房地产税市场法、收益法

市场法基本原理及收益法基本原理2010年5月第一部分市场法基本原理●市场法概述●市场法的适用对象和条件●市场法基本公式●市场法评估步骤重点：市场法的适用对象、基本公式以及评估步骤。难点：市场交易情况修正、交易日期修正、房地产状况调整以及直接比较法和间接比较法。一、市场法概述（一）概念市场法又称市场比较法、交易案例比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向，求取估价对象的价值。一、市场法概述（一）概念在具体应用过程中，市场法分为直接比较法和间接比较法。直接比较法，是将待评估房地产与市场上实际发生交易的类似房地产进行比较，从而求取待评估房地产价值的方法。间接比较法是将待评估房地产与设定的标准房地产进行比较，通过修正待评估房地产与标准房地产的差异进而求取待评估房地产价值的方法。一、市场法概述（二）理论依据市场法评税的理论依据是房地产价格形成的替代原理。二、市场法的适用对象和条件（一）适用对象市场法适用于市场交易频繁的房地产的估价，如：住宅、商铺、写字楼、标准厂房等。对保有数量很少或者是很少发生交易的房地产，以及可比性很差的房地产，如非标准厂房、纪念馆、古建筑、寺庙、学校、医院、在建工程等，则很难用市场法进行评估。二、市场法的适用对象和条件（二）适用条件市场法的适用条件是在公开市场条件下，在估价时点附近有足够数量的公开交易案例资料，交易案例与待评估房地产应有替代关系。适用的具体条件：1.要有足够数量的比较案例。要求至少有3个交易案例。2.可比实例与估价对象之间可比较的指标、技术参数等是可以收集到的，并且能够量化。三、市场法基本公式影响房地产价格的因素主要有房地产的自身因素和外部因素。房地产的自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素三个方面。区位因素主要包括房地产坐落位置、与城市中心区域或某一标志性区域的距离、楼层、朝向、交通状况、周边环境和景观、外部配套设施、公共服务的好坏等；房地产的实物因素主要包括建筑规模、外观、建筑质量、建筑结构、功能、设施设备、内部装饰装修、户型布局、采光情况、噪声情况等；权益因素主要包括房地产的权利状况、使用管制和相邻关系等。三、市场法基本公式房地产的外部因素，包括人口因素、制度因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素以及其他因素等。市场法的基本公式：待评估房地产价格=可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+区域因素修正系数+个别修正系数）四、市场法评估步骤1.搜集房地产交易实例。2.选取可比实例。3.建立价格可比基础。4.进行市场交易情况修正。5.进行交易日期调整。6.进行房地产状况调整。7.求取比准价格。8.确定待评估房地产的价格。四、市场法评估步骤（一）搜集房地产交易实例。1.搜集房地产交易实例的内容要求。●交易实例房地产的基本情况；●交易双方的基本情况；●成交日期；●成交价格；●付款方式；●交易情况等等。四、市场法评估步骤（一）搜集房地产交易实例。2.搜集房地产交易实例的途径：●向政府有关部门获取，如房管部门、国土部门、规划建设部门等。●向房地产交易当事人获取。●向第三方获取，如房地产中介机构。四、市场法评估步骤（一）搜集房地产交易实例。3.建立房地产交易实例库。开展房地产评税工作必须建立交易实例库。交易实例库中包含的交易实例应该满足评税工作对评税对象空间覆盖性特点的要求。基于房地产市场变化情况的影响，需要定期更新房地产交易实例库，一般情况下，至少3个月更新一次。四、市场法评估步骤（二）选取可比实例。根据评估需要，从搜集到的交易资料中选取一定数量符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例，即可比实例。四、市场法评估步骤（二）选取可比实例。1.选取可比实例的基本要求：●可比实例应该是估价对象的类似房地产。●可比实例的成交日期应与估价时点接近。●可比实例的交易类型应与估价目的吻合。●可比实例的成交价格应该是正常情况下的价格或者是能够修正为正常价格。四、市场法评估步骤（二）选取可比实例。在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化为以下几点：●可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于同一供求范围内的类似地区。●可比实例的用途应与估价对象的用途相同。●可比实例的规模应与估价对象的规模相当。四、市场法评估步骤（二）选取可比实例。●可比实例的档次应当与估价对象的档次相当。●可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同。●可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同。●可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般在1年以内。●可比实例的成交价格应是正常成交价格或者能够修正为正常成交价格。四、市场法评估步骤（二）选取可比实例。2.选取可比实例的数量要求。从统计学角度看，选取的可比实例越多，评估结果就越准确。通常情况下，选取3-10个可比实例即可。四、市场法评估步骤（三）建立价格可比基础。建立价格可比基础主要包括以下几个方面：●统一房地产范围。●统一付款方式。●统一币种和货币单位。●统一采用单价。●统一面积内涵。●统一面积单位。四、市场法评估步骤1.统一房地产范围。（1）房地产实物范围不同。在这种情况下，统一房地产范围一般是统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加减。（2）含有非房地产成分。房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格（3）含有债权债务的房地产。房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务四、市场法评估步骤2.统一付款方式在房地产估价中，为便于比较，价格通常以一次性付清所需要支付的金额为基准。因此，需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。3.统一币种和货币单位。在统一币种方面，不同币种之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期的汇率，汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的买入、卖出中间价。四、市场法评估步骤4.统一采用单价。通常采用单位面积上的价格，如：元/亩或元/平方米。5.统一面积内涵。在房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内面积计价的，也有按使用面积计价的。进行估价评税时，必须进行统一。6.统一面积单位。一般为平方米或亩。四、市场法评估步骤（四）进行市场交易情况修正。造成成交价格偏差的因素主要有：●有利害关系人之间的交易。●强迫出售或强迫购买情况下的交易。●急于出售或急于购买情况下的交易。●交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。●交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。●交易税费非正常负担的交易。●受迷信影响的交易。四、市场法评估步骤（四）进行市场交易情况修正。进行交易情况修正的公式：正常价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数或：正常价格=可比实例成交价格±交易情况修正额四、市场法评估步骤（五）进行交易日期调整。交易日期调整也称作市场状况调整，是将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期调整的方法有百分率法和价格指数法。1.采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：估价时点的价格=可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数2.价格指数分为定基价格指数和环比价格指数。四、市场法评估步骤（六）进行房地产状况调整。首先，列出对估价对象价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位、实物和权益三个方面的因素；其次，判定估价对象和可比实例房地产在这些因素方面的差异，并对差异情况进行量化；最后，根据差异程度对可比实例价格进行调整。房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整两种方法。四、市场法评估步骤1.直接比较调整一般是采用评分的方法，以估价对象房地产状况为基准（通常定为100分），将可比实例房地产状况与之逐项进行比较、打分。直接比较法公式：可比实例在自身状况下的价格×=可比实例在估价对象房地产状况下的价格上式中，A代表可比实例相对于估价对象房地产状况的得分。100A四、市场法评估步骤2.间接比较调整是设想一个标准房地产状况，然后以此为基准（通常定为100分），将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐项进行比较、打分。间接比较法公式：可比实例在自身状况下的价格××=可比实例在自身状况下的价格×=可比实例在估价对象房地产状况下的价格上式中，B代表可比实例相对于标准房地产状况的得分，C代表估价对象相对于标准房地产状况的得分。100B100CCB四、市场法评估步骤（七）求取比准价格。1.直接比较法求取比准价格公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数或：正常市场价格估价时点价格对象状况价格比准价格可比实例价格实际成交价格成交日期价格实例状况价格四、市场法评估步骤2.间接比较法求取比准价格公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×标准化修正系数×房地产状况修正系数或：正常市场价格估价时点价格标准状况价格对象状况价格比准价格可比实例价格实际成交价格成交日期价格实例状况价格标准状况价格四、市场法评估步骤（八）确定待评估房地产的价格。从统计学的角度，确定待评估房地产的价格，有以下三种计算方法：1.平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法。2.中位数法，就是将若干比准价格按照价格高低进行排序，取位于数列中间的那个价格作为待评估房地产的价格。3.众数法，就是取若干比准价格中出现频率最多的那个价格作为待评估房地产的价格。在我国房地产估价实践中，一般多采用平均数法，中位数法次之，众数法较少使用。第二部分收益法基本原理●收益法概述●收益法适用对象●收益法基本公式●收益法技术路线重点：收益法适用对象、基本公式和技术路线。难点：收益法基本公式以及报酬率的确定。一、收益法概述（一）概念收益法，又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法实质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值，即把待评估房地产所有未来收益在评估基准日的现值估算出来。一、收益法概述（二）理论依据收益法的理论依据是房地产价格形成的预期收益原理，即房地产价格是由人们对其收益能力大小的期望决定的。具体来说，房地产价格是由投资者对房地产未来各年的收益多少、收益期长短以及所需的投资回报率的预期所决定的。二、收益法适用对象收益法适用的对象是具有收益或潜在收益的房地产，即那些能产生可用货币度量的持续性收益的房地产，如商业房地产（包括商店、写字楼、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站等），用于出租的公寓、工业房地产等。三、收益法基本公式收益法最一般的公式（原理公式）：V-房地产在估价时点的收益价格A-房地产的未来净收益，其中,,…,An分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期,…,第n期末的净收益Y-房地产的报酬率（折现率），其中,,…,Yn分别为相对于估价时点而言的未来第1期，第2期，…,第n期末的报酬率1A2A1Y2Y三、收益法基本公式n-房地产的收益年限（年），是从估价时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，通常为收益期限在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即==…=Yn=Y，公式可简化为：122nn,,1(1)(1AAAVYYY）1Y2Y三、收益法基本公式1.净收益每年不变当收益年限为有限年时：当收益年限为无限年时为：V=111nAVYYAY三、收益法基本公式2.净收益在未来的前若干年有变化：3.净收益每年按一定数额递增：tntniiiYYYAYAV)1