成千的房地产开发企业，住宅需求与供给的扩大对促进住宅市场发展起到了一定的积极作用。但不可否认的是，市场上所供应的住宅与人们所需求的住宅之间存在着一定的差距，从而产生了新的住宅问题。这些问题主要表现为住宅供给与住宅需求之间的不均衡，供应量相对短缺，特别是中小面积、中低价位商品住宅供给量偏少，房价偏高，居民购买力不足。为解决住宅供需中存在的问题，本文先从住宅供给入手，首先分析了影响住宅供给的因素-—包括投资额、销售价格、政府管理、成本、政策法规、开发商市场预期以及住宅供给的时滞性等方面，这些因素有些影响住宅供给的数量、有些影响住宅供给的类型、有些影响住宅生产或交易的成本和费用，从而影响住宅供给的量与价。文章认为产生问题的原因主要是政府疏忽了对住宅的管理，开发商忽视了自己的社会责任、住宅设计面积偏大、再加上经济适用房缺失而配套商品房封闭运行等，最终导致了可供普通居民购买的房源数量少、价高、位置偏，而作为市场补充的保障型住房保障面窄、受益面小且供给不足。针对今后几年住宅供给可以保持多少数量，本文在第三章对今后几年住宅供给的数量通过多元线性回归等方法进行了近期和中期的详细预测。通过对住宅供给进行分析，可以为政府解决住宅问题、开发商项目定位提供一些思路。在住宅需求预测方面，文章分析了人口和家庭结构、人均GDP、房价收入比、金融政策、政府政策、居民的市场预期以及住宅的面积、位置和环境等影响住宅需求的因素，阐明现阶段住宅需求特点，以划分住宅需求类型为重点，逐一预测了每一类型的需求数量，进而预测住宅需求总量。在居民需求能力方面，通过分析平均收入家庭购房能力、计算家庭购房机会指数，提出了相应指标。这些住宅需求问题的分析，可以为开发商进行项目可行性研究、项目准确定位提供参考，也为居民选择购房区域和房屋价位提供方便。通过分析证明，短期内上海住宅市场是一个非均衡市场，本文通过建立非均衡模型模型计算非均衡度，并应用历史数据计算过去的均衡度，并利用预测的数据可得出未来的均衡度。运用“非均衡”理论和“非均衡”模型分析住宅价格与住宅市场总量的关系，得出在价格基本平稳情况下的住宅供求应保持的比例，并根据本文所预测的供求数量得出供求比例，预测出房价的涨幅，进而为宏观调控提供依据。为上海市住宅供给与需求中存在的问题，本文在借鉴发达国家和地区解决此类问题的经验的基础上，提出政府应该从土地审批和房屋建造过程加强监管，利用政策、法规引导住宅开发和消费，开发商和居民个人是住宅市场上供给和消费的主体，开发商应及时调整开发战略，居民购房应调整消费理念，成为上海楼市中理性的投资者和消费者。4.学位论文方梅房地产市场与城市经济协调发展研究2006我国房地产业经过改革开放后短短20多年的发展已取得巨大的成就，房地产市场体系也逐步建立起来。但是，由于国家的整体经济水平比较落后，加之市场发育较晚且不健全，近年来我国房地产市场一直存在“供给过量”和“有效需求不足”的矛盾。20世纪90年代以来，我国城市房地产市场经历了多次“跌宕起伏”的波动，特别是目前针对房地产市场发展现状和趋势的争论，恰恰说明我国目前房地产市场的发育过程中，仍存在很多问题需要我们深入的研究和解决。然而，国内目前有关房地产市场运行规律的理论研究，总体显得比较零碎和分散；缺乏系统、全面的一般性的理论分析框架，尤其是以城市社会经济发展为背景的研究尚比较薄弱；更忽视对于房地产市场的空间维度的经济学分析；对房地产市场如何使通过要素之间的相互扩张或收缩，达到其优化配置等结构平衡问题也缺乏深入探讨。鉴于此，本文将城市房地产市场的发展与城市经济的运行结合起来，用时、空相结合的思维方法了解两者协调发展的规律性。期望通过此项研究，对我国未来房地产市场的发展以及城市房地产市场发展战略的制定，从理论上及实际操作上进行有价值的探讨。本文在系统地综述已有的房地产市场与城市经济的相关领域研究成果的基础上，从时间和空间维度，通过总量、结构和布局三个方面，对城市房地产市场与城市经济的关联性进行分析，试图寻求一个较为完整的反映城市房地产市场与城市经济相互关系的理论体系，构建一个两者协调发展的一般理论框架。并联系某些特定城市作实证分析，探讨城市房地产市场运行规律及在一定时期的发展趋势和模式，进而提出应对之策。房地产市场的总量均衡，即使房地产的发展与宏观经济（GDP）、人口及人民生活水平的提高保持合理的比例关系，并使房地产市场供求在总量上保持均衡。本文对于房地产市场的总量均衡问题，主要从房地产的投资规模和增长速度、与城市经济存在均衡关系的房地产市场价格两方面进行深入分析。通过房地产投资与城市经济增长的互动机理的阐释和实证分析说明，在我国，房地产投资的增长和波动对城市经济有较大的影响，而城市经济则主要通过长期均衡关系来调整房地产投资的增长；并从房地产投资和城市集聚效应关系的角度，定量研究城市规模或城市聚集程度对投资的影响，得到我国大中城市的房地产投资基本依赖于城市集聚人口的能力的结论。房地产价格是体现总量协调发展最为关键的一个因素。文中基于住宅价格研究的理论基础，从构成城市基础因素及商品房供求倾向因素两个方面，对影响中国城市住宅价格的基本因素及其产生的变量进行了详细分析。并在此基础上，对住宅价格与城市经济之间的关系进行实证分析，论证了城镇居民人均可支配收入、预期、城市GDP对住宅价格水平存在显著影响，从总体上看，宏观经济的增长可以解释我国城市住房价格的增长。文中还对我国房价收入比的理论研究和现实状况进行了探讨。与总量均衡相对应，房地产市场结构均衡也是房地产市场与城市经济协调发展的要求之一。近年来，在全国或部分地区存在商品房大量空置和有效供给不足的矛盾，结构非均衡问题是产生此矛盾的重要原因。结合武汉市各类房地产商品的投资结构和供求结构的实证分析论证了房地产内部结构存在着一定程度的非均衡性。文中还通过分析市场层次结构的均衡问题，探讨房地产增量与存量市场的结构模式，提出我国住宅增量和存量市场发展不平衡的问题尤为严重，调整房地产市场的层次结构势在必行。城市房地产空间布局本质上是房地产市场内不同产品结构的房地产商品在城市空间区位上的选择。房地产市场的总量和结构均衡，最终要都要通过空间布局均衡或区位均衡才能得以实现。因此，城市房地产市场空间布局均衡是房地产市场与城市经济协调发展的关键。本文