收益途径评估方法相关问题分析doc-收益途径评估方法相关

收益途径评估方法相关问题分析一、矿业权价值的构成：1、矿产资源的自然价值：把扣除矿产资源开发利用的各项投入后所剩余的价值即矿产资源自身所应有的价值——剩余价值称之谓矿产资源的自然价值。在土地、环境以及其它各项技术经济投入条件不变的情况下，它主要是受矿产资源赋存条件和矿石品质等自然条件决定，而且不以人们的意志为转移的。2、矿业权评估价值在完全不受限条件下，矿业权评估价值实质上就是矿产资源的自然价值，是矿业权应有的最大的全部价值。而在各种受限条件下，所得出的矿业权评估价值仅仅是该受限条件下的价值，是全部矿业权价值的一部分。3、确矿业权评估方法的原则在进行矿业权价值评估时，必须要明确矿业权价值是依存于土地、环境、人力、资本、科学技术等存在的社会价值原则。矿业权评估理论与方法的编制也一定要体现上述各项基本条件，否则所评估出来的矿业权价值也是不准确、不全面的。4、矿业权价值的构成矿业权价值是一种“剩余价值”，其计算模型如下：矿业权价值=（现金流入量-现金流出量）*折现系数现金流入量=销售收入+回收各项投资收入现金流出量=开发利用所投入的各项投资、成本、税费及合理投资收益——社会价值矿业权价值=矿产资源自然品质所带来的超额收益——自然价值（净现金流量的折现值）。二、现金流量法评估计算模型对比：序号项目名称原方案计算模型新方案计算模型1评估计算公式niiPrCOCIW11i11)(1111npiiiWCICOII2投资收益扣除方式折现率=资金成本(无风险报酬率)＋风险报酬率＋社会平均投资收益率投资收益含在折现率中，直接进行扣除，不再单独列示。在该扣除项中含有社会平均投资收益率（投资者所投入资金的使用成本）和风险报酬率（投资者所投入的资金应获得的风险成本）。该计算公式对己体现了投资者应获得的全部投资收益。注：资金成本(无风险报酬率)是指资金的时间价值，是未来的资金折成现值的一个折算系数。该部分不是投资者投入资金的使用成本，而是剩余净现金流量折成现值的资金成本。折现率=？，方案中未进行详细释义。投资收益为社会平均投资收益率（投资者所投入资金的使用成本），没有体现风险报酬率（投资者所投入的资金应获得的风险成本）。3投资收益扣除方式的优缺点优点：简捷明了，便于应用。并且根据对矿产资源的勘查工作程度的不同，确定不同的折现率，充分体现矿产资源勘查开发的风险，体现了矿业权评估的特点。缺点：是利用折现率直接对净现值进行调整，属于总量调整。对各种勘查开发条件矿业权的投资差异的影响程度反映不明显，没有突出反映矿业权的投资差异对矿业权价值的影响。优点：有意识的去反映矿业权勘查开发的投资差异对矿业权价值的影响，体现净现金流量中属于投资者所投入资金的使用成本。缺点：在扣除项目中缺少风险报酬率（投资者所投入的资金应获得的风险成本）。特别是对于矿业投资项目，应充分体现其投资的风险性，必需要加上风险报酬率。因折现率未进行详细定义，不知其组成是什么，无法进行评价。4建议建议继续保留该计算公式，继续为各评估机构和评估人员所使用，通过实践对比，验证各计算方式的适用性。理由：符合矿业权价值的构成理论。建议对该计算公式进行修改，在扣除项目中必需要加上风险报酬率。此时的折现率只是资金的时间成本(无风险报酬率)，是剩余净现金流量折成现值的折现系数，而不同于国民经济评价项目中的社会折现率。修改后：投资收益率己含有社会平均投资收益率和风险报酬率，并且直接从现金流量扣除，可充分反映各种勘查开发条件矿业权的投资差异的影响程度，反映矿业权的投资差异对矿业权价值的影响。修改后：折现率只是资金的时间成本(无风险报酬率)，对应于银行存款利率或长期国债利率。只有经修改后，才能予以应用，否则与矿业权价值的构成理论不符。社会折现率：是用以衡量资金时间价值的重要参数，代表社会资金被占用应获得的最低收益率，并用作不同年份资金价值换算的折现率。因时间所限，未能通过案例进行对比分析，仅从理论上加以阐述。不过，由于原方案的折现率和新方案的投资收益率都是一个区间值，都有一个调节区间。如果相关的参数确定合理，则二者的最终评估结果不应差别很大。一个是对净现金流量现值的总量进行调整，一个是直接调节净现金流量，其最终目的都是一致的。只是由于采用的具体方法不一致，将会产生一定的差异，只有通过实践去检验。由于各位评审专家对现金流量法的计算公式存有争议较大，因此本人仅依自己的能力进行了粗略的分析，得出上述结论，仅供各位专家参考，不当之处见谅。三、收益法中扣除的投资开发收益及其它扣除项的确定收益法一般应用于生产型矿山，与新建矿山（常采用现金流量法）相比，其资源储量及开发利用的风险已大为降低。因此，其扣除的投资开发收益中应主要是社会平均投资收益，而投资风险收益应少含或不含。相对于新建矿山而言其矿业权的价值因扣除的投资收益减少而得以提高了。该部分矿业权价值的提高是通过原矿业权使用人在矿产资源勘查开发利用过程中有效降低风险而来的。因此，该部分收益应当属于原矿业权使用人的。对于国家收取矿业权价款的评估，所评估的矿业权价值应当有一部分属于原矿业权使用人的。因此，还要增加矿业权价值的分成项（2004版中的净收益分成率）。在2006年修改中，刘和发的意见是想通过提高折现率来体现该增值部分矿业权价值（见后附附件粉色字体部分），结果……。因此，本次送审的收益法计算公式中，扣除的投资收益要说明含有哪些组项并如何确定。对于国家收取矿业权价款的评估，还应对此做出专项夫定。只有这样才完全反映正常生产矿山的采矿权评估的特点。四、矿山开发投资的确定矿山开发投资应当根据矿业权价值是依存于土地、环境、人力、资本、科学技术等存在的社会价值原则，对所有货币化的可实现的项目投资应全部计入矿山开发投资中。附：刘和发关于原方案折现率如何确定的答复对折现率的意见的答复刘和发2006-4-19一、1、资金成本等同于无风险报酬率在评估学中，资金成本也称无风险报酬率，还称安全利率，概念完全相同，一般用长期国债利率表示(土地评估用长期存款利率)。评估学中资本成本是指筹措资金所付出的代价，如常用的加权平均资本成本模型：niiiKWWACC1（各项资本占全部资本的权重×各项资本来源的成本）为避免将资金成本误会资本成本，可取消资金成本表述，直接用无风险报酬率。2、评估学关于折现率的表述目前，资产评估学折现率确定常用以下几种：(1)风险累加法折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率＋通货膨胀率因我国不考虑通胀，故折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率需说明的是，上式中风险报酬率实际上是含平均投资回报的，故原国有资产管理局发布的《资产评估操作规范意见（试行）》中规定折现率“以行业平均资本利润率为基础，再加上3~5%的风险报酬率”（行业平均资本利润包括无风险报酬）在《方案》第一稿，原是按折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率、风险报酬率含平均投资回报表述的，经讨论（突出矿产开发投资收益回报不从现金流扣除而是含在折现率中），将平均投资回报单独列示，故从第二稿开始，折现率就表述成：资金成本(无风险报酬率)＋风险报酬率＋社会平均投资收益率。（不是增加一个“社会平均投资收益率”而是分列出来突出显示而已。）风险累加法尽管存在风险难以准确量化等问题，但直观明了，是资产评估界最常用的。对矿权出让评估而言，便于统一折现率标准。(2)加权平均资本成本法该方法是国际通行的方法，近年中国资产评估协会推出的《企业价值评估指导意见(试行)》也明确规定收益法中，收益可以现金流为口径（为国际接轨），“应当综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资回报率、加权平均资本成本等资本市场相关信息和被评估企业、所在行业的特定风险等因素，合理确定资本化率或折现率”。deKtEDDKEDEWACC1式中：E—权益市场价值；D—付息债务市值；t—企业所得税税率；Ke—权益资本成本（通过CAPM模型获得）；Kd—债务资本成本资本资产定价模型(CAPM)21RfRmRfKe式中：Rf1—目前的无风险利率；β—β系数（权益的系统风险）；Rm—市场组合的历史平均收益率；Rf2—历史平均无风险利率该方法定量细化，可能更科学。但很显然，不同的资本结构（股权与债权比例等）其折现率是不同的，这样对矿权出让评估如统一规定折现率标准实际上是矛盾的；而且在全投资现金流表和自有资金现金流表折现率也是不同的，这也是《方案》取消自有资金现金流表的一个因素。3、收益法中折现率的问题收益法计算模型中，不是没有考虑“资产流出”，其与DCF法区别是固定资产等以折旧等形式进入总成本了，由于折旧没考虑时间价值，很显然这种以折旧形式“流出”较DCF法投资发生时直接“流出”要小（折旧年限越长偏差就越大）。收益法计算模型中，不是没有考虑“扣除现有资产的合理收益”。《指南》中投资回报是通过扣除方式确定的（净现金流贡献额、净利润分成额），《方案》的说明中较详细解释了这种扣除存在的问题（包括原兰皮指南），关键是收益扣除的取值数据来源没有或牵强。《方案》中投资的合理收益统一到折现率中表示（前叙折现率含有投资合理回报），只不过从个别测算看，由于以折旧形式“流出”较DCF法投资发生时直接“流出”要小，收益法折现率含有投资合理回报可能要比DCF法高才合适，故第四稿讨论时个人提出收益法折现率取12%，但会议上未通过，改用适当限制收益法使用范围加以解决。至于是否可以用扣除“产值利润额”、“资产利润额”，关键是行业净利润数据在目前统计资料中难以找到（资产评估中一般用参照的上市公司指标代替），这在第一稿中已说明。二、1）折现率中“社会平均投资收益率”是对除基准日已形成的矿权勘查投资以外的其他全部投资的回报，不仅仅是对基准日已形成的其他投资收益的扣除。详见第三稿说明（价值内涵、计算模型导出及折现率）。2）无论是探矿权、新建采矿权、还是生产矿山采矿权，其开发投资合理收益均需留给投资人，不可能说新基准日后开发投资仅获得无风险报酬和风险报酬、而无合理投资回报。3）折现率在表示形式上可以统一，但其取值是否与DCF法相同，前已叙述。4）从“沉入成本”角度分析，当生产矿山采用DCF时，我赞同评估时点已形成的其他资产不作为“固定资产投资”进入现金流（新增投资除外）；（当然，原有的和新增的的资产均折旧），此时折现率中的社会平均投资收益是指新增投资的回报，此时的净现值(NPV)应是已形成的其他资产和矿权共同形成的，应该采用约当投资分成形成分配净现值（矿权评估值＝评估时点已形成的矿权约当投资/(评估时点已形成的矿权约当投资+评估时点已形成的其他资产约当投资)（约当的概念主要是考虑勘查和开发风险不同、投资是否折合），或者简化为：NPV－评估时点已形成的其他资产以上是个人观点，不妥冒犯处望应红、家齐老兄海涵。