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长春市中小企业信用担保有限公司个人投资经营贷款业务合作银行中国银行股份有限公司吉林省分公司个人投资经营贷款主要用于满足借款人在生产、经营、周转过程中因原材料采购、进货、支付正常生产经营费用等产生的中短期资金需求。概要：个人投资经营贷款金额起点起点为人民币3万元，单一借款人及其配偶（以及纳入统一管理的关系密切方）的个人投资经营贷款总量原则上不得超过300万元（含）。借款人所投资经营项目自筹资金比例原则上不得低于项目总投资的30%。个人投资经营贷款重点关注：•借款人经营收入产生的现金流及稳定性•抵押资产的足值，具有容易变现性产品特点贷款期限：一般为1年，最长不超过3年，主要满足借款人短期流动资金需求。授信主体：承担无限责任的个人产品特点还款来源：•第一还款来源主要是借款人所有的现金流收入•第二还款来源主要是借款人抵押的个人所有财产。风险特征一、个人色彩浓重，管理缺乏科学性二、抗风险能力弱三、真实财务信息的获取较为困难四、投资经营行为短视五、授信监控存在难点借款人审查要点——单一自然人一、审核借款人具有完全民事行为能力重点：年龄18岁以上，有效的身份证、户口簿二、审核借款人信用记录重点：由银行负责查询有无不良记录借款人审查要点——单一自然人三、审核借款人个人或家庭收入和净资产1、未婚：2、已婚：3、离婚：重点：工资收入、经营收入、投资收入、负债和净资产重点：家庭总收入、负债和净资产重点：审核净资外，还应考虑对原家庭成员的瞻养费借款人审查要点——单一自然人四、审核借款人及家庭成员的行为记录•是否有不良行为•是否有逃税记录•是否曾经犯罪•是否有资产巨额不明或异常增长借款人审查要点——单一自然人五、审核贷款资金的属地原则重点：抵押品、贷款行、贷款资金使用地是否在同一区域。六、审核借款人收入情况重点：稳定的收入、经营业务收入的可实现性。重点：通过经营情况、发展前景、净利润率判断还款能力。七、审核借款人还款能力借款人审查要点——单一自然人八、审核借款人还款意愿九、审核借款人经营管理能力十、审核借款人经营业务前景十一、审核借款人经营财务状况十二、审核借款人资产实力借款人审查要点——公司项下单一自然人贷款准入：主要是指依法核准登记的个体工商户、依法核准的个人独资企业，全部由自然人出股组成的有限责任公司、股份有限公司及合伙制企业的主要/控股个人股东及合伙人。贷款审查：除按前面对自然人的审查要点进行审查外，还应对其贷款投入的公司或企业的情况进行审查。借款人审查要点——公司项下单一自然人一、审核借款人具有有效的经营资格重点：营业执照、代码证、税务登记等资料的时效性。二、审核借款人贷款用途重点：判断贷款用途的真实性。三、审核借款人经营企业的还款能力重点：通过财务报表指标判断企业的经营状况。借款人审查要点——公司项下单一自然人四、对借款人生产经营的行业进行审查五、对企业的整体情况进行审查重点：是否有过逃废债行为是否有不履行担保义务的行为是否拖欠员工工资是否拖欠税款。六、对借款人经营企业多头贷款情况的审查重点：是否有公司贷款其他股东是否有贷款是否有不良。还款来源审查要点以贷款期限内借款人的经营收入、工资收入做为主要还款来源，资产出租收入、投资收入可做为补充。还款来源组成：还款来源审查要点——经营收入个人投资经营贷款用于企业生产经营需要的，以经营收入做为还款来源。其年度经营收入应覆盖借款人所经营的企业以及家庭负债总额及利息。资产负债所有者用电用水工资纳税等等现金流入现金流出应收应付还款来源审查要点——工资收入个人工资收入家庭收入个人支出家庭生活支出可用于偿还债务金额减去等于还款来源审查要点——资产出租收入•审查当地租金市场水平及出租率情况•审查租期、租金的支付方式与还款期限的匹配性•大额租金收入须考虑承租方的支付能力及稳定性贷款担保的审查要点——抵押担保选择的抵押物应具有较好的流通性、成交活跃（出售、出租），价格易于判断，处置成本较低、干扰因素较少、可迅速变现的抵押物作为我公司个人投资经营贷款的反担保抵押物。1、空置2年以上的房产应慎重作为贷款的抵押物2、若抵押物已出租，应注意抵押权和租赁权登记先后的法律关系位于主要生活区域的住房，应产权明晰、能够办理查封及抵押登记；位置较好、物业管理和配套设施好的非唯一一套住宅作为抵押物。抵押物——住房抵押物——商铺交通便利、配套设施齐全、具有独立产权、有墙体分割、可单独使用、功能齐全的，位于成熟商业区的临街商用房。抵押物——办公房交通便利、具有独立产权、可单独使用、功能齐全的，位于成熟办公区的写字间等办公用房。中行对抵押率的控制主要受理以具有较强变现能力的商业旺铺或住房作为抵押物的贷款申请。其中，用于抵押的商铺必须为独立的、自用或被租用中的店面，抵押率上限为50%；住房抵押率上限为70%，楼龄在3年（含）以内，抵押率最高不超过70％；楼龄在3-10年（含）的，抵押率最高不超过60％；楼龄在10-15年（含）的，抵押率最高不超过50％；楼龄在15-20年（含）的，抵押率最高不超过40％；楼龄在20年以上的原则上不予受理。以其他不动产（如写字楼、厂房等）作为抵押物申请贷款的，抵押率上限为40%。其中厂房的建筑年限应控制在10年以内，且必须办理土地抵押登记手续。提前还款的处理借款人在贷款发放满二个月后，若有足够的资金来源，借款人可提前一个月向经办行提出提前部分或全部还款的书面申请，申请一旦提出即不可撤销，经办行同意后，可根据合同约定按提前还款金额收取一定比例的违约金。授信风险预警信号（一）个人信息借款人的从业经历短，缺少行业验有不良信息记录“黄、赌、毒”或2劳及刑满释放人员授信风险预警信号（二）企业信息1、经营不稳定2、注册资本抽逃5、关联交易有失公允3、缺乏竞争优势4、贷款规模、用途不合理6、企业员工对企业评价不高思考与实际业务相联系