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2013P10后埔片区祥岭路与后埔路交叉口西北角地块投资分析报告城市中央·精装美宅报告目录第一章：地块条件分析•地块区位分析•规划出让条件•地块四至分析•地块现状分析第二章：地块价值分析•区域规划分析•地块资源价值•地块SWOT分析•地块综合价值第三章：区域市场分析•土地市场分析•房产市场分析•区域市场分析•区域市场总结第四章：地块定位分析•客群定位•形象定位•产品定位第六章：地块投资测算•指标与开发计划•收入与成本估算•项目敏感性分析•项目投资测算结论•购地价格建议地块条件分析PART1地块区位分析规划出让条件地块四至分析地块现状分析地块区位分析第一章地块条件分析地块位于湖里区后埔—枋湖片区成功大道东侧、后埔路西侧，岛内几何中心，区位优越。拟出让地块已出让地块吕2009G452009-12-08新景地双浦路中医院禾山中学岭路昌路金成功大道仙岳路后埔路祥岭路2011P202011-09-08新景地2013P102011P222011-12-20筼筜规划指标2013P10用地位置后埔片区祥岭路和后埔路交叉口西北侧地块土地用途居住、商业土地面积（㎡）36132.080容积率3.90地上建筑面积（㎡）140900以下计价建筑面积（㎡）138690不同性质建筑占总建筑面积（㎡）居住：128690以下（91.33%）商业：10000以下（含生鲜超市中心店1500以上）（7.10%）社区服务中心1800以上，“三合一”环卫设施250以上，开闭所160以上建筑密度(上限)35%绿地率(下限)25%其他规定及要求建筑面积144平方米以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%规划出让条件第一章地块条件分析项目2013P10出让方式拍卖起始价（亿元）18.13起始楼面价（元/平米）13072增价幅度（万元）500竞买保证金(万元)36260土地使用权出让年限居住70年，商业40年规划动工时间交地之日起一年内规划完工时间交地之日起四年内规划出让条件第一章地块条件分析国贸阳光第二城居住区祥店小学博士花园厦门中医院后埔-枋湖旧村改造地块（薛岭片区）温馨家园老人中心地块位置第一章地块条件分析地块四至分析地块南临博士新村和厦门中医院，东临厦门市湖里第二实验小学、第二城幸福生活等楼盘，北面为拆迁中的后埔村，西面为成功大道。北：民房西：成功大道南：博士山庄东：湖里第二实验小学地块现状分析第一章地块条件分析目前场地已基本平整，项目北面成祥岭路还未建成。地块价值分析PART2区域规划分析地块资源价值SWOT价值分析地块综合价值区域规划分析第二章地块价值分析后埔片区处于厦门岛的几何中心位置，一直以来被认为是厦门岛内最大的城中村，片区内建筑物因为间距过小等因素制约了片区的发展。目前，后埔连同枋湖片区为政府“十二五规划”重点发展和改造的区域，将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中心和亮丽的现代生活居住新城，发展空间及升值潜力无限。根据规划，后埔片区规划目标为创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷和环境优美的人居环境。将形成“一带，三心，多组团”结构。“一带”为绿化公建带，将是岛内惟一的“中央公园大道”，也是城中央绿色生态居住区；“三心”是三个公建中心，“多组团”则是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。片区土地利用规划图(仅供参考)第二章地块价值分析打造未来居住新城根据后埔新规划，后埔片区将形成“一带，三心，多组团”结构。“一带”为绿化公建带，将是岛内唯一的“中央公园大道”，也是城中央绿色生态居住区，未来片区居民休闲、锻炼就有了好去处；“三心”是三个公建中心，“多组团”则是由城市次干道分隔而成的多个居住组团。未来，后埔片区将改造成岛内东部最受瞩目的新行政、商务、文化中心和亮丽的现代生活居住新城。中央公园大道效果图第二章地块价值分析地块资源价值—交通地块东面为后埔路，后埔路为该片区内的主要交通路，由此可到达国贸阳光、联发新天地、太薇山庄等楼盘聚集区和商业集中区。地块西临成功大道，南面与仙岳路不过百米之遥。成功大道由南向北贯穿厦门岛，起点位于福厦路机场立交处，北与公铁杏林大桥接线相接，成为进出岛快速通道。仙岳路则位于厦门市本岛中部，西连海沧大桥，东接翔安隧道，是一条横贯厦门岛东西的交通要道，全长12公里，为城市一级主干道，远期为城市快速路。成功大道与仙岳路形成规划中的“十字”型的城市快速干道路网。仙岳路成功大道第二章地块价值分析地块资源价值—交通地块位于两条重要城市主干道东北侧，交通便利性显而易见。临近地块仙岳路上有中医院公交站，成功大道上有机场专线公交站，步行不过两三百米之遥，出行极其便利。由于处岛内几何中心位置，通过成功大道北可达枋湖新区和机场，南可抵莲花片区和厦门老城区，通过仙岳路东西向可经海沧大桥和翔安隧道快速出岛，立体交通网络，通行之优越性无可比拟。同时，地块以北方向金湖路上有枋湖客运中心，该客运中心日发班车500多辆，发车覆盖全省各市县，同时向东、向北辐射到江西、湖南、湖北、浙江、江苏、安徽、山东、河南、陕西、山西、河北、辽宁、四川、贵州、上海、北京、天津等省市，每天运送旅客约万人。到达各重要节点的车程节点位置距离车程市政府约6km9分钟高崎机场约5km7分钟厦门火车站约4.5km7分钟海沧大桥约6公里9分钟厦门大桥约5公里7分钟翔安隧道5公里7分钟第二章地块价值分析地块资源价值—生活配套地块北面多为村民自住房和安置房，城市化水平仍偏低，业态分布较零散；沿后埔路，高端楼盘聚集，已形成大型的生活社区，生活配套完善；人人乐生鲜超市近在咫尺；靠仙岳路有颇具特色的“第二城·闽南印象”大型古民居商业休闲文化广场和湖里区文化中心，给周边居民提供休闲娱乐场所。中骏四季阳光会所主入口透视效果图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏·四季阳光第二章地块价值分析地块资源价值—教育配套目前片区范围内已有吕岭幼儿园、吕岭小学、湖里第二实验小学、禾山中学、双十中学等。此外，整个枋湖－后浦片区中已有和规划有多所中、小学、幼儿园，随着未来整个大片区的日渐成熟，教育资源也将不断完善。中骏四季阳光会所主入口透视效果图厦门北站主站房及时代广场现状图中骏·四季阳光禾山中学湖里第二实验小学第二章地块价值分析地块资源价值—医疗、商业配套医疗配套：厦门中医院、厦门中医院江头分院商业配套：地块所属片区邻近SM商业广场，片区内国贸阳光、联发新天地等楼盘底商业态齐全且丰富、但分布较为零散。同时该区域也受到天虹商场、中闽百汇、万达广场等大型购物中心的商业辐射。未来，随着整个后埔片区的规划发展，片区内的商业配套也会逐步成熟。厦门北站主站房及时代广场现状图中骏·四季阳光闽南印象商业厦门中医院第二章地块价值分析地块SWOT分析ＳＷＯＴ1234Ｓ优势Ｗ劣势Ｔ威胁Ｏ机会区位优越，位于岛内几何中心立体交通网络，四通八达，出行便利，临近岛内两条城市主干道随着后埔-枋湖片区的改造建设，区域发展潜力大地块体量大,较好进行规划周边仍有村民自建房和未拆迁的城中村，居住品质有待提高西面接近主干道，噪音和粉尘污染严重岛内住宅用地稀缺，住宅存量较少，刚性及改善性需求大量存在作为重点改造片区，目前区域内直接竞争较小片区改造和建设带来较大升值空间调控政策持续且力度加大，限购政策和12月出台的购房落户政策或将影响购房者置业计划由于拆迁等问题存在，片区改造推进的速度较慢权比细目优良一般较差差土地级别√自然景观√交通情况√生态环境√生活配套√社会治安√学区情况√社会人文√增值价值√区位形象√地处岛内几何中心位置，且为厦门现阶段重点建设片区，毗邻枋湖湖里行政区和SM、万达等各大商圈，由区位所衍生出的各项资源优势诠释着其价值，未来该区域将逐渐成为城市新贵的置业摇篮。闹中取静宜居精致生活：地块虽处交通主干道附近，但由于此处地势较高，基本可以达到闹中取静。鉴于地块的体量不是太大及周边环境的特点，可将本案的客群基本定位在追求精致生活的城市新贵一族。地块综合价值第二章地块价值分析区域市场分析PART3土地市场分析商品住宅市场分析区域市场发展趋势第三章区域市场分析土地市场—2012年至2013年11月,岛内两区均无商住用地供应,商住用地稀缺性突显地块编号地块用途座落成交时间面积（m2）楼面价（元/m2）溢价率(%)受让人土地建筑2010P08住宅、商业湖里区06-08钟宅片区金山路东侧2010-4-8865616220973967.4%厦门新景地集团有限公司2010P11住宅、商业思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路东侧2010-6-81634940900691328.8%厦门开元国有资产投资有限公司2010P12住宅、商业思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧2010-6-81797345000684023.4%中铁二十二局集团有限公司2010P13住宅、商业、办公、酒店湖里区06-08五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧2010-8-8199530494630627436.3%上海兆瑞投资发展有限公司2010P14住宅、商业湖里区06-07片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧2010-9-826316954609795115.2%厦门龙郡投资有限公司2010P19住宅、商业湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧2010-11-19297675336014213136.6%上海瑞龙投资管理有限公司2010P20住宅湖里区06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧2010-11-19705201287001080754.4%厦门国贸地产有限公司2010P22住宅、商业五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧2010-12-1533576117250879135.2%厦门天地开发建设公司2011P20住宅、商业湖里区后浦片区双浦路与金昌路（规划路）交叉口东南侧2011-9-810198388001339748.9%厦门新景地集团有限公司2011P22住宅、商业湖里区06-05片区双浦路与金昌路交叉口东北侧2011-12-202115983800111071.0%厦门筼筜开发建设公司第三章区域市场分析二级市场—住宅供求分析2013年1-11月供求比为0.77，今年以来，由于岛内新盘较少，供求比持续下降，市场表现出供不应求的局面。鉴于岛内土地供应已无法满足居民购房需求，未来商品住宅价格上行将是大概率事件。数据来源：图智土地研究中心20062007200820092010201120122013年1-11月新增供应量165.49231.9612187.29117.59148.67134.5799.2销售量180.24165.7560.15181.1992.1896.24131.56128.96供销比0.921.402.010.481.281.541.020.770.000.501.001.502.002.500501001502002502006年~2013年1-11月岛内商品住宅供求走势单位：万平方米第三章区域市场分析二级市场—住宅均价分析8752125869756119391596018828201832357746836800608760127399882991431135005000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1-11月2006~2013年1-11月厦门商品住宅岛内外销售均价走势岛内岛外2013年1-11月，岛内商品住宅销售价格比去年上涨了16.8%。自2012年突破两万元大关后，价格一路高涨，且岛内外价格分化趋势愈加明显，岛内商品住宅产品大多走高端化路线；岛外以性价比和低总价吸引首次置业的购房者。数据来源：图智土地研究中心第三章区域市场分析岛内两区在售项目39个，待售7个，未来房源供应不足。二级市场分析—区域项目分布图截止2013年11月厦门住宅库存统计表（单位：万㎡）区域已批未售面积已动工体量未动工体量合计所占比重岛内79106018517%第三章区域市场分析区域市场枋湖—后埔片区