与最新土地增值税反避税应对实务

房地产开发项目结算土地增值税清算与最新土地增值税反避税应对实务2【主要收益】•1、全面了解房地产项目开发的程序和对开发成本的准确核算•2、掌握企业所得税收入确认、开发成本和开发费用的税收处理•3、深刻理解土地增值税清算的收入和扣除项目的归集技巧•4、介绍房地产企业最新反避税政策及熟悉房地产税收策划的主要思路、方法及运用•5、交流解决企业现实中的财税疑难问题3【主要内容】•第一节房地产开发项目结算及会计核算实务•第二节开发项目土地增值税清算实务解析•第三节企业所得税与土地增值税比较•第四节企业主要税收筹划方法及反避税应对•第五节房地产企业常见84个税收问题4第一节房地产开发项目结算及会计核算实务•一、项目开发的三个阶段•二、项目开发结算的四个程序•三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法•四、开发间接费用的10大内容•五、房屋开发成本与土地开发成本的核算•六、企业所得税开发成本与会计成本5大不同点•七、土地增值税开发成本与会计成本3大不同点5•一、项目开发的三个阶段•准备阶段、行政审批阶段和权属初始登记阶段。•（一）准备阶段•房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。6•取得国有土地使用权的最主要途径：•1、出让方式•2、划拨方式•3、转让方式•4、参加竞拍取得开发项目•5、合作开发取得土地或项目•6、收购房地产项目•7、收购目标公司股权获得土地或在建项目•8、收购债权将债务人抵债的在建项目或土地通过司法程序过户的方式获得房地产项目•9、改制重组置换方式取得土地或项目7•（二）行政审批阶段•房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个步骤：选址定点；规划总图审查及确定规划设计条件；初步设计及施工图审查；规划报建图审查；施工报建；建设工程竣工综合验收备案。•1、选址定点•计委立项、国土资源局规划和土地审查、建委建设条件意见、环保局意见、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关审查、规划部门办理项目选址意见书。8•2、规划总图审查及确定规划设计条件•人防工程建设审查、土地预审、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查、规划部门核发《建设用地规划许可证》。•3、初步设计和施工图设计审查•规划审查、消防设计审查、交警支队的交通条件审查、人防设计审查、用地预审、市政部门、环保局、卫生局、地震局等专业审查、建委制发初步设计批复并核发技术性审查委托通知单，同时发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。9•4、规划报建图审查阶段•消防设计审查、人防设施审查、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局对相关专业内容和范围审查、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。•5、施工报建阶段•建设单位办理施工报建登记、工程发包、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。10•开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：•①证明材料：土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。•②企业《营业执照》和资质等级证书；•③工程施工合同；•④商品房预售方案。说明商品房位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等，并附预售总平面图、分层平面图。11•6、建设工程竣工综合验收备案阶段•建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。12•（三）权属初始登记•房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。开发商应提交材料：•1、申请书；•2、企业营业执照；•3、用地证明文件或者土地使用权证；•4、建设用地规划许可证；•5、建设工程规划许可证；•6、施工许可证；•7、房屋竣工验收资料；•8、房屋测绘成果；•9、其他文件。13•二、项目开发结算的四个程序•（一）工程预算•企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为建筑工程预算。•按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工程、单项工程和总概预算。14•（二）工程结算•是指施工企业按照承包合同（含补充协议）和已完工程量向建设单位（如房地产开发企业）办理工程价结（清算）的文件。主要方式：•1、按月结算。实行旬末或月中预支，月终结算，竣工后清算的方法。•2、竣工后一次结算•3、分段结算（按形象进度）•4、目标（控制界面）结算•5、其他结算方式15•（三）竣工结算•是指施工企业按照合同规定，在一个单位工程或单项建筑安装工程完工、验收、点交后，向建设单位（业主）办理最后工程价款清算的经济技术文件。经审查的工程竣工结算是核定建设工程造价的依据。•竣工决算工程款=预算（或概算）或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额－预付及已结算工程价款－保修金16•1、预算结算方式。施工图预算加签证结算。•2、承包总价结算方式。这种方式的工程承包合同为总价承包合同。工程竣工后，暂扣合同价的2%～5%作为维修金，其余工程价款一次结清。•3、平方米造价包干方式。•4、工程量清单结算方式。采用清单招标时，中标人填报的清单分项工程单价是承包合同的组成部分，结算时按实际完成的工程量，以合同中的工程单价为依据计算结算价款。•工程竣工验收合格签署“工程竣工验收报告。17•（四）竣工决算•竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件，是项目法人核定各类新增资产价值，办理其交付使用的依据。通过竣工决算，反映建设工程的实际造价和投资结果；通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效。•竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用，包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。18•三、开发成本的归集范围及会计核算账户设置、程序、方法•（一）开发成本组成内容•房地产企业开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本可分为四类：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本。•会计核算将其费用分为六个成本项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费。19•1、土地征用及拆迁补偿费。是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。•2、前期工程费。是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。•3、基础设施费。是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。20•4、建筑安装工程费。是指开发项目在开发过程中所发生的各项建筑安装工程费和设备费。•5、配套设施费。是指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水泵房、居委会、派出所、幼托、消防、车库等设施支出。•6、开发间接费。是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。21•（二）开发成本核算程序•开发成本的核算是指企业将开发一定数量的开发项目（如商品房）所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。其一般程序是：•1、确定成本核算单位•2、设置账户：开发成本、开发间接费、开发产品•3、归集开发产品费用：直接成本、间接成本和共同成本•4、计算并结转已完开发产品实际成本22•（三）成本分摊方法•1、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。•2、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。•3、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。•4、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占全部成本对象预算造价的比例进行分配。23•举例1：某公司在10000平米土地上开发，土地出让金1000万元。分两期开发，一期为公寓，占地面积（包括道路、绿地等）6000平米，建筑面积15000平米;二期为别墅，占地面积4000平米，建筑面积5000平米。公寓已销售完毕，计算应分摊土地出让金？•①占地面积法：1000×(6000÷10000)＝600•②建筑面积法：1000×［15000÷（15000＋5000)＝75024•举例2：某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为2000万元，这两幢商品房的预算造价分别为：A预算造价为1200万元，B预算造价为1000万元，合计为2200万元。则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算A、B各幢商品房的实际建筑安装工程费：•A商品房：2000×1200÷2200＝1090•B商品房：2000×1000÷2200＝910•房屋开发成本核算表一.doc•房屋开发成本明细分类账之二.doc25•四、开发间接费用的10大内容•开发间接费用是指房地产开发企业内部项目施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。•会计核算时，先记入“开发间接费用”账户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。26•1、工资。指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。•2、职工福利费。指按上项人员工资总额的一定比例（14％）范围内列支的职工福利费。•3、折旧费。指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。•4、修理费。指开发企业内部项目核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。27•5、办公费。指开发企业内部项目核算单位管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖用煤等费用。•6、水电费。指开发企业内部项目核算单位各管理部门耗用的水电费。•7、劳动保护费。指用于开发企业内部项目核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。28•8、周转房摊销。指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。•9、利息支出。指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期损益。•10、其他费用。指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。29•五、房屋开发成本与土地开发成本的核算•分析：开发小区内有住宅、别墅、商铺和配套设施，需要分别计算可售面积单位成本吗？•（一）核算对象•《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：30•1、可否销售原则•开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。2、