房地产估价—第五章-收益还原法

收益还原法本章概要•收益法是房地产评估的基础方法，实践中常应用于具有潜在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济效用出发来评估房地产价格的方法，本章介绍收益法的基本原理和运用要点。通过本章学习，应了解收益法的理论依据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义，熟悉求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用。5.1收益还原法的基本原理•5.1.1收益还原法的概念•收益还原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他性质的资产评估的基本方法。是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率（还原率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。•又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。•采用收益还原法测算的价格称为收益价格5.1.2收益还原法的理论依据收益还原法的理论依据是预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益，那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用公式表示为：土地价格=纯收益/利息率例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多，实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达，但并不十分贴切。鉴于此，普遍适用的收益法的基本思想表述如下：将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，现在的钱比将来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。5.1.3收益还原法的特点•1.具有严格的理论基础•地租理论、生产要素分配理论•2.只对有收益或潜在收益的房地产进行评估•3.评估结果的准确度取决于未来房地产地方纯收益和收益率确定的准确度5.1.4收益还原法的适用范围收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用。如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。5.1.5收益还原法的操作步骤•1.收集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料；•2.预测估价对象的未来收益；•3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；•4.选取适宜的收益还原法公式计算收益价格。5.2收益还原法的基本公式1234na10Va4a3a2a1an……•5.2.1最一般的情形V－房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值n－房地产的收益期限，通常用年表示ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运营收益，简称净收益。ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期的报酬率（折现率）理论公式，实际无法操作)1()1)(1()1)(1(a1a2121211nnrrrarrrV•5.2.2最简单的情形•V=•=•a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限1lim1(1)nnarrra一、净收益及其他因素不变的公式㈠收益年限为有限年基本假设前提为：①净收益a每年不变，即a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③资本化率大于零为r。V=nnnrrarrra111111该公式的用途主要有：1、直接用于计算收益价格2、用于不同年限价格的换算3、用于比较不同年限价格的高低4、用于比较法中土地使用年限修正•㈡收益年限为有限年且资本化率为零•基本假设前提为：①净收益a每年不变；②收益年期为有限年；③资本化率r=0。则V=a+a+a+…+a=na•㈢收益年限为无限年V==1lim1(1)nnarrra•课后习题1•甲房地产的收益期为50年，单价2000元/平方米；乙房地产收益期为30年，单价为1800元/平方米。报酬率均为6%。请比较两宗房地产的价格高低。•净收益在前若干年有变化的公式•根据收益年限的长短，净收益ai在未来的前t年有变化的公式也分为两种具体情况，一是收益年限为有限年，二是收益年限无限年。•㈠收益年限为有限年基本假设前提为：①在未来的前t年(含第t年)有变化；②收益年期为有限年；③资本化率大于零为r。公式为：111(1)(1)(1)tiitntiaaVrrrr•㈡收益年限为无限年•基本假设前提为：①在未来的前t年(含第t年)有变化；②收益年期为无限年；③资本化率大于零为r。•式中：ai为未来第i年的净收益；a为t年后每年净收益；t为净收益有变化的年限。tt1iiir)r(1ar)(1aV•课后习题2•（1）某宗房地产的收益期为38年，预测未来5年的净收益分别为20，22，25，38，30万元，从未来第六年开始每年净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。•（2）预测某宗房地产未来5年的净收益分别是20，22，25，28，30万元，从未来第六年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%、请计算该房地产的收益价值。预知未来若干年后房地产价格的公式基本假设前提为：①已知或可以预测某房地产未来第t年末的价格为Vt；②房地产在未来前t年的净收益可以预测，且每年均有变化为a1、a2、a3…at。式中，ai为未来前t年（含第t年）中第i年的年净收益；Vt该房地产t年末的价格。前t年收益不变呢？ttiiti1VaV(1r)(1r)•某宗房地产目前的价格为3500元/平方米，年净收益为200元/平方米，报酬率为10%。现获知该地区将新建一座现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产目前的价格为7000元/平方米。据此预计火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产价格将达到7000元/平方米。请计算获知新建火车站后该房地产的价格。•某写字楼过去的市场价格为12000元/平方米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/平方米。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那是该类写字楼的市场价格将达到12500元/平方米，转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，请求取该写字楼目前的价值。•课后习题3•某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。净收益按等差级数递增（减）的公式㈠净收益按等差级数递增的公式有限年：无限年：21()1(1)(1)nnabnbVrrrrr•预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元，收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。•㈡净收益按等差级数递减的公式•有限年（只有这一种情况？）：•未来第n年的净收益为a-(n-1)b21()1(1)(1)nnabnbVrrrrr净收益按等比级数递增（减）的公式㈠净收益按等比级数递增的公式㈡净收益按等比级数递减的公式1lim1()1nnagVrgr1lim1()1nnagVrgr练习[练习1]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。[练习2]某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。[练习3]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。用于比较不同期限价格的高低[练习4]有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。用于因期限不同进行的价格调整[练习5]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。[练习6]某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/平米。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同之外，该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。[练习7]某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、25万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。[练习8]通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价格。[练习9]预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。[练习10]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。[练习11]某出租的写字楼需要估价，目前房地产市场不景气，但预测3年后会回升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平。而等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类投资的报酬