第六章收益法

欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》2007年房地产估价师考前辅导精讲课程。第15讲收益法(1)第一节收益法概述一、收益法的含义收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，是根据估价对象的未来收益来求取估价对象价值的方法；具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来某一年的某种收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法。报酬资本化法是一种现金流量折现法,即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。通常把收益法求得的价值简称为收益价格。二、收益法的理论依据收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是基于市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。收益法的基本思想，首先可以粗略地表述如下：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能够获得收益，而且可以期望在未来持续获得收益。因此，可以将购买收益性房地产视为一种投资；投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的收益，是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益性房地产的价值是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于以下3个因素：①未来净收益的大小--未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短--获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性--获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。三、收益法适用的估价对象和条件(一)、收益法适用的估价对象收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。(二)、收益法估价需要具备的条件收益法评估出的价值取决于估价师对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化(预测)。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础。四、收益法估价的操作步骤运用收益法估价一般分为以下4个步骤进行：①搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。第二节收益法的计算公式一、报酬资本化最一般的公式报酬资本化最一般的公式如下：)1).....(1)(1(....)1)(1(12121211nnYYYAYYAYAVniijiiiYA11)1((1)式中：V为房地产在估价时点上的收益，通常称为现值；n为房地产的收益年限，是从估价时点开始未来可以获得收益的持续时间，通常称为收益年限；A1，A2，A3，…，An为房地产对于估价时点而言的第1期、2期、3期，…,第n期末的净运营收益，通常称为净收益；Y1，Y2，Y3，…，Yn为房地产对于估价时点而言的第1期、2期、3期，…,第n期末的报酬率，类似于折现率。本公式的含义如下图所示：注意：有关公式(1)的说明。(1)公式(1)为理论公式，主要用于理论分析；(2)在实际估价中，一般假设报酬率长期不变，即Y1＝Y2＝Y3＝…＝Yn＝Y。因此公式(1)可简化为：)1).....(1)(1(....)1)(1(121YYYAYYAYAVnniiiYA1)1((2)(3)当公式(1)中的Ai不变或者按照一定规则变动及n为有限年或者无限年限时，公式(1)、(2)也可以进行相应的变化。例如，Ai为不变时，公式(2)变为：niniiiYAYAV11)1(1)1((3)(4)报酬资本化法公式均假设净收益相对估价时点发生在期末。在实际估价时，如果净收益发生在期初或期中，则应对净收益或者对报酬资本化法的基本公式进行相应的调整。例如净收益发生在期初为A初，对该净收益调整为期末的净收益公式为：)1(YAA初末＝如果对公式(2)进行调整，则为：121)1(....1nnYAYAAVniiiYA11)1((4)(5)公式中的A，Y，n的时间单位应是一致的，通常为年，也可以是月、季0123n-1nA1A2A3An-1AnY1Y2Y3….Yn-1Yn均转化为V公式含义示意图度、半年等。二、净收益每年不变的公式净收益每年不变的公式具体又有两种情况：(1)收益期限为有限年；(2)收益期限为无限年。1、收益期限为有限年的公式我们可以很容易写出公式(5)：))1(11(nYYAV(5)注意：公式(5)假设：(1)净收益每年不变，为A；(2)报酬率不等于零，为Y；(3)收益期为有限年n。2、收益期为无限年的公式YAV(6)注意：公式(6)假设：(1)净收益每年不变，为A；(2)报酬率不等于零，为Y；(3)收益期为无限年。3、净收益每年不变的公式的用处净收益每年不变的公式除了可以用于测算价格，还可以用于：(1)不同使用年限(例如土地使用年限)或不同收益期限价格之间的换算；(2)比较不同期限价格的高低；市场法中因期限不同，而进行的价格调整。(1)直接用于价格计算例1：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计未来该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。解：该宗房地产的收益价格计算公式为(5)：))1(11(nYYAV＝]%)5.81(11[%5.88650＝91.52万元例2：某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价格。解：该宗房地产的收益价格计算公式为(6)：YAV＝8/8.5%＝94.12万元(2)用于不同期限价格间的换算假设：nnYK)1(11nnYY)1(1)1(例如：K70表示n为70年的K值，K∞表示n为无限年的K值。再假设Vn表示收益年限为n的价格。例如，V50表示n＝50年的价格，V∞表示n为无限年的价格。对于不同期限价格间的换算，可采用下列方法：如果已知V∞，求V70、V50V70＝V∞×K70V50＝V∞×K50如果已知V50，求V∞、V40V∞＝V50/k50V40＝V50×K40/K50如果将上述方法一般化，则有：NnNnKKVV1)1(]1)1[()1(NnnNNYYYV(7)例3：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2,报酬率为10%。求该宗房地产30年收益权益价格。解：所以公式为(7)1)1(]1)1[()1(NnnNNnYYYVV将VN＝2500元/m2，Y＝10%，N＝40年，n＝30年代入公式得：1%)101(]1%)101[(%)101(25004030104030V＝2410.16元/m2注意：不同期限价格间换算的前提是：(1)两种价格的报酬率相等，且大于零(如同一宗房地产)；(2)价格对应的净收益相同或者可以转化为相同(如单位面积的净收益相同)；(3)如果为两宗不同的房地产，则该两宗房地产除收益期限不同外，其他方面均要相同或者可以调整为相同。如果Vn与VN对应的报酬率不同，假设分别为Yn和YN，其他方面仍然符合上述假设，则通用换算公式为：]1)1[()1(]1)1[()1(NNnnnnNNNNnYYYYYYVV(8)例4：已知某宗收益性房地产的土地使用权为30年、报酬率为10%的价格为3000元/m2，求该宗房地产土地使用权为50年，报酬率为8%价格。解：已知N30＝30年，N50＝50年，V30＝3000元/m2，Y30＝10%，Y50＝8%；求V50将上述数据代入公式(8)：]1)1[()1(]1)1[()1(NNnnnnNNNNnYYYYYYVV]1%)101[(%)81%(8]1%)81[(%)101%(1030003050503050V＝3893.00元/m2(3)用于比较不同期限价格的高低如果两宗房地产的土地使用年限或者收益期不同，直接比较不具有可比性。因此，需要转换成相同期限下的价格后，再进行比较。例5：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价为2000元/m2；B房地产收益年限为30年，单价为1800元/m2。假设报酬率均为6%。比较两宗房地产的价格。解：均将A、B两宗房地产的价格转换成收益期为无限期限的价格A房地产V∞＝V50/K∞＝2000/[1－1/(1＋6%)50]＝2114.81元/m2B房地产V∞＝V30/K∞＝1800/[1－1/(1＋6%)30]＝2179.47元/m2显然房地产A比房地产B的价格低(4)用于市场法中因期限不同进行的价格调整例6：某宗5年前通过出让方式获得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/m2。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价设定时的状况相同，求该宗工业用地目前的价格。解：本题要决解的问题是将法定最高年限50年转换成剩余45年的基准价格V45＝V50×(K45/K50)＝1%)101(]1%)101[(%)101(120050454550＝1193.73元/m2注意：通过净收益每年不变的公式计算发现：报酬率越高，接近无限年的价格就越快。三、净收益在若干年有变化的公式净收益在若干年有变化的公式，具体有两种：(1)收益期限为有限年；(2)收益年限为无限年。1、收益年为有限年的公式])1(11[)1()1(1tnttiiiYYYAYAV(9)式中：t为净收益有变化的期限公式原形为：nttttYAYAYAYAYAYAV)1(...)1()1()1(....)1()1(21221注意：公式的前提条件：(1)净收益在前t年有变化，分别为A1、A2、…、At，在t年之后无变化，均为A；(2)报酬率Y不变，且大于0；收益年限为有限年。2、收益年为无限年的公式ttiiiYYAYAV)