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2019/9/271第八章土地增值税《中国现行税制》2019/9/272本章内容第一节土地增值税概述第二节纳税人、征税范围与税率第三节计税依据和应纳税额的计算第四节税收优惠与征收管理2019/9/273第一节土地增值税概述一、概念二、分类：财产性质土地税收益或地租性质土地税土地收益：土地的增值收益自然增值：随着土地资源的日趋相对短缺，自然增值会越来越大投资增值：生地变熟地、房地产开发2019/9/274三、特点四、开征的目的或意义、作用1994年1月1日正式实施国家对单位和个人有偿转让房地产收入行为：取得收入环节：征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；对交易过程中的特定行为：征收印花税、契税；对所得收益：征收企业所得税和个人所得税2019/9/275取得收入环节：征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税对交易过程中的特定行为：征收印花税、契税对所得收益：征收企业所得税和个人所得税2019/9/276第二节纳税人、征税范围与税率一、纳税人二、征税范围转让土地使用权转让土地使用权及地上建筑物（转让房地产）存量房地产转让（二手房转让）2019/9/277注意问题：对集体土地使用权转让不征税：集体土地的自行转让是违法行为国有土地使用权出让行为不征税2019/9/278只对转让房地产并取得收入的行为征税：必须如房地产的出售、交换不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为：如房地产的继承、赠与等行为不征税不包括虽取得收入，但房屋权属未发生转移的行为：如房地产的出租、抵押即必须产权与收入同时实现三、税率：四级超率累进税率30％－60％2019/9/279第三节计税依据和应纳税额的计算一、计税依据与扣除项目计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额土地增值额＝转让房地产的应税收入－扣除项目金额（一）转让房地产的应税收入货币收入、实物收入、其它收入2019/9/2710（二）准予扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用指销售费用、管理费用、财务费用等期间费用不是据实扣除，按标准扣除扣除标准：2种利息支出＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5％（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10％2019/9/27114.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目专事房地产开发的，加计费用扣除＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％6.旧房及建筑物的评估价格重置成本价成新度折扣率2019/9/2712二、应纳税额的计算1．计算土地增值额2．计算土地增值额占扣除项目金额的比例，以确定土地增值额应适用的税率和速算扣除率3．计算应纳税额应纳税额＝土地增值额＊适用税率－扣除项目金额＊速算扣除率应纳税额＝∑（每级距的土地增值额*适用税率）2019/9/2713例：某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为3000万元，开发该写字楼的支出项目如下：支付土地出让金有关费用200万元，房地产开发成本1000万元，管理费用与销售费用是100万元，利息支出200万元（可按转让项目分摊并提供金融机构证明），转让环节支付的营业税等税金共计166.5万元，其中含印花税1.5万元，该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5﹪。试计算该单位应该缴纳的土地增值税。2019/9/2714扣除项目金额=200+1000+200+（200+1000）*5%+（166.5-1.5）=1625万元增值额=3000-1625=1375万元增值比例=1375/1625=84.62%应纳税额=1375*40%-1625*5%=468.75万元2019/9/2715第四节税收优惠与征收管理一、减税免税1.建造普通住宅出售，增值率≤20％；2.国家征用收回的房地产：拆迁补偿3.个人转让居住满5年的自用住房，免征；满3～5年，减半征税；3年，征税中。2019/9/2716（4．个人之间互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，免征土地增值税。5．以房地产进行投资、联营的，在投资期内暂免征收土地增值税。若投资、联营企业将房地产再转让的，应征收土地增值税6．对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税7．企业兼并中，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税8.房地产公司代客进行房地产开发的，取得代建收入，对其不征土地增值税）2019/9/2717二、纳税期限纳税人应当在转让房地产合同签订后的7日内三、纳税地点房地产所在地——房地产的坐落地如果纳税人没有按照规定缴纳土地增值税的，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属的变更登记