二手房的税费种类与计算方法

房产经纪人操作实务之----------授课人：郭剑荣税费二手房的税费种类与计算方法作为一名优秀的房地产经纪人，不但要对二手房的税费了如指掌，还要能最快最准确的计算出一套房产的交易所产生的所有费用。这也是体现你专业的一种表达方式。第一节税法的基础知识第一节税法的基础知识第一节税法的基础知识第一节税法的基础知识换言之：为了国家实现他的社会职能，国家凭借其政治权力，按照有关规定无偿取得财政收入的一种形式，因此税收具有强制性，是每一个具有纳税能力的公民所应尽的义务。第一节税法的基础知识第一节税法的基础知识目前，我国房地产转让税、费主要包括:第二节二手房有关税费种类第二节二手房有关税、费种类契税•契税：是指土地、房屋、不动产所有权发生转移时，按当事人从方订立契约时，对产权承受人征收的一种税。•在我国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人均为契税的纳税人。契税什么情况下征收契税：①国有土地使用权转让；②土地使用权转让。包括：出售、赠予和交换；③房屋买卖：赠予、交换。以下方式视为转移土地、房屋权属，予以征收：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房方式承受土地房屋权属。1993年8月1日起个人购买普通住宅为1.5%，其他3%。2005年6月1日起调整为以受理时间为准。第二节二手房有关税、费种类个人所得税个人所得税:是国家对公民个人所得所征收的税即卖方个人出售房地产有增值的,按全额的1.5%计征产权人住满五年以上且为唯一家庭生活住房的,经申请审核确认后免征转让前后一年内购房的,经申请批准后可以纳税保证金形式缴交,转让方在购房后另行向税务部门申请退税。个人已购公有住房和经济适用房免征。第二节二手房有关税、费种类营业税及附加营业税及附加：通常称为两税一费，包含营业税、城市建设维护税和教育附加费营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税城市建设维护税随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市建设的一种特别目的税教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税营业税及附加销售不动产的营业税税率为5%城市建设维护税和教育费附加因城市的不同每个地方都有差异。厦门为0.5%+0.05%共5.55%非住宅出售的按增值额的5.55%计征个人自建自用住房出售的免征涉外的税率为5.05%个人已购公有住房和经济适用房免征单位房地产转让的按增值额部份征收营业税及附加以产权证发证时间或契税完税时间起计算个人购买住宅不足五年出售的按全额(成交价或评估价、市场指导价）的5.55%计征，届满五年（含五年）出售的普通住宅免征，高档住宅按增值额的5.55%计征。个人交换房地产,视同两个买卖行为,分别征收。第二节二手房有关税、费种类土地出让金土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。其出让金数额计算方法如下：土地出让金划拨商品房（商业、旅馆用房除外）转让的为土地分摊面积20元/㎡个人拆迁安置房转让的为成交价的4%个人自建私有住房转让的为成交价的8%其他划拨用地或限制性出让用地按规定先补办完全出让手续，成交价的1%第二节二手房有关税、费种类印花税印花税是对因商事活动、产权转移、接受权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。应税人：双方各0.05%第二节二手房有关税、费种类土地增值税从2007年9月1日起对二手房交易开征土地增值税具体购买房屋的时间，是以个人购买住房取得的契税缴款书的填发日期和房屋产权证注明的时间按照“孰先”的原则确定。税率为收入全额的0.5%土地增值税个人转让非普通住宅（指高档住宅、别墅、车位、商场、写字楼等），凡购买满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；购买满三年未满五年的，减半征收土地增值税；购买未满三年的全额征收土地增值税。个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税。第三节其他费用第三节其他费用交易手续费征收部门：房地产管理局征收办法如下：住宅6元/㎡办公楼12元/㎡商场20元/㎡工业厂房7元/㎡车库14元/㎡车位300元/个其他用房4元/㎡第三节其他费用权属变更登记费征收部门：房地产管理局征收办法如下：住宅210元/套，共有权证2份以上工本费10元/本非住宅300元/宗第三节其他费用其他费用税花5元/本有按揭的评估费(评估价×0.4%)中介费:实际成交价的2.5%(买方1%,卖方1.5%)代办费:过户代办400元/套,按揭代办400元/套第四节计算方法第四节计算方法因为计税基数是由房地产转让时申报的价格为准，也说是按过户价来计算，所以我们应该首先得知过户价格。那过户价是怎么来得，能否以实际成交价来计算？如何计算？第四节计算方法完整的计算需要提供的以下条件：房产的实际成交总价买方的购买能力即首付能力与付款方式评估价、市场指导价、原购价银行对房产的贷款限制银行对买方的贷款限制卖方是否实收、是否为高档住宅第四节计算方法过户价计算方法划分：一次性付款、分期付款的计算方法当一次性付款或分期付款时，因为不用贷款，无所谓银行政策，可按当时房管部门制定的最低市场指导价进行申报过户，这样可以获取最低税费成本。商业、公积金按揭贷款时的计算方法当商业贷款时，可以根据最低市场指导价申报过户、公积金贷款具体计算方法如下：第四节计算方法假设：房产面积100㎡，03年建成，商品房，实际成交价100万，客户首付40万。最低市场指导价为4800元/㎡，最高评估价为8000元/㎡，银行最高可贷款七成，原价70万。得知：客户需要贷款60万计算方法如下：60万÷7成=8571.4元/成×10成=857140元857140元÷100㎡=8571.4元/㎡以上单价(8571.4元/㎡)没有超过高档住宅标准,但已经增值。需要缴纳个人所得税，为了避个税是否调整首付款。以原价过户计算方法如下：(70万×30%=21万+100万-70万=51万，客户须首付51万，贷49万)第四节计算方法实际成交价-贷款额度=首付款首付：100万—40=60万按揭款：857140万×70%=60万契税：857140元×1.5%=12857.1元个人所得税：857140元×1.5%=12857.1元（有增值）营业税：已经满五年印花税：857140万×0.05%×2=857.41元(双方)交易手续费：100㎡×6元/㎡=600元(双方)中介费：100万×2.5%=25000元(实收)其它税费：3000元合计：77905元第四节计算方法税费种类商品房公有住房拆迁安置房非住宅类契税普通1.5%高档3%普通1.5%高档3%普通1.5%高档3%全额的3%个人所得税1.5%/未增值免征免征1.5%/未增值免征全额的1.5%营业税附加5.55%满五年免征免征5.55%满五年免征增值额的5.55%土地出让金无全额的1%全额的4%无土地增值税普通免征普通免征普通免征按年限0.5%交易手续费6元/㎡6元/㎡6元/㎡按各类使用性质印花税双方各5‰双方各5‰双方各5‰双方各5‰权属变更登记普通130元/套普通130元/套普通130元/套300元/套各类房产应征税费表第五节案例分析第五节案例分析案例分析A、1996年个人已购公有住房，多层，面积80㎡，原价25万，现价80万，最低市场指导价3800元/㎡，客户首付30万，求总共税费用多少？B、2004年个人已购商品房，小高层，面积150㎡，原价80万，现价160万，最低市场指导价4500元/㎡，客户首次贷款最多能贷多少？要交哪些费用？怎么算?第六节新政补充新政补充个人（以家庭为单位）首次购买90㎡以下房产的以1%征收契税，90-144㎡的契税为1.5%，144㎡以上按高档住宅标准征收。其他用房暂不参加此时优惠。二手房成交从2009年1月1日起暂免征收印花税。结束祝大家成功！