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试卷名称：房地产估价理论与方法精讲班第36讲作业卷开始时间：2008-10-218:40:1结束时间：2008-10-218:40:2答题时间：150分钟考生耗时：00:00:1试卷总分：70通过分数：42考生姓名：考生成绩：0标准题得分：0手工题得分：0评分方式：自动通过考试：未通过考试评语：详细情况一、单选题:1、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（）。（2003年试题）A．资本化率＝安全利率＋投资风险补偿－投资带来的优惠B．资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋投资带来的优惠C．资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋通货膨胀补偿－投资带来的优惠D．资本化率＝安全利率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿－投资带来的优惠ABCD你的答案：标准答案：d本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：2、在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，且不可续期。房地产的价值等于（）为收益期限计算的房地产价值。A．建筑物经济寿命B．土地使用权年限C．建筑物剩余经济寿命D．土地使用权剩余期限ABCD你的答案：标准答案：d本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：3、报酬率的表达式为（）。A．投资回报/所投入的资本B．投资回收/所投入的资本C．（投资回报＋投资回收）/所投入的资本D．（投资回收－投资回报）/所投入的资本ABCD你的答案：标准答案：a本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：4、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。（2005年试题）A．536B．549C．557D．816ABCD你的答案：标准答案：a本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：5、某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为（）万元。A．1372．73B．1309．94C．953．97D．932．37ABCD你的答案：标准答案：d本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：6、直接资本化法通常是采用（）的预期收益。A．估价时点B．未来第一年C．收益期内的算术平均数D．收益期内的中位数ABCD你的答案：标准答案：b本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：7、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。（2002年试题）A．价格B．租金C．潜在毛收入D．净收益ABCD你的答案：标准答案：a本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：有效毛收入乘数的是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数8、资本化率是（）的倒数。（2004年试题）A．毛租金乘数B．潜在毛租金乘数C．有效毛收入乘数D．净收益乘数ABCD你的答案：标准答案：d本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。9、忽略了房地产租金以外的收入和不同房地产空置率和运营费用的差异。是（）的缺点。A．毛租金乘数法B．潜在毛租金乘数法C．有效毛收入乘数法D．净收益乘数法ABCD你的答案：标准答案：a本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：10、（）不但考虑房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。A．毛租金乘数法B．潜在毛租金乘数法C．有效毛收入乘数法D．净收益乘数法ABCD你的答案：标准答案：c本题分数：2.41分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：二、多选题:11、收益法中确定报酬率的基本方法有（）。（2003年试题）A．市场提取法B．累加法C．指数调整法D．投资报酬率排序插入法E．收益乘数法ABCDE你的答案：标准答案：a,b,d本题分数：4.83分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：收益乘数是求取收益法中求取估价对象价值的方法。12、在V＝a／r［1－1／（1＋r）n］的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。（2002年试题）A．试错法D．移动平均法C．曲线拟合法D．线性内插法E．指数修匀法ABCDE你的答案：标准答案：a,d本题分数：4.83分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。13、收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数，包括（）。A．毛租金乘数B．利润乘数C．净收益乘数D．销售收入乘数E．总收益乘数ABCDE你的答案：标准答案：a,c本题分数：4.83分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：收益乘数里没有利润乘数和销售收入乘数。14、毛租金乘数法的优点是（）。A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料B．由于在同一市场，同一房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是－个比较客观的数值C．忽略了房地产租金以外的收入D．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计E．忽略了不同房地产空置率和运营费用ABCDE你的答案：标准答案：a,b,d本题分数：4.83分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：忽略了房地产租金以外的收入和忽略了不同房地产空置率和运营费用为毛租金乘数法的缺点。15、直接资本化法的优点是（）。A．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B．通常只需要测算未来第一年的收益C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D．资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E．计算过程较为简单ABCDE你的答案：标准答案：b,d,e本题分数：4.83分，你答题的情况为错误所以你的得分为.00分解析：直接资本化法的优点是；①不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；②资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；③计算过程较为简单三、判断题:16、投资回报是指所投入的资本的回收，即保本。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：4.83分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：投资回报是指所投入的资本全部回收之后所获得的额外资金，即报酬17、两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率低。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高，另一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低。由此，风险大的房地产价值低，风险小的房地产价值高。18、报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：19、由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利润去代替无风险的报酬率。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：应为存款利率20、市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：21、不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同权益、不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：22、为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。（）（2003年试题）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：应采用特定投资者要求的收益率作为折现率的选取标准。23、报酬率是典型投资者在房地产投资中所要求的报酬率。由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：24、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置（即100%出租）情况下，所能获得的归因于房地产的总收入。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：25、净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：26、资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：27、毛租金乘数法一般用于适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。（）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：毛租金乘数法一般用于适用于土地或出租型住宅（特别是公寓）的估价。但由于它的计算方法比较粗糙，往往作为市场法或其他收益法的一个补充。28、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系，通常很少直接采用净收益乘数法形式，而采用资本化率将净收益转换为价值的形式29、资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）（2005年试题）对错你的答案：错误标准答案：正确本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：30、在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。（）（2001年试题）对错你的答案：错误标准答案：错误本题分数：1.21分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分解析：由于房地产的类型、权益不一定相同，其投资的风险不一定相同，报酬率则可能不同。