第五章收益法

第五章收益法房地产估价收益法※学习内容主要内容5.1收益法的基本原理5.2收益法的计算公式5.3净收益的确定5.4资本化率的确定5.5收益法的派生方法5.6收益法运用举例（一）概念：收益法是预测估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的资本化率或报酬率、收益乘数将其转换为价值来求取估计对象价值的方法。采用收益法估价求得的价格称为收益价格。基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例收益法收益法收益还原法收益资本化法投资法收益现值法地租资本化法一、收益法的基本原理（二）理论依据：预期原理基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产价格=房地产的净收益/利息率某一货币额*利息率=房地产的净收益年房地产净收益不变资本化率每年不变获取收益的年限为无限年获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下假设一、收益法的基本原理收益法（二）理论依据：预期原理基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1．可获净收益的大小2．可获净收益期限的长短3．获得该净收益的可靠性基本思想表述将现在视为估价时点，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，若现在有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格。一、收益法的基本原理收益法（三）收益法的适用的对象和条件基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例房地产未来的收益能较准确地量化风险都能较准确地量化适用对象适用有收益或有潜在收益的房地产如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。条件一、收益法的基本原理收益法（四）收益法的估价步骤基本原理+概念+理论依据+适用对象+使用条件+估价步骤计算公式净收益资本化率派生方法运用举例1.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益6.选用适当的报酬率或资本化率、收益乘数。7.选用适宜的收益法计算公式求出收益价格潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、净收益均以年度计一、收益法的基本原理收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例式中:V—房地产在估价时点的收益价格i—年份Ai—房地产第i年净收益(假设发生在年末)rj—房地产的第j期资本化率（折现率）n—房地产自估价时点起至未来可获收益的年限（一）最一般公式二、收益法的计算公式收益法niijjinnrArrrArrArAV1121212111)1()1)(1()1)(1()1(基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例V—房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）rAv（二）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。二、收益法的计算公式收益法万元200%10/20rAV式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（三）收益年限有限且其他因素不变的公式为可获收益年限nrrAvn])1(11[【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？万元58.195]%)101(11[%10201050v二、收益法的计算公式收益法此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例净收益有变化的年限trrArAvttiii)1()1(1（四）净收益在未来的前若干年有变化的公式ttntiiirrrArAv)1(1])1(11[)1(1有限年无限年二、收益法的计算公式收益法假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例万元22.310%)101%(1035)1(30)1(28)1(25)1(22%1012055432rrrrv【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？]%)101(11[%)101%(1035)1(30)1(28)1(25)1(22%1012055055432rrrrv二、收益法的计算公式收益法基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（五）预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式或转售价格）年房地产的价格（残值未来第t)1()1(1ttttiiiVrVrAV转售价格-销售税费=Vt【例5-4】某宗房地产现行的市场价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，资本化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成后，该地区该类房地产的价格价格达到5000元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价值。二、收益法的计算公式收益法（1）已知房地产在未来第t年末的价格为Vt；（2）房地产在未来前t年（含第t年）的净收益有变化且已知；（3）期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率r。•【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。•【解】由题意：)(04.1308%101%611500%10111%10100111133万元＝tttrVrrAV【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例2rbrAv（六）净收益按等差级数递增的公式无限年二、收益法的计算公式收益法式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。)5(.562%82%82022万元＝rbrAV基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（六）净收益按等差级数递增的公式nnrnrbrrbrAV)1(])1(11[2有限年二、收益法的计算公式收益法假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。万元＝432.07%8130%82%8111%82%8201111303022nnrnrbrrbrAV基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（七）净收益按等差级数递减的公式nnrnrbrrbrAv)1(])1(11[2二、收益法的计算公式收益法只有有限年式中：b—净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。（当n＞A/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）。基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（八）净收益按一定比率递增的公式grggrAv净收益逐年递增的比率)(二、收益法的计算公式收益法无限年【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。万元＝375%2%1030grAV基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（八）净收益按一定比率递增的公式r1nAv111)(时，时，grrggrAvgrn二、收益法的计算公式收益法有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递增（2）收益年限n为有限年。【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。万元26.244%101%211%2%102011150nrggrAV收益会不会减为零基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（九）净收益按一定比率递减的公式)(grAv二、收益法的计算公式收益法无限年式中：g—净收益逐年递减的比率假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：万元＝67.166%2%1020grAV基本原理计算公式净收益资本化率派生方法运用举例（九）净收益按一定比率递减的公式nrggrAv111)(二、收益法的计算公式收益法有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。【例5-11】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2％；该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：万元15.166%101%211%2%102011150