第七章收益法

第七章收益法•第一节收益法概述•第二节报酬资本化法的公式•第三节收益期限的确定•第四节净收益的求取•第五节报酬率的求取•第六节直接资本化法•第七节投资组合技术和剩余技术•第八节收益法总结与运用举例一、收益法的含义•收益法——收益资本化法收益还原法•收益法是指预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。第一节收益法概述第一节收益法概述一、收益法的含义收益法分为——直接资本化法报酬资本化法•收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。•收益法求得的价格称为收益价格。第一节收益法概述第一节收益法概述二、收益法的理论依据第一节收益法概述决定房地产当前价值的——不是过去的因素而是未来的因素•某笔资金×利率=房地产净收益•房地产价格×利率=房地产净收益•房地产价格=利率房地产净收益预期原理收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低;②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低;③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。第一节收益法概述三、收益法适用的对象和条件（一）收益法适用的对象•有收益的房地产•有潜在收益的房地产（二）收益法适用的条件•房地产的收益和风险都能够较准确地量化第一节收益法概述四、收益法估价的操作步骤1、搜集有关房地产收入和费用的资料2、确定未来收益期限3、估算潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入4、估算有效毛收入潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入5、估算运营费用维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益6、估算净收益净收益＝有效毛收入－运营费用7、求取报酬率或资本化率、收益乘数;8、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格第一节收益法概述第二节报酬资本化法的公式一、一般公式nijijiYaV11101234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an)1).......(1(1......)1(112121211nnYYYaYYaYaV第二节报酬资本化法公式n1inn221iir1a......r1ar1ar1aV通常以年为单位V——价格ai——净收益n——收益期限Y——报酬率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、一般公式第二节报酬资本化法公式二、净收益每年不变的公式A1=A2=A3=……=An=An32Y1A......Y1AY1AY1AVnYYAV111n=∞YAV——有限年公式——无限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a第二节报酬资本化法公式公式用途：①直接用于计算价格；例7-1、例7-2②不同年限价格的换算；例7-3、例7-4③比较不同年限价格的高低；例7-5④用于比较法中土地使用权年限修正。例7-6第二节报酬资本化法公式3、不同年限价格的换算nnKY111假设：NNKR111则有：如果：nnnKYAVAn=AN=ANNNKRAV则有：NnNnYKRKVV如果：R=Y则有：NnNnKKVV第二节报酬资本化法公式例7-3已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为2500元/㎡，报酬率为10%，试求其30年收益权利的价格。平方米元/98.2409%8111%101112500403040304030KKVV第二节报酬资本化法公式例7-4已知某宗收益性房地产30年土地使用权的价格为3000元/㎡，对应的还原利率为10%，试求假设其土地使用权为50年、还原利率为8%下的价格。平方米元/00.3893%10111%8%8111%1030003050305050303050KYKRVV第一节报酬资本化法公式A房地产无限年价格:B房地产无限年价格:平方米元/81.2114%61112000505050KKVV平方米元/47.2179%61111800305030KKVV★AB比较不同年限价格的高低第二节报酬资本化法公式例7-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价2000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/㎡。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。第二节报酬资本化法公式4、用于市场比较法中土地使用权年限修正VA=VA’×K情×K市状×K房状×K容×K年×……可比实例估价对象年修KKK第二节报酬资本化法公式例7－6：某宗工业用地使用权剩余年限为45年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设定的土地使用权年限为50年。假设该宗土地与基准地价设定的状况除年限不同外，其他均相似，现行土地还原利率为10％，求该宗工业用地的价格。平方米元/73.1193%10111%1011112005045504550KKVV第二节报酬资本化法公式四、纯收益按一定数额递增n32r1b1na......r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112——有限年（不要求记忆）2rbraV——无限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b第二节报酬资本化法公式参照教材例7-9五、纯收益按一定比率递增（减）nnYgAYgAYgArAV11......111111322nYggYAV111——有限年公式n=∞gYAV——无限年公式0123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1ai=a(1+g)i-1第二节报酬资本化法公式例8－11某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限70年，于估价时点已使用了5年；预计该房地产未来第一年的净收益为万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。nYggYAV111万元76.112%91%211%2%9865第二节报酬资本化法公式六、预知未来若干年后的价格的公式Vta1a2a3……at0123……tttttVVY1......Y1A......Y1AY1A22tittiiVV1Y1Y1A参照教材例7-15第二节报酬资本化法公式公式总结•净收益每年不变的公式（有限年、无限年）•净收益在若干年有变化的公式（有限年、无限年）•纯收益按一定数额递增的公式（无限年）•纯收益按一定比率递增（减）的公式（有限年、无限年）•预知未来若干年后的价格的公式（有限年）第三节收益期限的确定•收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获收益的时间。•收益期的确定——建筑物的剩余经济寿命土地使用权的剩余期限第三节收益期限的确定估价时点未来可获收益的时间如何确定房地产的收益年限？•单独土地——根据土地剩余使用年限•单独建筑物的估价——分别根据土地剩余使用年限——建筑物剩余经济寿命确定收益年限第三节收益期限的确定房地合一的估价对象•建筑物的经济寿命与土地使用年限一起结束的——根据土地剩余使用年限或建筑物的经济寿命确定收益年限第三节收益期限的确定不是一样吗？•建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中：——未约定不可续期已约定不可续期第三节收益期限的确定估价时点土地结束建筑物结束•未约定不可续期房地产的价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。•已约定不可续期房地产的价值=按土地使用权剩余期限为房地产收益期限计算房地产的价值。第三节收益期限的确定•建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束——根据建筑物的剩余经济寿命确定收益年限的收益价值+土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。第三节收益期限的确定估价时点建筑物结束土地结束•对于求取承租人权益的价值——收益期限为剩余租赁期限第三节收益期限的确定房地合一估价对象收益期限的确定建筑物的剩余经济寿命与土地使用剩余使用年限同时结束建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的未约定不可续期约定不可续期房地产的价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值房地产收益期限=土地使用权剩余期限房地产的价值=建筑物的剩余经济寿命确定收益年限计算的房地产价值+土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值收益年限=土地剩余使用年限=建筑物剩余经济寿命第三节收益期限的确定1、建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限结束（不可续期）根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限n＝40－（3＋5）＝32年0n土地40年建3年建筑物50年已用5年第三节收益期限的确定2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束以t＝50－5＝45计算价格V0求取t年剩余土地价值VLtLLYVVV10土地70年建2年用5年建筑物50年VOVL0t第三节收益期限的确定第四节净收益的求取niiYAV11房地产价格的高低取决于3个因素：1、可获净收益的大小，即Ai的大小；2、获得该净收益的可靠性，即Y的大小；3、可获得净收益期限的长短，即n的大小。第四节收净益的求取可用于收益法(含报酬资本化法与直接资本化法)中转换为价值的未来收益主要有4种•①潜在毛收入•②有效毛收入•③净运营收益•④税前现金流量第四节收净益的求取报酬资本化法求取净运营收益净收益的测算途径可分为两种：•一是基于租赁收入测算净收益•二是基于营业收入测算净收益第四节收净益的求取基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入——假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入有效毛收入——由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入运营费用——维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益第四节收净益的求取☆运营费用不含•a.抵押贷款还本付息额•b.会计上的折旧，即建筑物折旧，土地摊提费，但含短寿命设备设施折旧额•c.房地产改扩建费用——假设改扩建费与房地产增值相抵•d.所得税：所得税率是固定的或不同行业性质的企业、地方有优惠政策。考虑所得税前收益水平就足以考察项目的盈利能力，进而客观判断房地产的价值。第四节收净益的求取基于营业收入测算净收益与基于租赁收入的净收益测算有两个方面的不同•一是潜在毛收入或有效毛收入——经营收入•二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。第四节收净益的求取运营费用＝有效毛收入×运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率净收益＝有效毛收入×（1－运营费用率）（一）净收益的计算公式第四节收净益的求取二、不同类型房地产的净收益求取（一）出租的房地产净收益求取，•净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。•租赁收入：租金收入和租赁保证金或押金的利息收入•出租人负担的费用是(例如表7—1所列的费用中)出租人与