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第四章收益性物业价值评估范宝芬考试大纲：考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。考试大纲：掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别；市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。本章考试知识要点：1.物业价格的特征2.收益性物业价格和价值的种类3.影响收益性物业价格的因素4.收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤第一节收益性物业的概念收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小──未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短──获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。一、物业价格的概念（熟悉）物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。第二节收益性物业价格的概念及特征二、物业价格的形成条件物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。①有用性是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。③有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要──不但愿意购买而且有能力购买。三、物业价格的特征（熟悉）物业价格主要有下列五个特征：①物业价格受区位的影响很大；②物业价格实质上是物业权益的价格——同一物业不同权益价格不同③物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；④物业价格形成的时间较长——长时间达成交易⑤物业价格容易受交易者的个别因素的影响——物业的独一无二性；交易者的偏好、从众心理、还价能力第三节收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用；交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。二、投资价值和市场价值（掌握）投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。同一物业对不同的投资者会有不不同的价值：成本优势、经验等。在某一时点，市场价值是惟一的。投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估──价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。市场价值——社会一般报酬率投资价值——投资者要求的报酬率该物业的投资价值大于物业市场价值投资行为实现得基本条件：三、成交价格、市场价格和理论价格（一）成交价格成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双方实际达成交易──买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。三、成交价格、市场价格、理论价格市场价格简称市价，指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。理论价格：假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。——价值、内在价值、自然价值、自然价格等。四、总价格和单位价格总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。宗地面积为4000㎡，容积率5，建筑面积20000㎡，土地总价5000万元，土地单价1250元／㎡，楼面地价250元／㎡房地产售价：6000元／㎡楼面地价楼面地价：按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。五、实际价格和名义价格（熟悉）实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。P81-P82例题六、现房价格和期房价格现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格P83例4-1起价是指所销售的商品房的最低价格。标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价格。均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。九、买卖价格、租赁价格买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。（熟悉）租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。九、买卖价格、租赁价格商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。真正的房租构成因素应当包括（掌握）①地租；②房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的折旧费；③维修费；④管理费；⑤投资利息；⑥保险费；⑦物业税（城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；⑧租赁费用，如租赁代理费；⑨租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑩利润。十、市场调节价、政府指导价和政府定价市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。物业管理费十、市场调节价、政府指导价和政府定价政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。限价房十一、原始价值、账面价值、市场价值原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格账面价值=资产的原始价值—已计提折旧原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。一、物业价格的影响因素概述二人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第四节影响收益性物业价格的因素（了解）一、物业价格的影响因素概述1.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的；2.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的；3.不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的；4.有些物业价格影响因素对物业价格变动的影响与时间有关，有些与时间无关；5.某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，更多的影响因素对物业价格的影响难以数学公式或数学模型来描述。第四节影响收益性物业价格的因素（了解）一、物业价格的影响因素概述1、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会降低房地产价格，有的因素或者其变化化会提高房地产价格。铁路——或增值（工业房地产）；或减值（住宅房地产）2、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。住宅——朝向影响大；商业——楼层影响大3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，随其变化会降低或提高房地产价格有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格道路、高架桥——便捷、噪音——居住、商业——据道路远近4、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关：需求因素会立刻引起房地产价格的变动，供给、税收因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才表现出来。供给弹性大、小？？？?房价，短时间内我需求说了算！！！！5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化或只能通过估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查作出判断。GDP、人口、可支配收入、成本、税收房地产价格定量环境、房型经验二人口因素人口因素人口数量人口素质人口结构三、居民收入因素居民收入的真正增加（非名义增加），意味着人们的生活水平将提高，其居住与活动所需空间会扩大，增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。结论：不同收入水平需求价格弹性不同！①衣食都较困难的低收入者的收入增加——买房吗？②中等收入者的收入增加——买房吗？③高收入者的收入增加——买房吗？四、物价因素居民消费价格指数(CPI)和生产资料价格指数(PPI)。房地产是被列入固定资产投资，(CPI)和(PPI)对房地产价格的变动的间接为影响“房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。结论：从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。五、利率因素房地产开发建设成本——利率上升或下降会增加或降低房地产开发的投资利息，——房地产价格上升或下降。房地产需求——房地产抵押贷款利率的上升或下降——减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。房地产投资增值——房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。综合来看，