房地产开发企业成本和收入的会计核算

房地产开发企业成本和收入的会计核算会计规范会计政策开始实施时间坐标轴930102050713（年）两则两制三套会计制度大准则小准则（准则不分行业）关于房地产企业划型标准•《中小企业划型标准规定》工信部联企业[2011]300号大中小微营业收入200000万元及以上，且资产总额10000万元及以上营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下一、成本费用的核算与管理•参考资料：•《企业会计准则》•关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知财会[2013]17号执行日期：2014-01-01•《《万科集团房地产成本核算指导》•《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）等实际发生的各项支出预提费用待摊费用成本期间费用直接成本间接成本共同成本能分清成本对象的间接成本不能分清成本对象的间接成本开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程4.基础设施建设5.公共配套设施6.开发间接费未建在建已完工固定资产开发产品未销售已销售务成本主营业按制造成本法归集和分配直接计入房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图实际发生的各项支出预提费用待摊费用成本期间费用直接成本间接成本共同成本房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图能分清成本对象的间接成本不能分清成本对象的间接成本开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程4.基础设施建设5.公共配套设施6.开发间接费按制造成本法归集和分配直接计入直接成本间接成本共同成本房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图未建在建已完工固定资产开发产品未销售已销售务成本主营业开发成本1.土地征用及拆迁补偿费2.前期工程费3.建筑安装工程4.基础设施建设5.公共配套设施6.开发间接费房地产开发经营业务所得税计税成本核算流程图开发成本的归集与分配开发成本明细账包括——土地开发成本——房屋开发成本--------——配套设施开发成本——代建工程开发成本能直接计入“开发成本—XX对象”称为直接费用，否则按一定标准进行分配。成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费成本核算——会计科目开发成本—土地开发—房屋开发—土地征用及拆迁补偿费—XXX—前期工程费—基础设施费—建筑安装工程费—配套设施费—开发间接费—配套设施开发—代建工程开发成本核算——主要流程开发成本—房屋开发—XX对象开发产品营业务成本开发间接费等*直接费用分配完工完工已售结转利润未建待摊费用完工待售（注：不包括预售）摊销未建预提费用预提未建余：在建（一）土地开发成本的归集与分配•土地开发成本归集：商业性建设场地—“开发成本-土地开发成本”“开发成本-房屋开发成本”（直接）自用建设场地“开发成本-土地开发成本”（间接）（按一定标准分配）“开发成本-房屋开发成本”土地开发成本1)土地征用及拆迁补偿费(1)土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。(2)拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。(3)市政配套费：指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。(4)其他：如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。土地开发成本1)土地征用及拆迁补偿费有关分配方法为:按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。土地开发成本1)土地征用及拆迁补偿费方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。土地开发成本的归集例1：XX房地产开发公司2012年初开始开发甲乙两块地。甲为商品性土地，乙为自用土地，用于绿色小区楼盘开发。以银行存款支付下列款项（见表）。开发成本卡单位：万元项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费开发间接费开发成本合计甲土地800201029931乙土地700206210792合计150040164191723土地开发成本的归集１借：开发成本－土地开发成本－甲土地（征拆８００）（前期工程２０）（基础设施１０２）开发成本－房屋开发成本－绿色小区（征拆７００）（前期工程２０）（基础设施６２）贷：银行存款１７０４土地开发成本的归集２借：开发间接费用１９贷：银行存款１９３借：开发成本－土地开发成本－甲土地（开发间接费）９开发成本－房屋开发成本－绿色小区（开发间接费）１０贷：开发间接费用１９４借：开发产品－商业性土地－甲土地９３１贷：开发成本－土地开发成本－甲土地９３１（二）房屋开发成本的核算账户设置开发成本－房屋开发成本－商品房－出租房－周转房－代建房（二）房屋开发成本的核算－土地成本的分配例２ＸＸ房地产开发公司前期开发的乙土地已经竣工，本月在乙土地上开发绿色小区，开发产品包括１栋写字楼，２栋住宅（结构规模相同），１座社区中心等三个成本计算对象。各项开发产品占用土地面积比例为写字楼３０％，住宅６０％，社区中心１０％。乙土地开发总成本为７８２万元，其中：征地拆迁补偿费７００万元，前期工程２０万元，按房屋设施占地面积分配；基础设施３０万元，建安工程费３２万元按房屋设施建安工程概算价值分配。（见表）土地成本分配表单位：万元项目占地比例％征拆费前期工程建安工程概算价值基础设施分配比例％基础设施费建安工程分配比例％建安工程费合计写字楼３０２１０６１０００１１．８１２．６２４０．４住宅楼６０４２０１２１５００１７．７１８．９４６８．６社区中心１０７０２３００．５０．５７３合计１００７００２０２５３０１．１８３０１．２６３２７８２（二）房屋开发成本的核算－土地成本的分配借：开发成本－房屋开发－写字楼２４０．４－住宅楼４６８．６－配套设施－社区中心７３贷：开发成本－土地开发－乙土地７８２如果不单独核算土地开发成本，则直接进房屋开发成本（三）房屋开发成本的核算-前期工程费2)前期工程费(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。（三）房屋开发成本的核算-前期工程费(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。（三）房屋开发成本的核算-前期工程费2)前期工程费•能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本—土地开发—前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。（三）房屋开发成本的核算-前期工程费借：开发成本——房屋开发（ＸＸ）——前期工程费（在建）借（长期）待摊费用（未建）贷：开发成本——土地开发——前期工程费（间接费用分配）贷：预提费用（未建）贷：银行存款、应缴税费等（直接计入）（四）房屋开发成本的核算-基础设施费3)基础设施费(1)道路工程费：小区内道路铺设费。(2)供电工程费：变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。(3)给排水工程费：自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。(4)煤气工程费：煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。(5)供暖工程费：暖气管道的铺设费、集资费。（四）房屋开发成本的核算-基础设施费(6)通讯工程费：电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。(7)电视工程费：小区内有线电视(闭路电视)的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。(8)照明工程费：小区内路灯照明设施支出。(9)绿化工程费：小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。(10)环卫工程费：指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出。(11)其他：小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。（四）房屋开发成本的核算-基础设施费3)基础设施费•一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本—土地开发—基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。（四）房屋开发成本的核算-基础设施费借：开发成本——房屋开发（ＸＸ）——基础设施费（在建）借（长期）待摊费用（未建）贷：开发成本——土地开发——基础设施费（间接费用分配）贷：预提费用（未建）贷：银行存款、应缴税费等（直接计入）（五）房屋开发成本的核算－建安工程费4)建筑安装工程费(1)土建工程费(2)安装工程费(3)装修工程费(4)项目或工程监理费(5)其他可以自营开发或发包开发（包括甲供材料）的会计核算等（五）房屋开发成本的核算－建安工程费例３ＸＸ房地产开发企业将绿色小区写字楼、住宅楼的建安工程出包给某建筑公司，按合同规定结算工程价款。社区中心采用自营方式兴建。（1）写字楼工程领用电梯2部、住宅楼工程领用电梯6部进行安装，电梯每部实际成本50万元。（2）期末，出包工程完工，施工企业提交“工程价款结算单”，共计工程款3000万元，其中：写字楼1200万元，住宅楼1800万元。原已预付1000万元，余款以银行存款支付。（五）房屋开发成本的核算－建安工程费（1）借：开发成本-房屋开发-写字楼（建安费）100开发成本-房屋开发-住宅楼（建安费）300贷：库存设备-电梯400（2）借：开发成本-房屋开发-写字楼（建安费）1200开发成本-房屋开发-住宅楼（建安费）1800贷：预付账款–预付工程款1000银行存款2000（六）房屋开发成本的核算－配套设施费5）配套设施费(1)在开发小区内