收益法在各类资产评估中的应用

收益法在各类资产评估中的应用中联资产评估集团有限公司江苏分公司2019/9/271中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2007-8-28目录第一部分收益法概述第二部分评估对象第三部分收益期与预测期第四部分预期收益第五部分折现率第六部分其他2中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2007-8-28一、收益法概述学习目的：通过收益法在不同资产评估中的具体运用，进一步加深对收益法的理解，区别其中的不同和联系，达到融会贯通，活学活用，具体问题具体对待的目的。评估对象:企业价值、不动产、矿业权、资产组及资产组组合（含商誉）主要内容:评估对象的界定、收益额(收益口径)、收益期与预测期、终值、折现率3中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用一、收益法概述评估感悟：（1）审计讲究的是分析性复核，评估注重的是逻辑推理，遵循一致性、匹配性原则（2）收益法好比房地产评估中的剩余法，把其他要素贡献剔除，剩下的就是评估对象的贡献所体现的价值。收益法其实就是在做减法—减一点、扣一点、折一点（3）有经验的评估师往往可以先得出评估结果，剩下的便是“数字游戏”。既然是游戏，必然要遵循一定的规则（4）任何事情，要想取得成功都需要“用心”，评估更需要勤勉尽责2019/9/274中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用一、收益法概述提出问题：（1）营运资金：范围、最低现金保有量、溢余货币资金（2）资本性支出：与折旧摊销的关系（3）无风险报酬率:国债到期收益率、票面利率、是否含有通货膨胀溢价（4）风险溢价:成熟资本市场调整、净资产收益率、股票市场指数收益率（5）终值：是否考虑稳定增长率，戈登模型（6）资产组是否含有负债……2019/9/275中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用一、收益法概述收益法的定义：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法是将利求本的评估思路和预期收益原则的体现。企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。房地产评估中的收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。评估值=未来收益期内各期的收益现值之和2019/9/276中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用一、收益法概述矿业权评估中的收益途径评估方法,是基于矿业权所对应的矿产资源未来开发收益中，归属矿业权的收益决定矿业权价值这一前提的。现金流量、剩余现金流量、剩余净利润2019/9/277中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用一、收益法概述niiirRp1)1(nnniiirrRrRp)1()1(12019/9/27nnniirgrgRrRpi)1)((1)1(1）（rAp]111[)1)(()1()1(1tntttiirgrgrgRrRpitntttiiirrrRrRp)1(11)1()1(18中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用一、收益法概述五大要素收益期预测期预期收益（收益口径、合理预测）终值折现率2019/9/279中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用二、评估的对象界定评估对象预期收益折现率企业整体价值企业自由现金流量WACC股东全部权益价值权益自由现金流量CAPM股东部分权益价值现金红利借用CAPM土地使用权、房屋建筑物、房地产净收益累加法市场提取法采矿权、探矿权现金流量、剩余现金流量、剩余净利润累加法资产组、资产组组合、商誉扣除营运资金后的现金流量借用WACC2019/9/2710中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用二、评估对象的界定2019/9/27了解评估对象的内涵，以及评估对象所涉及资产的范围，以便合理预测资产未来预期收益和风险程度房地产、矿业权评估对象的界定相对简单，更注重评估对象本身的经济状况企业价值评估、资产组和商誉减值测试评估对象的界定则更加复杂，除了了解其自身资产构成范围，还需要了解其他配套资产和非经营性资产、溢余资产11中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用二、评估对象的界定2019/9/27股东全部权益价值=企业资产价值-负债价值=企业整体价值-付息债务价值企业整体价值=经营性资产价值+非经营性资产价值+溢余资产价值经营性资产价值=企业自由现金流量现值付息债务价值：未来需要偿还的付息债务本金和利息的现值非经营性资产负债：与企业生产经营活动无直接关系的资产和负债。非经营性资产可能与创造收益相关，但并不直接产生收益溢余资产和负债：与企业收益无直接关系的、超过企业经营所需的多余资产和负债其他应收款\其他应付款\长期投资\在建工程12中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用二、评估对象的界定2019/9/27资产减值测试更需要注重评估对象和收益范围的界定需要明确是否包含土地、房屋建筑物、无形资产和其他长期资产13中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用三、收益期与预测期2019/9/27项目收益期预测期企业价值评估无限/有限5年或达到稳定状态不动产评估有限当前矿业权评估有限三到五年资产减值测试评估有限/无限不超过5年14中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用三、收益期与预测期注册资产评估师应当根据被评估企业经营状况和发展前景以及被评估企业所在行业现状及发展前景,合理确定收益预测期间，并恰当考虑预测期后的收益情况及相关终值的计算。企业价值=预测期间的各年收益现值和+终值（永续价值）的现值收益期：有限期、永续2019/9/2715中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27三、收益期与预测期基准日（12月31日）基准日（8月31日）预测期明确的预测期后历史年份收益期16中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27预测期的确定会计期间最后期限不应在公司达到均衡状态之前最后期限应足够靠后，以便将由于使用简化方法所引起的评估误差尽可能减小终值占公司总价值的比重越大，对其预测越应认真和慎重。三、收益期与预测期17中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27均衡状态：实际的销售增长应接近于一种均衡水平；公司的投资活动应趋于减少，公司只对现有生产能力进行简单的更新，常规的改进以及升级,资本性支出较小；公司的成本结构应该基本定型；公司的财务杠杆接近行业平均水平；公司的风险水平达到市场平均水平；公司资本的实际收益率应接近于恒定不变。三、收益期与预测期18中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27(1)资产减值测试评估的特殊要求出于数据可靠性和便于操作等方面的考虑，建立在该预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5年，企业管理层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。三、收益期与预测期19中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27(2)税收优惠(3)周期性波动的企业。对周期性行业，持续经营价值应能够反映在长期中平均的经营条件，可将预测期延长，使它超过目前所处的商业周期。(4)多业务且不在同一时间达到均衡状态的公司，有两种选择：延长预测期，直到公司的各项业务都常态增长；将各个业务分别独立进行评估。(5)矿产资源采选企业的收益期限取决于其资源的可采储量，即收益期限等于资源的剩余可开采年限或剩余服务年限。三、收益期与预测期20中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27（6）以耗竭性资源为主要原料的企业以耗竭性资源为主要原料的企业中比较典型的有金属冶炼企业，石化企业，火电企业等等。考虑到耗竭性资源其耗竭性的、不可再生的的特性，相关技术的突飞猛进以及国家产业政策的不确定性，这些企业未来真正永续经营的可能性较小；同时，这类企业核心设备的经济寿命通常较长，因此用经济寿命来确定收益期限较为合理。由于部分耗竭性资源具备一定的可回收性或储量丰富、未来可使用年限很长，相关企业受资源的制约较小，其未来经营期相对较长，可近似认为其永续经营。本类企业的收益年限还与其特定资源的依存度密切相关三、收益期与预测期21中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27(7)企业正常经营所必须的主要生产资料的取得是否存在不确定性。此类企业中最有代表性的即为房地产企业。由于我国土地资源稀缺，土地供给十分有限，房地产企业获得开发用地的不确定性较高，相应其未来的经营年限亦很难预测，因此对于房地产企业收益期限的确定，通常结合评估假设确定为有限期限，其收益期限至基准日所拥有的全部土地资源开发完毕为止。对于除房地产销售外，另外预留了部分房产进行租赁等自营业务的房地产企业，由于租赁等业务可视为永续经营，因此企业收益期限可视为无限期，但其中的房地产销售业务应在基准日所拥有的全部土地资源开发完毕时截止。三、收益期与预测期22中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27(8)企业具有核心盈利能力的资产是否有明确的使用期限制，这种限定是否可以解除。通常有使用期限制的资产大多为无形资产，如公路桥梁收费权、专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等。对于依赖于这些无形资产盈利的企业来说，一旦这些资产的使用期终止，也就意味着企业的收益期限终止，此时，企业的收益期限应等于上述资产的使用期。但是，我们也应该认识到，除公路桥梁收费权等期限相对固定外，专利技术许可使用权、商标使用权、特许经营权等往往能够续期，如果预计未来续期的障碍较小，则可认为相应企业的收益期限为无限。三、收益期与预测期23中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用2019/9/27(9)企业的投资者是否有明确的清算、重组或其他处置计划。企业的存续除与本身的运营管理有关，也与投资者的经营理念息息相关，因此，若投资者有明确的关停、重组、处置计划，则相关企业的收益期限是有限的。如中外合资企业三、收益期与预测期24中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用四、预期收益收益法中的预期收益可以现金流量、各种形式的利润或现金红利等口径表示。注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况选择恰当的收益口径。现金流量利润现金红利2019/9/2725中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用四、预期收益-房地产评估房地产的预期收益：潜在毛收入；有效毛收入；运营费用；净收益；注：潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。2019/9/2726中国资产评估协会后续教育师资组收益法在各类资产评估中的应用四、预期收益-房地产估价2019/9/27序号项目计算标准2011.1.1~2013.12.31(租金不变期）2014~2021.3.6(每两年增3.5%)2021.3.6-2060.8.311年租金收入(元)3,109,920.003,218,767.205,768,400.002租金年平均增长率(%)0.003.5%5.5%3月租金(元/m2)62.0064.17115.004年总费用合计(元)(1)＋…+(7)874,622.24895,901.861,875,055.084-1房租损失准备(元)按1个月租金计480,700.004-2房产税(元)按年租金的12%计373,190.40386,252.06692,208.004-3土地使用税(元)按12元/m2计算82,712.8882,712.8882,712.884-4管理费(元)按年租金的2%计62