房地产估价理论与方法之收益法

房地产估价理论与方法——收益法及其应用目录§7.1收益法概述§7.2报酬资本化法的公式§7.3收益期限的确定§7.4净收益的求取§7.5报酬率的求取§7.1收益法概述含义理论依据估价对象和条件操作步骤一、收益法的含义1.①含义：（收益资本化法、收益还原法）是预测估价对象的未来收益，然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。②报酬资本化法：是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各时期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。③资本化：将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金。④收益法的本质是以房地产未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格2.收益法的理论依据①预期原理——决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。②基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。例1、（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益是予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】解析：如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。✘报酬资本化法3、收益法适用的估价对象收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。4、收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）5、收益法的操作步骤搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。预测估价对象的未来收益（净收益）。求取报酬率或资本化率、收益乘数。选用适宜的收益法公式计算收益价格。1、一般公式■一般公式——收益法的原理公式-V：房地产在估价时点的收益价格-A：房地产的未来净运营收益-Y：房地产的报酬率-n：房地产的收益期限在实际估价中，一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为：公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位nnYYYAYYAYAV1111112121211§7.2报酬资本化法的公式2、净收益每年不变的公式以上均假设净收益发生在期末，如实际发生在期初，则公式变形为12321111nnYAYAYAAV为有限年收益期限不等于，报酬率为净收益每年不变为公式的假设前提n0111YYAYYAVn为无限年收益期限大于报酬率为净收益每年不变为公式的假设前提n0,YYAYAV例2、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。净收益每年不变的公式的作用：①直接用于测算价格。②用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。例3、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】【解析】也就是租赁权价值。年租金=30*12*1000=36万元万租赁权价值67.40%1011%10111%105%1016%10172132在不同年期之间换算。两房地产报酬率相等时，两房地产报酬率不相等时，【重点】不同期限房地产价格之间的换算，已知无限年的价格求有限年的价格例4、己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。【2006年真题】A.3816B.3899C.4087D.4920另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。4000=A/8%×[1-（1+8%）-50],解得A=326.97326.97/6%×[1-（1+6%）-40]=4920✔3、净收益在前若干年有变化的公式收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式-t:净收益有变化的期限适用范围：根据估价对象的经营状况，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格4.净收益按一定数额递增的公式收益期限为有限年公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n收益期限为无限年公式的假设前提净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未来第n年为A+（n-1）b报酬率大于零为Y收益期限为无限年5、净收益按一定数额递减的公式公式:-b：净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）b假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减,未来第n年的价值为A-（n-1）b报酬率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n,且n小于等于A/b+1确定合理经营期年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n例5、预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）×2=0n=25÷2+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）×2=1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）×2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：6、净收益按一定比率递增的公式收益期限为有限年的公式g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1公式的假设前提①净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增②g﹤Y③收益期限为有限年n如g=Y时，YnAV17、净收益按一定比率递减的公式■收益期限为有限年的公式■收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE■有限年期的公式-I：有效毛收入-E：运营费用-gI：I逐年递增的比率-gE：E逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式nEEnIIYggYEYggYV11111118、预知未来若干年后的价格的公式——7个公式公式一-V：房地产现在的价格-Ai:房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益-Vt：房地产在未来第t年末的价格-t：持有房地产的期限公式二:上式中净收益每年不变为A,公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为△tittiiYVYAV111一般公式tttYVYYAV1111ttYVYYAV11111公式四：如果预测的是未来价格每年上涨率为g，即Vt=V（1+g）t公式五：净收益不是每年不变，而是按一定的数额b递增公式六：净收益如果按一定的数额b递减，tttYgVYYAV11111ttttYVYtYbYYbYAV111112ttttYVYtYbYYbYAV111112公式七：净收益如果按一定的比率g递增公式八，净收益如果按一定的比率g递减tttYVYggYAV1111tttYVYggYAV11111、含义：收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。2、三种情况的处理：①两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限§7.3收益期限的确定1.净收益测算的基本原理基于租赁收入测算净收益——投资法基于营业收入测算净收益——利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益（一）基于租赁收入测算净收益基本公式：净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用相关概念：净收益、潜在毛收入、空置和收租损失、有效毛收入、运营费用运营费用的构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）①不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量②不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧）③不包含改扩建费用——可用假设开发法来测算改扩建项目④不包含所得税——与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量§7.4净收益的求取两个重要指标：（可以通过市场法提取获得）%100有效毛收入运营费用运营费用率有效毛收入净收益净收益率运营费用率净收益率-1例6、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。【2006年真题】A.521B.533C.695D.711✔【解析】年租金收入＝500×120×12＝72（万元）运营费用＝72×25%=18（万元）净收益＝72-18=54（万元）78.520%10111%105411135nYYAV例7、【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。【2008年真题】A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税✔✔✔2、基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益3、不同收益类型房地产净收益的求取（一）出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益＝租赁收入－由出租人负担的费用租赁收入（2项）：