搜索
2019/9/27四、开发产品成本核算程序(一)应设置核算的账户1．“开发成本”账户本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。2019/9/272．“开发间接费用”账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。•注意：开发间接费用与管理费用、销售费用的区别•业务招待费、会务费、咨询费、租赁费、违规建设被建设主管部门行政处罚款等。•已建未售房屋的物业看管费、售楼处发生的水电费、办公费、产权交易费等2019/9/27《施工、房地产开发企业财务制度》规定•管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。2019/9/27销售费用是指企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。房地产开发企业销售费用还包括开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。2019/9/27《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》•第七条计算增值额的扣除项目，具体为：•（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。•（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。2019/9/27•（三）开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。•（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。•（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。•（六）对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。2019/9/27土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费开发间接费用成本项目土地成本房屋成本配套设施成本代建工程成本开发成本开发间接费用2019/9/27(二)开发产品成本核算程序1．归集开发产品费用。(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费用”账户，即借记“开发间接费用”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。(3)将“开发间接费用”账户归集的开发间接费用，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费用”账户。2019/9/272．计算并结转已完开发产品实际成本。计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。即借记“主营业务成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。2019/9/27土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费开发间接费用成本项目土地成本房屋成本配套设施成本代建工程成本开发成本开发间接费用归集土地房屋配套设施代建工程开发产品分配销售出租2019/9/27五、土地开发的成本核算一、土地开发成本科目的设置开发成本—土地开发二土地开发费用的归集与分配见下图2019/9/27开发产品-土地银行存款应付账款库存材料应付工资开发间接费用开发成本—土地开发开发成本—配套设施开发开发成本—房屋开发2019/9/27（三）举例甲房地产开发公司于2004年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000㎡。开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：①支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：借：开发成本—土地—梁园(土地征用及拆迁费)25000000贷：银行存款25000000②支付拆迁补偿费5500000元，作会计分录如下：借：开发成本—土地—梁园(土地征用及拆迁费)5500000贷：银行存款55000002019/9/27③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：借：开发成本—土地—梁园(前期工程费)210000贷：银行存款210000④支付土石方费用5500000元，作会计分录如下：借：开发成本—土地—梁园(前期工程费)5500000贷：银行存款5500000⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1500000元：借：开发成本—土地—梁园(基础设施费)1500000贷：应付账款——X施工企业15000002019/9/27⑥9月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本——土地开发——梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：借：开发产品——土地(梁园)9427500主营业务成本——土地转让成本28282500贷：开发成本——土地——梁园377100002019/9/27注意：土地使用权的会计处理•《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让全方式取得的土地使用权，在未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按照本制度规定的期限摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。•无形资产准则第21条规定，企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。2019/9/27例：某企业于2002年7月15日购入土地使用权。有效期为70年，面积为1000亩，每亩购价为14万，于2003年1月20日开发其中的100亩，有关会计处理如下：土地使用权转入相关项目的确认时间为2003年1月⑴取得土地使用权时：借：无形资产14000万贷：银行存款14000万⑵2002年12月30日摊销无形资产＝14×1000÷70÷2＝100万借：管理费用100万贷：无形资产100万2019/9/27⑶2003年1月20日使用100亩土地时土地使用权转入相关项目的确认金额＝（每单位面积的购价－作为无形资产已摊销额）×该项目占地面积＝（14万－14÷70÷2）×100＝1390万借：开发成本-土地1390万贷：无形资产1390万2019/9/27六、房屋开发的成本核算（一）房屋开发成本科目的设置核算企业开发建设各项房屋所发生的各项直接费用开发成本—房屋开发按房屋的性质和用途设置“商品房”、“经营房”、“周转房”、“代建房”等明细科目（二）房屋开发费用的归集与分配见下图2019/9/27银行存款应付账款库存材料应付工资开发间接费用开发成本—土地开发开发成本—配套设施开发开发产品—房屋开发成本—房屋开发2019/9/27举例某房地产开发企业的安乐开发小区，在2004年度内，共发生下列土地开发支出和有关土地开发成本结转经济业务：1、用银行存款支付征地拆迁费525,000元2、应付设计单位前期工程款125,000元3、用银行存款支付建筑公司基础设施工程款150,000元上列各项土地开发支出，按各开发产品用地面积进行分配，各开发产品用地面积如下：201商品房2,000平方米202商品房3,000平方米301出租房2,000平方米401商品性土地10,000平方米451自用土地8,000平方米4、401商品性土地应分配的开发间接费用为40,000元。2019/9/275、401商品性土地和451自用土地开发完成并经验收，等待以后转让和用作房屋的建造。6、451自用土地根据规划设计要求，用于建造203商品房，302出租房和351周转房，自用土地开发成本按房屋用地面积进行分配。各幢房屋用地面积如下：203商品房3,000平方米302出租房3,000平方米351周转房2,000平方米2019/9/271、交付拆迁费借：开发成本--房屋开发—商品房（201工程）42,000—商品房（202工程）63,000—经营房（301工程）42,000开发成本-土地开发—商品性土地开发(401工)210,000—自用土地开发(412工程)168,000贷：银行存款525,0002019/9/272、承付前期工程款借：开发成本--房屋开发—商品房（201工程）10,000—商品房（202工程）15,000—经营房（301工程）10,000开发成本--土地开发—商品性土地开发(401工)50,000—自用土地开发(412工程)40,000贷：应付账款—应付工程款125，0002019/9/273、支付建筑工程款借：开发成本--房屋开发—商品房（201工程）12,000—商品房（202工程）18,000—经营房（301工程）12,000开发成本--土地开发—商品性土地开发(401)60,000—自用土地开发(412工程)48,000贷：银行存款150,0002019/9/274、401商品性土地分摊开发间接费用借：开发成本--土地开发—商品性土地开发（401工程）40,000贷：开发间接费用40,0005、401商品性土地等待以后转让借：开发产品—土地（401工程）360，000贷：开发成本--土地开发—商品性土地开发（401工程）360,000451自用土地开发完成并经验收，以后用作房屋的建造借：开发产品—自用土地（451工程）256,000贷：开发成本--土地开发—自用土地开发（451工程）256,0002019/9/276、451自用土地用于建造203商品房，302出租房和351周转房借：开发成本--房屋开发—商品房（203工程）96,000—经营房（302工程）96,000—周转房（351工程）64,000贷：开发产品—自用土地（451工程）256,0002019/9/27七、配套设施开发的成本核算（一）配套设施开发成本科目的设置核算企业开发建设各项配套设施所发生的各项直接费用开发成本—配套设施开发明细科目：大配套设施开发，非营业性公共配套设施开发（二）配套设施开发费用的归集与分配见下图2019/9/27银行存款应付账款库存材料应付工资开发间接费用开发成本—土地开发开发成本—配套设施开发开发产品—配套设施开发成本—房屋开发2019/9/27八、代建工程开发的成本核算（一）建工程科目的设置代建有两种情况：1、接受委托；2、投标中标开发成本—代建工程开发（二）代建工程开发费用的归集与分配见下图2019/9/27开发产品—代建工程银行存款应付账款库存材料应付工资开发间接费用开发成本—代建工程开发2019/9/27银行存款应付账款库存材料应付工资开发间接费用开发成本—土地开发开发成本—配套设施开发开发成本—代建工程开发开发产品—房屋开发产品—土地开发产品—配套设施开发产品—代