第十一章收入和利润的核算

第十一章收入和利润的核算本章要点1．收入分类及构成2．销售、转让、出租的账务处理3．期间费用的核算4．本年利润的核算5．所得税的核算图：2008年至今全国商品房销售面积走势（半年度）2010-2013年重点城市90㎡以下新房供求比2010年2011年2012年2013年北京0.960.921.551.37上海0.980.861.261.13广州1.020.871.011.03深圳0.780.780.781.04南京0.810.681.241.05杭州0.830.721.030.87天津0.710.591.211.17成都1.060.831.291.11第一节营业收入概述一、营业收入的分类收入——是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总流入。收入主营业务收入其他业务收入土地转让商品房销售配套设施销售代建工程结算出租开发产品售后服务材料销售固定资产、设备出租收入的特征：（1）是企业的日常活动中产生的；（2）表现为企业资产的增加或负债的减少，可两者兼而有之；（3）收入只包括经济利益的流入。如“代收款”等。二、营业收入的确认确认：是指何时登记营业收入。1.房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为收入的实现。2.房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现。3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。4.房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用。5.对于出租开发产品，应按出租合同（或协议）规定的收取租金日期作为收入实现。第二节主营业务收入的核算一、“主营业务收入”账户设置“主营业务收入”账户。借方：登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务收入，以及销售退回部分的价款。贷方：登记本期实现的主营业务收入。期末结转后，该账户应无余额。如：主营业务收入——土地转让收入——商品房销售收入——配套设施销售收入——代建工程结算收入——出租开发产品收入二、“主营业务成本”账户设置“主营业务成本”账户。借方：登记从有关账户结转来的与实现收入相关的开发产品等的实际成本。贷方：登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务成本。期末结转后，该账户应无余额。主营业务成本——土地转让成本——商品房销售成本——配套设施销售成本——代建工程成本——出租产品经营成本【例11-1】企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米售价2500元，共500万元，按照合同规定，已预收定金200万元，现房屋已竣工并办理决算，实际总成本400万元，并向买方办理了交接手续，余款已全部收讫并存入银行。应作如下会计分录：（1）房屋竣工进行决算时：借：开发产品—房屋（某小区）4000000贷：开发成本—房屋开发（某小区）4000000（2）确认已实现的收入时：借：应收账款5000000贷：主营业务收入—商品房销售收入5000000（3）冲转预收定金时：借：预收账款2000000贷：应收账款2000000（4）收到余款时：借：银行存款3000000贷：应收账款3000000（5）按照规定计算出应交纳营业税25万元、城市维护建设税1.75万元、教育费附加0.75万元、土地增值税21.75万元。借：营业税金及附加492500贷：应交税费—应交营业税250000—应交城建税17500—应交土地增殖税217500—应交教育费附加7500（6）结转已售商品房的营业成本4000000元。借：主营业务成本—商品房销售成本4000000贷：开发产品—房屋（某小区）4000000【例11-2】企业对外转让已开发完成的土地一块，价值800万元，实际开发成本560万元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行。作如下会计分录：（1）完工结转借：开发产品—土地5600000贷：开发成本—土地开发5600000（2）确认已实现的收入时：借：银行存款8000000贷：主营业务收入—土地转让收入8000000（3）结转转让土地的实际成本时：借：主营业务成本—土地转让成本5600000贷：开发产品—土地5600000（4）按照规定计算出相关税金及附加时，分录参照例11-1。代建房屋和工程结算收入的核算代建工程的结算办法房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收、办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收入的实现。根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：1.一次结算。代建工程全部建筑安装期限在一年以内的，或者工程合同价值在100万元以下的，可以采用一次结算办法。具体办法是：工程价款每月预支，竣工后一次结算。2.分期结算。代建工程当年开工，半年不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不同阶段，分段分期结算收入。目前房地产开发企业一般采用一次结算方式。【例11-3】某房地产公司3月份接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为5个月，工程合同价款为280万元，每月对方预付工程款40万元。发生以下经济业务：1.3月12日收到市政工程局第一个月预付款40万元。借：银行存款400000贷：预收账款—市政工程局4000002.4月5日收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为90万元。借：原材料—钢材900000贷：预收账款—市政工程局9000003.第4、5、6月收到市政工程局预付款每月收到预收款时分录如下：借：银行存款400000贷：预收账款—市政工程局400000（注：到6月末，预收账款账户已有贷方余额250万元）4.7月26日为市政工程局代建的该项工程已全部竣工，验收合格。按合同规定将工程结算账单交给市政工程局。工程全部价款为300万元。根据有关凭证作如下会计分录：①确认代建工程结算收入和应收账款借：应收账款—市政工程局3000000贷：主营业务收入—代建工程结算收入3000000②转销原来的预收账款即将从市政工程局预收的全部账款250万转入应收账款账户：借：预收账款——市政工程局2500000贷：应收账款——市政工程局25000005.7月30日收到市政工程局补付的工程款50万元，已存入银行。借：银行存款500000贷：应收账款——市政工程局5000006.计算代建工程应交的相关税金：（营业税税率为3%、城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%）应交营业税=3000000×3%=90000（元）应交城市维护建设税=90000×7%=6300（元）应交教育费附加=90000×3%=2700（元）借：营业税金及附加99000贷：应交税费—应交营业税90000—应交城市维护建设税6300—应交教育费附加2700三、分期收款开发产品的核算分期收款销售，是指按合同规定发出商品后，分期收回款项，并分期按收款比例结转成本的一种销货方式。分期收款开发产品和其他不具备确认收入条件的发出开发产品要通过“分期收款开发产品”科目进行核算。【例11-4】某企业已开发完工的B小区2号楼采用分期收款方式出售给甲单位，总售价120万元，实际总成本100万元。合同规定，全部价款分两次付清，房屋移交时支付60%，余款于第二年底付清。作如下会计分录：1.办妥分期收款销售合同时：借：分期收款开发产品—B小区2号楼1000000贷：开发产品—房屋（B小区2号楼）10000002.首次收款时：借：银行存款720000贷：主营业务收入—商品房销售收入720000同时按收款比例结转销售成本：借：主营业务成本—商品房销售成本600000贷：分期收款开发产品—B小区2号楼600000第二次收款时仍同首次收款一样确认收入，并按比例结转成本。四、销售退回和折让的核算销售退回、销售折让。在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本.注：若是现金折扣，应如何处理？【例11-5】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建筑面积70平米，共350平方米。商品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价2000元，共计700000元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下：1.收到购房定金时：借：银行存款210000贷：预收账款——甲单位2100002.交付商品房确认收入时：借：应收账款——甲单位490000预收账款——甲单位210000贷：主营业务收入—商品房销售收入700000同时结转商品房销售成本：5套商品房实际成本为：1400×350=490000（元）借：主营业务成本—商品房销售成本490000贷：开发产品——房屋4900003.发生销售退回和折让时：退回的1套商品房价款为70×2000=140000（元）其余4套销售折让金额为：70×4×2000×5%=28000（元）销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下：借：主营业务收入—商品房销售收入168000贷：应收账款—甲单位168000同时收回1套商品房，冲减销售成本：1套商品房实际成本为：1400×70=98000（元）借：开发产品——房屋98000贷：主营业务成本—商品房销售成本98000第三节其它业务收入的核算一、其他业务收入的核算（一）其它业务收入的核算内容与账户设置其它业务收入：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产（房地产除外）出租收入等。设置“其它业务收入”。如：其他业务收入—商品房售后服务收入——设备出租收入等（二）其他业务收入的会计处理1.商品房售后服务收入的会计处理房地产开发企业的商品房售后服务是指企业接受其他单位的委托，对已经售出的商品房进行管理，如房屋及所属设备的维修、电梯看管、卫生清洁、治安管理等劳务性的服务。【例11-6】某房地产开发公司销售商品房后，在住宅小区设立了管理处，为住户提供治安保卫、卫生清洁、电梯看管和房屋维修等项服务，按月向用户收取管理费用。假如本月向住户收取全部管理费用1万元，待收到管理费用时应做如下会计分录：借：库存现金（或银行存款）10000贷：其他业务收入——商品房售后服务收入100002.固定资产出租收入的核算房地产开发企业固定资产出租是指企业将不需用的机械设备等对外出租。（不含出租的房地产，出租房地产应按“投资性房地产”进行处理）。机械设备等固定资产出租是企业将本身所拥有的劳动资料对外出租，这对房地产开发企业来说，属于非主营业务，其取得的租金收入应计入“其他业务收入”账户。【例11-7】某房地产公司将不需要的设备对外出租，本月取得租金收入5000元，款项已存入银行。做如下会计分录：借：银行存款5000贷：其他业务收入—设备出租收入50003.材料销售收入的核算房地产开发企业的材料销售是指企业将不需用的库存材料对外销售。房地产开发企业的营业周期一般比较长，一个项目开发结束后，往往隔较长时间才开始下一个项目，而且不同项目所用的材料也不完全一样。所以如果企业在开发产品后的材料有剩余，就要进行销售处理。销售材料取得的价款，也是企业的一项其他业务收入。【例11-8】某房地产开发公司在开发项目结束后，将一批库存材料对外销售，材料成本为20000元，售价为27000元。材料价款收到已存入银行。做实现收