收益法常见错误

1收益法常见错误1、净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用有效毛租金收入：潜在毛租金收入-收租损失-空置率潜在毛租金收入：不包含押金或租赁保证金利息收入有效毛收入：潜在毛收入-收租损失-空置率潜在毛收入：潜在毛租金收入+利息收入收租损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算空置率：按照潜在毛收入的一定比例来估算出现的错误1)对空置率和租金损失率遗漏或者没有说明数值取值来源2)遗漏其他收入（租金收入中未考虑租赁保证金或押金利息收入）3)有效毛收入计算有误或者基数有误4)空置等造成的收入计算有误或者基数有误5）运营费用中遗漏或者基数有误或者没有说明数值取值来源常规包括税金房产税、营业税及附加、城镇土地使用税营业税及附加＝有效毛收入×5.5%房产税=有效毛收入*12%必备的费用2维修费＝建筑物重置价格/有效毛收入×维修费率管理费＝有效毛收入×管理费率保险费＝建筑物现值×保险费率6)计算管理费时要说明当地规定的管理费中是否包括水、电、汽、热等费用。7)管理费计算基数给出是按有效毛租金收入，则不应含押金或租赁保证金利息收入，若是按有效毛收入，则应含押金或租赁保证金利息收入。8)房产税计税基数是有效毛收入，包含押金或租赁保证金利息收入（或称为有效毛收入，注意不是有效毛租金收入）。9)城镇土地使用税和营业税一般情况下应该考虑在运营费用中，如果租金内涵中说明城镇土地使用税和营业税另外单计，由承租人负担，在租金中不含这两种税，则在计算年出租费用时不用考虑这两种税。10)没有考虑收租率或入住率或满客率。11)估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。12)利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进3行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。不同层数的租金以及不同用途的租金以及资本化率是不一样，如果是统一的必须写清楚理由。13)运营费用不能包括以下四项A.运营费用不包含抵押贷款还本付息额。但当只测算房地产的自有资金价值时，则需要在扣除了运营费用的基础上再扣除抵押贷款还本付息额，即应采用税前现金流量。B.不包含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费、土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的设备、装饰装修等的折旧费。C.房地产改扩建费。D.不包含所得税。如果评估投资价值，采用扣除所得税后的收益，称为税后现金收益。14)采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；15)计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；16)净收益方面（扣除项目不全、客观性不足、没有考虑出租率、餐馆酒店应考虑上座率、潜在的收益是否稳定、4自营的考虑利润等）；17)计算有效毛收入时认为空置率为0或者入住率为100%不合理。即使真有这种情况，至少要说明原因。41、2、在估价报告估价对象中提到了已租赁，要指出是否未考虑租赁情况对估价对象的影响。5、要说明估价对象租金内涵是指出租方式、租金交纳方式、是否含押金或租赁保证金利息、各项运营费用是否包含在内，如物业服务费等。6、7、用收益法计算时，是用的租约租金，但没说明租约期限、租约情况的具体说明，这个算错。8、估价对象目前已出租，在估价对象中未考虑租赁对估价对象有无影响，这是算。9、10、11、月租金、年有效毛收入、年运营费用等处要说明是预测值。12、13、风险调整值需要说明是预测值、是客观值14、收益期限确定错误。15、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。16、在求取净收益时，必须分析未来收益变化趋势（预测值）。17、519、土地增值税的计税基数是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额.20、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。21、报酬率确定错误。A、资本化率选定错误B、功能或用途不同的房地产选用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨和经济增长作为资本化率E、Y选定缺乏依据和过程F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配G、不同收益类型（期间收益与未来转售收益）应采用不同的资本化率22、确定依据一般为银行一年期存款利率.国债利率.同类物业平均收益率.同行业物业的平均收益率,一般不考虑物价指数、经济增长率、贷款利率、通货膨胀率、所得税率。23、无形收益是不用单独计算而是通过求取较低的报酬率或资本化率予以考虑。24、25、27、资本化率选取未说明求取方法和来源。p-299l)市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、6净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。2)安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3)复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R=M·Rm十（1-M）Re（5．3．5）式中R----资本化率（%）；M----贷款价值比率（％），低押贷款额占房地产价值的比率；Rm--抵押贷款资本化率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；Re--自有资本要求的正常收益率（％）。28、30、收益年限的确定未说明来源。31、32、投资收益率在某些方面等同于资本化率，对同一房地产，租金/售价=资本化率，注意资本化率的客观性，应侧重投资收益率；33、有效的收益年期不对。34、收益法中宾馆办公用房、大堂在计算时考虑以及不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、沙发、电视、等其它设备，不能再计算其价值。735、租赁合同中租金的收取应为一具体数字，不能写作为100--120元/平方米。36、净收益一般以年为单位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。37、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等（例加油站、百年老店、宾馆）38、收益期限的确定注意不要算错p-296收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获取收益的时间，一般是根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用权期限结束的时间。建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有以下3种情况：（1)建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限（2)建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束房地产的价值＝以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产的价值＋建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值＝整个剩余期限的土地使用权8在估价时点的价值－以建筑物剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值（3)建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的房地产的价值＝以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值＋土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。对于在土地使用权出让合同已约定不可续期的以土地使用权剩余期限为房地产的收益期限，选用相应的收益年限为有限年的公式计算房地产的价值。39、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。若净收益发生在期初，则有A末=A初（1+Y）。40、42、综合性房地产（酒店物业）中的客房一般是按照出租收益计算其价值。43、在报告中说出现的租金情况要说明是否有押金利息收入。44、在市场比较法中三个可比实例的交易价格是否要说明其价格内涵，还有收益法中取的客观租金要说明其价格内9涵。