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1新31号文房地产业务企业所得税风险控制关键点与案例谋划北京安衡税务师事务所有限责任公司2两个理念避免犯法——刑法修正案（七）之逃避缴纳税款罪——王骏倡导“安全纳税”避免犯傻——不学政策多交税（比如视同销售问题、代收费用问题）——王骏倡导“纳税优化”3国税发【2009】31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法一份不得不学习的重量级文件4哪些文件将作废国税发【2006】31号国税发【2001】142号国税发【1999】第242号国税发【1995】第153号国税函【2008】299号（事实上已经被修改，特别是计税利润率恢复为计税毛利率，而且降低）5国税函【2007】603售后回租政策尚不明确6国税发【2009】31号第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。7第一条税务风险控制关键点房地产新31号文没有规定的所得税问题应当在企业所得税法及其实施条例、配套文件中寻找答案，一个31号文无法包办所有问题比如广告费、业务宣传费、业务招待费等扣除问题8国税发【2009】31号第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。内外资房地产所得税政策彻底统一外资房地产学习新31号文更有必要9一个特殊的纳税人江苏某县工商联经过当地政府安排，办理了立项审批和土地征用手续后，于2006年筹建特色产品交易中心，并且向中心全体准备入住的商户集资。工程完工后，集资户取得房屋产权。工商联认为，自己只是在建房中起个联络员的作用，集资收款也是为了转付工程款，自己不是开发商，也不是售楼商，不存在纳税问题。10提示房地产开发是指在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。没有“拿地”的单位，不能进行房地产开发。因此本案中房地产开发主体只能是工商联，而不是被集资的商户。工商联开发交易中心卖房，商户集资是掏钱买房。11第二条税务风险控制关键点新31号文删除了旧31号文中关于“各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案”的规定，这意味着各地税务机关需要对自行制定发布的房地产开发经营业务所得税文件进行全面清理。不等于各地不可以出台自己的土政策（北京市昌平区税源高度集中于房地产行业）12特别提示各省乃至各地级市都要关注当地国税、地税分别或者联合转发新31号文的具体文件一要看毛利率等一些具体规定的落实而要看当地有没有做补充规定13国税发【2009】31号第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)(三)开发产品已取得了初始产权证明。14已报房地产管理部门备案房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法(建设部令78号）第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式二份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。15已开始投入使用是指根据《建筑法》第61条规定，符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件的工程，竣工经验收合格后交付使用的开发产品。16已取得了初始产权证明是指已取得了土房局主件产权证的开发产品。17第三条税务风险控制关键点1问题：土地开发还是没有明确完工条件，土地开发后转让怎么办？比照一般货物（存货）销售或者财产转让18第三条税务风险控制关键点2关键点：完工条件是纳税的临界点完工前按照预计毛利率计税是实际征收还是预征？原外税法属于预征税制完工后按照收入成本计税19第三条税务风险控制关键点3提问：3个条件都满足了，以谁为准？孰早原则20第三条税务风险控制关键点4不及时结转成本会存在风险计税毛利率＞实际早完工早转成本计税毛利率＜实际迟完工迟转成本税务机关的第一关注点就是你是否及时结转计税成本，不按时结转根据35条规定收拾你21第三条税务风险控制关键点5外资房地产的一个概念变化国税发【2001】142号：企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。22国税发【2009】31号第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。23第四条税务风险控制关键点税务机关可对以往应缴所得税进行核定,加大了违规风险及成本,企业要注意24灵魂问题不得事先核定征收是新旧31号文能否贯彻实施的核心问题条文落空制度失灵国税发[2008]30号文件第三条规定：特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。，房地产业作为一种特殊行业是不适用核定征收的。25国税发【2009】31号第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。26第五条税务风险控制关键点1企业应关注销售收入范围中其他经济利益这一概念，与第七条确认收入的方法和顺序的有关规定结合。27第五条税务风险控制关键点2企业所得税：无论是将代收款项纳入价内，还是不纳入价内其实不影响企业所得税，影响的是所得税款的资金时间价值。28第五条税务风险控制关键点3营业税。除了维修基金（国税发[2004]69号文件）、代收的契税、印花税以外，其余的代收费用一律缴纳营业税。有线电视费等一定要注意出票单位的安排，避免白交税29国税发[2004]69号国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。30第五条税务风险控制关键点4土地增值税：根据财税[1995]48号文件规定，关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，代收费用不纳入价内的话，不交纳土地增值税，纳入价内既作收入也做扣除项目，但是不得作为加计20%的基数。如何区分什么是代收费用？根据48号文件这里的代收费用是县级政府要求代收的，如果不是县级政府要求代收，且合同上未注明代收费用的，可以不作为代收费用处理，即：允许加扣20%31一个税务建议建议：由物业公司代收各种基金、费用和附加，不涉及营业税和所得税32国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知国税发［1998］217号发文日期1998-12-15物业管理企业代有关部门收取水费,电费,燃(煤)气费,维修基金,房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费,电费,燃(煤)气费,维修基金,房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税.33财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税[2003]16号发文日期2003-1-15（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。34拆迁还建营业税国税函发〔1995〕549号对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。35拆迁还建土地增值税企业所得税视同销售（非货币性资产交换）36国税发【2009】31号第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。37第六条税务风险控制关键点1一次性全额收款方式，与一般企业收入确认原则一致国税函【2008】875号企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。38买房送空调营业税混合销售行为对空调不征收营业税也不征收增值税39国税函〔2006〕1278号国家税务总局关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知中国移动有限公司内地子公司开展以业务销售附带赠送电信服务业务（包括赠送用户一定业务使用时长、流量或业务使用费额度、赠送有价卡预存款或有价卡）的过程中，其附带赠送的电信服务是无偿提供电信业劳务的行为，不属于中国移动有限公司内地子公司开展的以业务销售附带赠送实物业务（包括赠送用户SIM卡、手机或有价物品等实物），属于电信单位提供电信业劳务的同时赠送实物的行为，按照现行流转税政策规定，不征收增值税，其进项税额不得予以抵扣；其附带赠送实物的行为是电信单位无偿赠与他人实物的行为，不属于营业税征收范围，不征收营业税。二○○六年十二月二十八日40第六条(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同（或协议，下略）约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款41第六条税务风险控制关键点2分期付款用于商铺和大客户销售1.提前付款实际付款日早于合同协议约定日实际付款日确认收入（一般企业目前有争议）2.按时付款实际付款日与约定日一致3.推迟付款约定日必须确认收入国家不替企业承担经营风险42第六条(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。43第六条税务风险控制关键点3银行按揭方式首付其余按揭首付款在实际收款日确认按揭款在银行转账日确认（外资原142号文是针对首付+按揭都在转账日确认）税务机关很关注开发商是否有隐藏首付款的问题44第六条税务风险控制关键点4银行按揭之假按揭：用员工亲戚朋友个人身份在银行作假按揭预售，其特征往往是贷款利息开发商自己扛要不要确认收入计税？税务局：你不是已经拿到钱了嘛？吹牛也要上税利息可否税前扣除？税务局：个人名义借款利息怎么能在企业列支，不得扣除稽查局：每笔按揭要和每个合同对照查45第六条税务风险控制关键点4同时关注：此做法也影响土地增值税46第六条(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。47第六条2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售