第4章收益法

第四章收益法房地产估价收益法※学习内容主要内容4.1收益法的基本原理4.2收益法的计算公式（1）4.3净收益的确定4.4报酬率的确定4.5收益法计算公式（2）4.6资本化率的确定4.7报酬率与资本化率的比较4.8两种计算方法的比较4.9收益法的派生方法4.10收益法运用举例（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例收益法收益法收益还原法收益资本化法投资法收益现值法地租资本化法一、收益法的基本原理（二）理论依据：预期原理房地产价格=房地产的净收益/利息率某一货币额*利息率=房地产的净收益年房地产净收益不变报酬率或资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下假设一、收益法的基本原理收益法基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例（二）理论依据：预期原理1．可获净收益的大小2．可获净收益期限的长短3．获得该净收益的可靠性基本思想表述将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期所有净收益的现值之和（收益价格）等值，则这一货币额就是该房地产的价格。一、收益法的基本原理收益法基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例（三）收益法的适用的对象和条件房地产未来的收益能较准确地量化风险都能较准确地量化适用对象适用有收益或有潜在收益的房地产如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。条件一、收益法的基本原理收益法基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例（四）收益法的估价步骤1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计一、收益法的基本原理收益法基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率比较派生方法运用举例式中:V—房地产在估价时点的收益价格（现值）i—年份Ai—房地产第i年净收益(假设发生在年末)rj—房地产的第j期报酬率（折现率）n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（原理公式，实际一般公式为215页）（一）最一般公式二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法niijjinnrArrrArrArAV1121212111)1()1)(1()1)(1()1(基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例公式含义示意图0123n-1nA1A2A3An-1AnY1Y2Y3….Yn-1Yn均转化为V公式含义示意图V—房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）rAv（二）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，报酬率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法万元200%10/20rAV式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式为可获收益年限nrrAvn])1(11[【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，报酬率为10%，则该房地产的收益价格为多少？万元58.195]%)101(11[%10201050v二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）报酬率r每年不变且不等于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例净收益每年不变的公式有以下用途1.直接用于计算价格（如前例5-2）2.不同年限价格的换算3.比较不同年限价格的高低4.用于比较法中土地使用年限修正5.其他通过计算可以发现，报酬率率越高,接近无限年的价格越快（2）不同年限价格的换算为可获收益年限nrrAvn])1(11[nnrk111二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权（简称不同期限房地产）价格之间的换算；年期修正系数：7070KVVNNnKKnVV/基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例（2）不同年限价格的换算二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法NNnKKnVV/•已知某收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米,报酬率为10%,试求其30年收益权利的价格.将VN＝2500元/m2，r＝10%，N＝40年，n＝30年代入公式得：1%)101(]1%)101[(%)101(25004030104030V＝2410.16元/m2基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例（3）比较不同年限价格的高低二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元/平米，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/平米。假设报酬率为6%，试比较两宗房地产价格的高低。转换成无限年期下比较两宗房地产价格的高低。7070KVV30%)61(1V1=V50/[1-nr)1(1]=2000/[1-50%)61(1]=2114.81V2=V30/[1-nr)1(1]=1800/[1-]=2179.47基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例（4）比较法中土地使用年限的修正二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法例：某宗5年前通过出让方式获得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/m2。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价设定时的状况相同，求该宗工业用地目前的价格。NNnKKnVV/基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例（4）比较法中土地使用年限的修正二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法解：本题要决解的问题是将法定最高年限50年转换成剩余45年的基准价格V45＝V50×(K45/K50)＝1%)101(]1%)101[(%)101(120050454550＝1193.73元/m2基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例（5）报酬率越高接近无限年的价格越快二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法为可获收益年限nrrAvn])1(11[基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例净收益有变化的年限trrArAvttiii)1()1(1（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式ttntiiirrrArAv)1(1])1(11[)1(1有限年无限年二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）报酬率r大于零；（3）收益年限为无限年。假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）报酬率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。书上221页一段话解释了公式的合理性万元22.310%)101%(1035)1(30)1(28)1(25)1(22%1012055432rrrrv【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？]%)101(11[%)101%(1035)1(30)1(28)1(25)1(22%1012055055432rrrrv二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法净收益在未来前若干年有变化的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益往往不同，如果采用收益不变的公式来估价，有时未免太片面；而如果根据每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能（收益年限较短的除外）。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产的价格。特别是像写字楼、宾馆这类房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用此类公式估价。二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例2rbrAv（五）净收益按等差级数递增的公式无限年二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）报酬率大于零为r；（3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8％。试求该宗房地产的收益价格。)5(.562%82%82022万元＝rbrAV基本原理计算公式（报酬资本化法）净收益报酬率直接资本化法资本化率Y与R比较计算方法比较派生方法运用举例（五）净收益按等差级数递增的公式nnrnrbrrbrAV)1(])1(11[2有限年二、收益法报酬资本化法的计算公式收益法假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）报酬率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为30年，该类房地产的报酬率为8％。试求该宗房地产的收益价格