XXXXJP02、XXXXJP03厦门北站综合体地块投资分析报告

2013JP02、2013JP03北站综合体地块投资分析报告地铁智能时代新都市生活报告目录第一章：地块条件分析•地块区位分析•规划出让条件•地块四至分析•地块现状分析第二章：地块价值分析•区域规划分析•地块资源价值•地块SWOT分析•地块综合价值第三章：区域市场分析•土地市场分析•房产市场分析•区域市场分析•区域市场总结第四章：地块定位分析•客群定位•形象定位•产品定位•价格定位第五章：2013JP02地块投资测算•指标与开发计划•收入与成本估算•项目敏感性分析•项目投资测算结论•购地价格建议第六章：2013JP03地块投资测算•指标与开发计划•收入与成本估算•项目敏感性分析•项目投资测算结论•购地价格建议地块条件分析PART1地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析地块区位分析第一章地块条件分析本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧。规划指标2013JP022013JP03用地位置厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧土地用途商业、办公、居住办公、商业、居住土地面积（㎡）14114.55817652.934容积率4.117.48地上建筑面积（㎡）58000以下132000以下计价建筑面积（㎡）58000132000不同性质建筑占总建筑面积（㎡）商业：21840以下（37.67%）办公：19000以下（32.76%）居住：17000以下（29.31%）其他配套：不少于160（0.26%)办公：80000以下（60.61%）商业：27000以下（20.45%）居住：25000以下（18.94%）建筑密度(上限)60%60%绿地率(下限)10%10%其他规定及要求建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上规划出让条件第一章地块条件分析项目2013JP022013JP03出让方式拍卖起始价（亿元）2.7725.074起始楼面价（元/平米）47793844增价幅度（万元）300300竞买保证金554410148土地使用权出让年限办公50年，居住70年，商业40年办公50年，居住70年，商业40年规划动工时间交地之日起一年内开工规划完工时间交地之日起四年内竣工规划出让条件第一章地块条件分析2013JP022013JP03第一章地块条件分析地块四至分析拟出让地块厦门北站站台长途车站新城际广场村民自建房地块现状分析第一章地块条件分析目前场地已基本平整，项目周边的岩通路、岩兴路已建设完成。地块价值分析PART2区域规划分析地块资源价值SWOT价值分析地块综合价值区域规划分析第二章地块价值分析复合形态的城市门户及创意生活城南广场片区汽车城片区西城生活片区后溪生活片区站北生活片区中国智造片区中药城片区交通保障设施北广场片区拟出让地块地块所处厦门北站片区，以厦门北站为核心，打造集美区商贸讯息交流重镇以及生活、就业、出行平衡的新城区，是“交通、商务、居住”复合形态的城市门户及创意生活城。北站片区规划特点：通过完善配套，从产业、商贸等方面保障丰富的人流和客源，拉动片区成长。以交通枢纽为中心；交通枢纽与商贸中心结合；汽车、中药、IT等产业基础保障区域长期繁荣；第二章地块价值分析一心：主站房为交通枢纽中心；两轴：南北商务功能景观轴;东西铁路生态防护绿湖景观轴；三片：核心商贸服务片区，居住、商贸混合片区，居住片区；一环：片区步行休闲环道；七节点：商贸大街、站点综合开发、商务办公、商品贸易及展示、商业街、商业中心和街道服务；北站片区总体规划结构为“一心，两轴，三片，一环，七节点”第二章地块价值分析地块资源价值—交通地块位于厦门北站主站房北侧，毗邻杏林建设2010JP06地块与港务2010JY03地块，西侧临近圣果路，北侧临近圣岩路。与主站房仅咫尺之遥，属于北站片区的核心地带。厦门北站是厦深高铁、福厦高铁的重要节点，已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户。地块东面规划为轨道一号线，15分钟直通岛内。区域未来将形成长途汽车、高铁、地铁、快速公交组成的立体交通系统。岩通路第二章地块价值分析地块资源价值—配套厦门北站以高标准建设，具有较强的景观性；站前南广场（时代广场）是集休闲、购物为一体的大型市民广场已经建成。地块周边教育、医疗等设施正在逐步完善中，短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的原有相关设施。厦门邮件处理中心已落成，片区首个商品房项目中骏四季阳光及汽车物流中心已建成，迅速聚集人气，为本案提供潜在的客流保障。中骏四季阳光会所主入口透视效果图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏·四季阳光第二章地块价值分析地块SWOT分析ＳＷＯＴ1234Ｓ优势Ｗ劣势Ｔ威胁Ｏ机会◆紧邻厦门北站核心区，周边将集聚大量人流；◆地形方正平整，利于规划施工；◆区域发展前景良好,地价较为合理,升值空间大◆周边配套尚在建设中，居住条件未成熟；◆过于接近交通要道，有一定的粉尘和噪音污染◆城市经济不断发展，置业刚性需求增加；◆岛内外一体化建设先行区◆北站片区建设推进，衍生新的居住、投资需求，而岛内可供开发土地日趋减少；北站片区各规划建设进程直接影响客户对该片区的认可度权比细目优良一般较差差土地级别√自然景观√交通情况√生态环境√生活配套√社会治安√学区情况√社会人文√增值价值√区位形象√项目处于厦门新站片区，拥有优良的交通和区位优势，生活配套也在逐步完善中；地块所属区域成熟度在快速提升中，区域内有厦门西客站,BRT公交总站，未来随地铁1号线开通可快速进岛，随厦深铁路开通，将拥有更加便利的城际交通，项目将拥有较好的增值前景。地块综合价值第二章地块价值分析区域市场分析PART3土地市场分析商品住宅市场分析区域市场发展趋势第三章区域市场分析2007年至今，集美区共计出让商住用地40宗，其中2010年出让11宗。近三年来,商住用地供应逐步减少，2013年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让，市场呈现“供不应求”态势，开发商对于商住用地的竞价较为激烈。土地出让分析—商住项目637002902352140323336001000200030004000500060007000050100150200250300350近年来集美区商住类土地市场表现土地面积(万平方米)建筑面积(万平方米)楼面地价(元/平方米)第三章区域市场分析2007年至今，除2008年及2011年外，其他各年份均有办公性质用地出让，主要集中分布在集美新城和杏林湾片区，今年以来集美区唯一出让的一宗地块为位于集美新城的办公、商业地块，办公性质的建筑面积为9.62万平方米。土地出让分析—办公项目38.5049.1118.69039.359.620102030405060近年来集美区办公类土地市场表现土地建筑面积(万平方米)第三章区域市场分析二级市场分析—区域住宅整体市场分析近年来，集美区住宅市场表现火热，呈现逐年上涨势头。2011年，均价突破9000元/平方米，随着杏林湾片区大量新盘入市，成交放量，价格高企。2013年比2012年价格上涨了27.6%。28.1112.7474.3748.5779.68177.16180.556720657361457856914895941224302000400060008000100001200014000020406080100120140160180200近年来集美区商品住宅成交情况成交量(万平方米)成交均价(元/平方米)第三章区域市场分析目前集美区在售项目29个，待售项目5个，目前区域房源供应较充足，主要供应集中在杏林湾和环东海域两个区域。二级市场分析—区域项目分布图本案第三章区域市场分析区域竞品项目—片区已出让地块信息地块名称地块用途成交时间土地面积（公顷）建筑面积（㎡）楼面地价（元/㎡）竞得人2009JY01-B（北站营运中心）办公2009-2-2813.582278001000厦门经济特区房地产开发集团有限公司2009JY03酒店、办公2009-8-50.8548330671厦门港务地产有限公司2010TY01商业、酒店、办公2010-9-619.44234500695厦门国际航空港集团有限公司2010JP06（新城际广场）商业、居住、办公、幼儿园2010-12-159.943504801796厦门市杏林建设开发公司2010JY02商业、仓储2011-2-257.71832201138厦门建发汽车有限公司2011JP03（中骏四季阳光）商住2011-7-204.341105402877厦门中骏集团有限公司2012JP05办公、居住、商业、酒店、幼儿园2012-10-1713.797100002155厦门市万科房地产有限公司2012JP04商业、居住、办公2012-10-170.9348300870厦门联丰国际货运代理有限公司区域竞品项目—产品特征分析第三章区域市场分析类型项目名称批售套数主力产品最新销售均价（元/㎡）主力总价销售套数已批售销售率在售万科广场二期4513房：90-92㎡及110㎡4房:129-135㎡15000135-190万29665%新城际广场720107㎡-118㎡三房80-100㎡的二房1200096-130万50069%中交和美新城57489-143㎡三房及四房92㎡复式15000133-210万38067%天润新城27387-125㎡两房及四房12000104-140万24389%待推凤凰花城—首期88-114㎡二-三房————住宅莲花国际住宅套数172套，办公SOHO355套86-117㎡翡翠公馆————目前集美区在售项目，多以80-90㎡两房和90-110㎡三房为主，销售价格在12000-15000元/㎡，已批售产品的去化率均较高。第三章区域市场分析区域竞品项目—重点楼盘分析新城际广场基本信息占地：9.94万㎡总建：42.46万㎡容积率：4.20项目规划11栋高层住宅、2栋超高层写字楼以及大片商业配套总户数当期720户住宅户型107㎡-118㎡三房及80-100㎡的二房精装修标准毛坯在售开盘情况2013年7月开始推出，至今共推盘1次。销售情况目前一期房源已售罄价格情况7月初开盘起价为9940元/㎡,目前均价为12000元/㎡客群情况客户是岛内刚需和集美本地客群项目评价厦漳泉核心区的TBD创意驱动之城，前景广阔新站TBD项目，最近一次开盘销售均价为12000元/㎡（毛坯)区域竞品项目—重点楼盘分析第三章区域市场分析都市综合体，目前销售均价为15000元/㎡（精装）万科广场基本信息占地：13.79万㎡总建：71万㎡容积率：5.15项目规划71万平米超大体量，锻造集购物中心、写字楼、商业、酒店、商业街于一体的都市综合体总户数一期449套，二期451套住宅户型90-92㎡的小三房，110㎡的三房，129-135㎡的四房精装修标准3000元/平方米开盘情况2013年7月开始推出，至今已推盘2次。销售情况10月30日推二期451套房,小户型几近售罄，目前仅剩十几套大户型房源。价格情况7月27日首推价格为13000元/㎡-14000元/㎡精装标准2000元/㎡,10月推二期,价格已上涨到15000元/㎡客群情况客户以岛内外溢客户及集美本地客户为主项目评价万科品牌、地段升值潜力大供求分析：近年来集美区商品住宅供应较小，2013年到目前为止只出让一宗商业、办公用地。产品分析：片区内80-90㎡两房和90-110㎡小三房最为畅销，小面积低总价房源受区域刚需支撑。市场走势：随近年来区域商住用地供应量较小及区域交通环境的逐步完善，未来区域商品房升值潜力看好，价格则保持稳步上涨势头。价格总结：目前靠近地块的在售项目住宅销售均价集中在12000-15000元/平方米，目前价格趋于平稳。第三章区域市场分析区域市场发展趋势分析地块定位分析PART4客群定位产品定位价格定位主力集美本地及岛内自住客户主力客户——集美本地及岛内首购人群区域来源：集美本地、厦门岛内家庭特征：青年之家和经济务实家庭为主购买动机：青年之家以首次置业为主，经济务实家庭以改善置业为主居住态度：接受交通便捷、配套完善、低生活成本的新兴潜力区域经济能力：这两种家庭以中等收入群体为主，总价较