电梯广告收入归谁所有发布时间:2007-6-21发布人:本站物业管理专家表示,应该归业主所有电梯广告收入属谁?日前,有读者打来电话,咨询投诉电梯间广告收入的归属问题。对此,物业管理专家表示,电梯间属公共设施,其广告收入应归全体业主所有。业主:收不到电梯广告款西丽南国丽城的陈先生近日向记者投诉称,在他们小区的电梯间里,经常会有一些广告。他说,每个电梯都有两个广告位,每月都会有固定的广告收入,但是“别人在电梯里打广告,这些钱业主却收不到”。陈先生说,房子已经由发展商卖给业主了,公共部分也进行了分摊,因此,在电梯里面做广告,收入就应该是业主的,“为何不用这些收入来补贴管理费或者维修电梯呢?”滨海物业南国丽城管理处王主任告诉记者,小区电梯广告确实是管理处在经营,但收入是全体业主的。因为业委会没账户,收入目前在物业公司的账上,账目由业委会进行监管。她说,这笔钱怎么用,是否补贴管理费用,需业委会讨论。但即使补贴管理费,也不能说明管理费就能降下来,目前小区物业管理处于亏损状态,账目也给业委会看过。她说,管理处并没有从电梯广告收入中收取一定的管理费。小区业委会主任陆平湘向记者表示,小区在和滨海物业签订管理合同时,就已明确电梯广告收入归全体业主和业委会。小区共有29部电梯,合同商定每部电梯每年1500元。但这笔收入目前还在管理处,并没有转到业委会来。小区业委会已申请账户,正与管理处交涉,拟将这笔收入转过来。专家:收入应归业主所有记者咨询了物业管理行业专家张红喜,他表示,电梯间属于公共设施,产权归全体业主所有。电梯间要经营广告,需经业主委员会同意,其收入也应归全体业主所有。但由于业主委员会一般都没有自己的账户,所以电梯间广告收入这笔钱还是在物业公司手里,一般应用来补充物业管理费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的本体维修基金和房屋公用设施专用基金里。不过,由于物业公司在经营电梯广告上投入了劳动,它可以收取一定的管理费用。不过,张红喜说,物业公司是否可从电梯广告收入中收取一定管理费用问题,目前业界也有不同观点。他认为,深圳物业管理行业实行佣金制,如严格按佣金制执行,管理处是不应从广告收入中收取管理费用的。因为物业公司的劳动已经完全包干在了佣金里,业主认为,“你的工资我已付,你的时间就属于我的,所以不应再收费。”建议:理性对待电梯广告记者查阅了新公布的物权法,其中第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分,归小区业主共有。据此,有关人士表示,依据《物权法》规定,小区内公共设施所有权应都属业主共有,由此产生的收益权也应属业主,物管只是代替管理而已。收入应归全体业主所有,建议小区业主委员会介入,以保护业主权益。不过,根据深圳的情况,目前住宅电梯广告的收益比较少,各方应理性对待电梯广告问题,应以不损害电梯安全、小区和谐为首要原则小区物业关于电梯费用存在的问题近年来,随着房地产业的快速发展,国家倡导的节能省地型住宅建设政策广泛落实,高层住宅建设逐渐成为房地产开发和消费的主体。同时也给售后物业管理带来了很多新的问题和困难,其中最突出的是电梯设备的使用、维修、管理成本高和电梯收费困难等问题。目前,电梯收费标准遵循的还多是政府指导价,收费的原则大多是住户均摊,这显然存在不公平的因素,更为突显的是对低楼层住户有失公允。因此大部分起始层住户不同意交纳电梯费,主要原因并不是钱的多少,而是要的是个理。继而引起业主和物业管理部门的诸多矛盾,在矛盾升级到无法调解的地步时,物业管理部门就采用关闭电梯的手段来维护自己的权益,到头来不但业主的利益受到损害,还同时造成对物业管理部门的不理解,增加其他工作的难度。结果造成双方都不想面对的两败俱伤的局面。政府指导价的合理与否,大家自有理解,不于谈及。下面就本人的一些浮浅看法愿与大家探讨,业主在购买房产以后,电梯作为房屋建筑的一个组成部分同时拥有了电梯的产权和使用权,其中包括起始层业主。起始层业主同时也具有使用和维护的权利和义务,所以应该交纳合理的费用。那么交纳多少算合理呢?这就要了解电梯费用的组成。电梯的费用的组成大体可以分运行维护费(包括人工费)、检测费和运行电费3个部分,至于电梯的更新费用,业主在购买产权的同时已经交纳了维修基金,届时将有业主委员会统一申请维修基金进行解决。业主日常需要承担的就是电梯运行维护费、检测费和运行电费等。就这些费用如何能更加合理的分配呢,本人认为应该分两部分计收,一是每月几元钱的基础使用费(日常维护费+检测费),不管是使用还是不使用,使用多,还是使用少,这些费用都会定额产生,应该按照购房面积均摊。另外,不论业主是起始层还是顶层,购买的房产本身就包括这些基础设施,每位业主都享有使用和承担其维护的权利和义务。二是使用耗能费(电费),此费用会随着电梯的运行次数和频率产生不定额费用,多用和少用肯定产生的费用会有较大区别,如果此费用再实行均摊的分配方式就明显的不太公平了。应该实行的是单次收费方式,多用多支付费用、少用少支付费用,不用就只支付基本使用费,但房管部门表示,目前这种做法在实际操作中难度很大。不过具我了解和接触到的,现在市场上有一种石家庄金博科技公司研发生产的电梯专用ic卡收费管理系统,现在应用非常广泛,此系统可轻松地解决这一难题,物业公司可以根据具体费用和电梯功率情况,,将费用预存入电梯ic卡内,按层设定单次乘梯单价,然后按单次扣除,做到人做到人手一卡,先交费后使用,公平合理。作为业主能在使用电梯时明明白白的支付费用,作为物业管理部门,只要电梯启动就能相应收取费用,这才不失是一种最有效解决电梯费用争端的好方式。据另外了解石家庄金博科技公司生产的电梯ic系统,只需对现有的电梯控制系统进行简单的改造即可实现电梯的收费和管理需求,由于只给有权力乘座电梯的业主发放ic卡和授权,持卡人刷卡后,只能按亮被授权的对应楼层按钮并直接到达该楼层,使电梯近似了直接入户,不但提升了楼盘的整体形象和智能化程度,在限制了所有的闲杂人员使用电梯的同时,物品被盗现象也被有效遏制,充分的改善了居民楼内的整体环境,增加了居民的安全感。并且,具了解该系统在软件中还可以记录何人、何时使用哪部电梯并到达哪个楼层,一但发生治安或刑事案件,可以及时向公安部门提供有利参据,具有很高的安全价值。另外,由于该系统在操作中可限制楼层、外来人员,减少电梯误操作,还能够有效的控制小孩子在电梯内嬉戏、玩耍。能够减少近30%的电费支出和维修费用,节能效果也非常显著。还由于运行次数的减少,降低了电梯磨损,使电梯的使用寿命大大延长,直接维护了业主的切身利益,广泛得到了业主的赞同。物业管理通过该系统不但可以解决业主对电梯收费的抵触,更能提高服务水平和管理效率,因此此管理和收费方式具有广泛的社会效益。最后提醒大家,世上没有解决不了的矛盾,只是能否正确面对。物业公司在住户入住初期的注意事项答:物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施,理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系(如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等)。凡是业主(住户)违反小区管理条例的处罚条款,诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明,业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性,公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上,通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。物业公司在开发商移交物业时的注意事项物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项?答:物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关,否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键:(1)对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核,对尚未完善的事项,要求开发商提出的补救和解决措施并备案,(包括物管用房,专项基金,开办费用,对外承诺的小区配套设施等敏感问题)。(2)开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工(承包)单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。(3)将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。(4)凡小区采用非市面上常见的建材,设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。(5)验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好:包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清洁工具房)、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够,设施做好与否,小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统(含商铺)等。(6)小区公共设备、设施、辅助场所(幼儿园等)、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明(避免以后引起业主投诉、争纷)。律师支招:物业公司在前期介入期间的注意事项1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?答:一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件,更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用,所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议:(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理,包括预留空调安装位置及空调滴水管。(3)设计时尽量减少外墙外凸沿,尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。(4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层。(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费),并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放。(7)小区进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。(8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,女儿墙亦要设计成防攀越的。(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致,四季有花有香,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管,以方便管体爆裂时更换。(15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地,所以阳台设计应考虑统一接管,并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时,施工不规范会引发一系列问题。(16)低价商品房业主用窗式空调多,故卧室大多预留窗式空调口,预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机,又可以安放窗式空调机,还要方便以后维护、加雪种拆装等,以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带,既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。(18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大,所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外,甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外,在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来