月供收入比的幻觉

警惕：月供收入比的幻觉2002年，美国进入了降息周期，低息加上次贷提供的低首付优惠，吸收了房价快速上涨的负面冲击，结果房价以超过收入8个百分点的速度增长，而月供收入比却仍维持在25%以下——降息和优惠利率把购房人的支付能力“放大”了20%。在月供收入比的幻觉下，美国的房价持续上升，直到2005年的加息周期，房价在动量推动下继续上涨，月供收入比则以更快速度上涨，从2005年二季度的24%上升到2007年二季度的37%，并最终破灭。今天的中国很象2002年的美国，降息下公积金贷款的月供额下降了15%，而商业贷款在降息和七折优惠利率的双重“照顾”下月供额下降了24%，结果在房价几乎没有下降的情况下，月供收入比却从2007年四季度的50%左右降低到32%水平，几乎所有城市的月供收入比都已降低到50%以下。但这种表面的购房能力上升其实是一种幻觉，可怕的是如果开发商利用这种幻觉继续提高房价，耗尽购房人在低息环境下的全部支付能力，则在未来的加息周期中，泡沫将以更快的速度破灭。一、美国地产泡沫：降息下的幻觉从1991~2001年，美国房屋销售中间价的年均增幅仅为4%，与这一时期人均可支配收入的增幅一致，但911的打击使美国经济陷入暂时衰退，美联储的积极降息政策和银行次贷产品的推广使房价开始加速上升，从2001年12月底到2005年三季度，30年期抵押贷款利率从7.07%下降到5.58%，结果房价增速达到年均12%，显著高于同期人均可支配收入4%的增幅，只是在降息的作用下，这一时期美国的月供与人均可支配收入比一直保持在25%以下，与租金收入比相当（图（2））。2005年下半年房地产推动的泡沫开始成为整个经济的泡沫，人均收入的增速提高到5%以上，但房价增长更快，从2005年9月到2007年6月，房价涨了34%，年均增速达到18%，与此同时，联储为了抑制过度流动性下的通涨压力开始加息，30年期抵押贷款利率从5.58%上升到6.66%，在房价和利率的双重压力下，月供与人均可支配收入比从24%上升到37%，对于那些低收入、享受次贷低首付“照顾”的房主，月供收入比更高，已经达到40%以上，超出了美国家庭的承受能力，从而导致了房地产泡沫的最终破灭。美国房屋售价中值050,000100,000150,000200,000250,0001996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月2002年12月2003年12月2004年12月2005年12月2006年12月2007年12月2008年12月美元/套图（1）美国房屋销售中间价美国月供收入比与租金收入比0%5%10%15%20%25%30%35%40%Mar-1988Mar-1989Mar-1990Mar-1991Mar-1992Mar-1993Mar-1994Mar-1995Mar-1996Mar-1997Mar-1998Mar-1999Mar-2000Mar-2001Mar-2002Mar-2003Mar-2004Mar-2005Mar-2006Mar-2007Mar-2008月供收入比租金收入比图（2）美国月供收入比与租金收入比（注：计算月供收入比时我们采用如下假设收入：美国人均可支配收入房价：房屋销售中间价租金：房屋租金中值抵押贷款利率：30年期贷款利率基准首付比率：20%贷款期限：30年数据来源：CEIC）尽管月供收入比的快速上升始于2005年三季度，但美国房地产泡沫起源于2002年的降息，从图（2）和图（3）可以看出，从2002年1月到2005年9月，尽管房价已上涨55%，而同期人均可支配收入仅增长16%，但月供收入比却基本保持不变，维持在25%以下——上涨的房价被降息的好处所吸收（图（4）），从而给人们造成了贷款购房能力上升的幻觉。根据测算，当利率从2001年12月的7.07%下降到5.58%时，一笔10万美元30年期抵押贷款的月还款额将从670美元减少到573美元，下降14.5%，再加上次贷给予低收入人群的低首付优惠和购房头几年的低利率优惠，使很多购房人感觉自己的购买能力上升了20%以上，在这种幻觉的推动下，房价加速上升。即使后来进入加息周期，但上涨的动量仍在继续推高房价，在上涨的惯性下，越来越多的投机者加入到买房的队伍中来，直到房价和利息已高到人们无法承受的地步，泡沫才最终破灭。美国房屋销售中间价与月供收入比15%20%25%30%35%40%Dec-1997Sep-1998Jun-1999Mar-2000Dec-2000Sep-2001Jun-2002Mar-2003Dec-2003Sep-2004Jun-2005Mar-2006Dec-2006Sep-2007Jun-2008月供收入比80,000100,000120,000140,000160,000180,000200,000220,000房价(美元)月供收入比房价图（3）美国房屋销售中间价与月供收入比美国30年期抵押贷款利率与月供收入比15%20%25%30%35%40%Dec-1997Sep-1998Jun-1999Mar-2000Dec-2000Sep-2001Jun-2002Mar-2003Dec-2003Sep-2004Jun-2005Mar-2006Dec-2006Sep-2007Jun-2008月供收入比5.05.56.06.57.07.58.08.5利率(%)月供收入比利率图（4）美国30年期抵押贷款利率与月供收入比（数据来源：CEIC）二、今天的中国，2002年的美国2．12007年的中国，月供收入比达到50%自中国推行商品房制度以来房价快速上涨，尤其是2006、2007两年，全国平均的房价涨幅达到11%，但部分地区的新建商品房价格已经翻倍。到2007年时，在北京一个拥有平均收入的三口之家，要购买一套100平米的住宅，在首付30%、30年期贷款的情况下，即使使用公积金贷款，按照当时的贷款利率（5.22%），这个家庭的月供额也将达到4107元，相当于家庭收入的63%，而如果这个家庭不能享受公积金贷款，只能享受商业贷款首套住房（基准利率下浮15%）优惠的话，月供额将达到4794元，相当于这个家庭月收入的74%。在上海，2007年四季度，一套100平米住房、公积金贷款的月供额相当于一个平均收入家庭月收入的49%，而商业贷款首套住房的月供额则相当于平均收入家庭月收入的57%；在厦门，公积金贷款的月供收入比为56%，商业首套贷款的月供收入比为66%；在深圳，公积金贷款的月供收入比为57%，商业首套贷款的月供收入比为66%；在广州，公积金贷款的月供收入比为49%，商业首套贷款的月供收入比为57%……（表（1））以上数据显示，在许多一线城市，房价已经远远超出了一个平均收入家庭的负担能力——即使考虑中国两代人供一套房的特殊背景，月供额也已显著超出了普通家庭的承受能力。不仅一线城市如此，在很多二线城市也出现了房价超出支付能力的情景，根据我们的测算，在2007年四季度，35个大中城市平均的月供收入比（公积金贷款）为42%，商业首套贷款的月供收入比已经高达49%。这也就难怪在2007年四季度中国的楼市出现拐点，成交量自此开始大幅萎缩了。2．22009年的中国，降息和优惠利率推动购房杠杆放大20%2007年随着美国次贷危机的爆发，全球经济陷入衰退，中国经济要启动内需，房地产再次被推向前沿。除了多次降息外，首套住房的利率优惠幅度从15%扩大到30%，二套房的利率上浮政策也被取消。结果公积金贷款利率从5.22%下降到3.87%，30年期100万贷款的月供额从5503元下降到4700元，降幅达到14.6%，而对于商业贷款的政策刺激力度就更大，首套房的贷款利率从6.66%下降到4.16%，同样的30年期100万贷款的月供额从6423元下降到4866元，降幅达到24.2%。月供额的降低使人们的月供收入比得到了大幅改善。仍以北京为例，2008年累计的人均收入为29252元，一个拥有平均收入的三口之家的月收入为7313元，而2008年四季度北京房屋销售均价为10981元/平米，100平米住房、30%首付、30年期公积金贷款的月供额为3612元，月供收入比从2007年末的63%下降到49%，而如果使用商业贷款，则月供额为3740元，月供收入比从2007年末的74%下降到51%。在上海，这两个比例则分别从2007年四季度的61%（公积金）和71%（商业贷款）下降到2009年初的51%和53%，广州降幅更大，从2007年四季度的49%（公积金）和57%（商业贷款）下降到2009年初的36%和38%；在厦门商业贷款的月供收入比从66%下降到44%，深圳从66%下降到54%，广州从57%下降到37%，35个大中城市公积金贷款的平均月供收入比从2007年四季度的42%下降到2009年初的32%，商业首套贷款的月供收入比从49%下降到32%——多数城市的月供收入比都已下降到50%以内，部分城市甚至降至30%水平，中国的房地产市场似乎进入了良性的老百姓可承受的范围内了。但实际上，尽管自2007年四季度以来房屋成交量大幅萎缩，但很多城市的房价降幅较小，有些地区2009年初的房价仍高于2007年四季度房价。实际上，如果利率恢复到2007年四季度水平，即使商业贷款客户仍可以享受七折优惠利率，北京和深圳地区的月供收入比也将再次上升到60%，厦门将上升到50%以上，而35个大中城市公积金贷款的月供收入比将上升到36~37%（表（1））。以上还是国家统计局在综合考虑经济适用房和二手房等低价房后的月供收入比，如果以发改委公布的36城市集中成交均价计算（这个均价一般要比国家统计局公布的均价高出20%以上），则在利率恢复到2007年四季度水平时，36个大中城市的公积金贷款月供收入比将达到44%，商业贷款将达到45%，北京地区的月供额将超过一个平均收入家庭的全部月收入（表（2））。综上，在2009年初楼市成交量放大的小阳春中，房价的真实降幅较小，是利率的下降和优惠利率政策，给了购房人一种购房能力放大的幻觉，很多购房人感觉自己的购房能力上升了20%以上，从而给了房价更多上升空间。表（1）以35城市房屋销售均价计算的月供收入比北京天津上海杭州大连厦门广州深圳35城市人均年收入258991782826102244751716024327266713632118847平均收入家庭月收入647544576525611942906082666890804712销售均价(元/平米)10661557682537432541789078439133705128公积金贷款月供410721483179286320873431352151511976商业首套贷款月供479425073711334224364005379460112306公积金贷款月供收入比63%48%49%47%49%56%49%57%42%2007年四季度公积金贷款利率5.22%,商业贷款首套利率6.66%商业首套贷款月供收入比74%56%57%55%57%66%57%66%49%人均年收入292522117429759270351999826944294072870421808平均收入家庭月收入731352947440675950006736735271765452销售均价(元/平米)10981575481957506555386408068114715154公积金贷款月供361218932696246918272842265437741695商业首套贷款月供374019602791255718912943274839071755公积金贷款月供收入比49%36%36%37%37%42%36%53%32%2009年初公积金贷款利率3.78%,商业首套贷款利率4.16%商业首套贷款月供收入比51%37%38%38%38%44%37%54%32%（数据来源：CEIC、万德数据库、国家统计局数据）表（2）以36个大中城市房屋销售集中成交均价计算的月供收入比北京上海广州36个大中城市人均年