第四章收益性物业价值评估

版权所有：江西行政学院职培中心第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心本章关注考点物业价格的特征收益性物业价值和价格的种类影响收益物业价格的因素收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心第一节收益性物业的概述第二节收益性物业价格的概念和特征第三节收益性物业价值和价格的种类第四节影响收益性物业价格的因素第五节收益性物业估价的基本方法第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心第一节收益性物业的概念1、收益性物业：直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。2、待出租的空置物业：公寓或写字楼存在出租现象，没有直接产生收益但仍属于收益性物业。（用市场比较法求）3、影响物业价值的因素：有区位、新旧、供求、物管等，主要取决三个：①未来收益的大小②获得净收益期限的长短③获得净收益的可靠性。4、收益性物业产权人通常将物业出租给他人使用。第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心第二节收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件二、物业价格的形成条件三、物业价格的特征第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心一、物业价格的概念和形成条件1、概念和平地获得他人的物业所必须付出的代价----货币额、商品或其他有价物。2、形成条件物业价格用货币来表示，惯例上也用货币来偿付，但也可以有实物或劳务等其他形式来偿付。第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心二、物业价格的构成条件－－掌握！物业要有价格与其他商品要有价格一样，需要具备：有用性、稀缺性和有效需求１、有用性－－能满足人们的某种需求，经济学称为使用价值2、稀缺性－－物品的数量没有多到人人可以随心所欲得到它，是相对缺乏而不是绝对缺乏３、有效需求－－指对物品有支付能力的需要，不但愿买而且有能力购买第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心三、物业价格的特征（一）与其一般商品价格的共同点１、都是价格，用货币来表示２、都有波动，受供求因素影响３、都是按质论价，优质高价，劣质低价（二）与其一般商品价格有的不同点１、受区位的影响很大２、实质上是物业权益的价格３、既有交换代价的价格，又有使用代价的租金４、物业价格形成的时间较长５、容易受交易者的个别因素的影响第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心第三节收益性物业价值和价格种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心一、使用价值和交换价值任何物品能够成为商品，必须是有用物，能满足某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方接受，也就不能成为商品，不会有交换价值。交换价值的前提是有使用价值，没有使用价值肯定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值。第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心二、投资价值和市场价值----掌握!（一）投资价值的两种含义1、指值得投资，某种物业项目具有投资价值2、从某个特定的投资者角度所衡量的价值，基于个人的需要或意愿，对该物业所评估的价值（二）市场价值是指该物业对于一个典型的投资者（代表了市场上大多数的观点）的价值（三）二者关系1、投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值2、市场价值是客观的、非个人的价值3、在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同4、当投资价值大于市场价格时，说明值得投资，否则就不值得第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心三、成交价格、市场价格和理论价格----掌握!（一）成交价格的含义----简称成交价，在一笔物业交易中双方实际达成交易，买者愿付，卖者接受的货币额、商品或其他有价物（1）成交价格的形成机制1、卖价—站在卖方的角度，出售物业时所愿意接受的价格2、买价--站在买方的角度，出售物业时所愿意支付的价格3、卖价和买价都只是双方中某一方所愿意接受的价格（2）成交价格的过程1、正常成交价格----公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无欺、无利害关系2、非正常成交价格（3）成交价格的交易方式1、招标成交价2、拍卖成交价3、挂牌成交价4、协议成交价第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心（二）市场价格的含义----指某种物业在市场上的一般、平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果（三）理论价格的含义----理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等条件下形成的价格（1）价格与供求的关系1、价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的2、供给量与需求量又受价格的影响，通过价格的调节达到均衡（2）市场价格与理论价格的关系1、市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格2、正常市场下，市场价格与理论价格相吻合，围绕理论价格而上下波动第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心四、总价格和单位价格（一）总价格的含义----指一宗或某一区域范围内的物业整体的价格（二）单位价格的含义----土地单价是指单位土地面积的土地价格----土地与建筑合在一起的物业单价是指单位建筑面积的价格----价格单位由两上方面构成：货币、面积第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心五、实际价格和名义价格（一）实际价格的含义----指成交日期时一次付清的价格，或者将不是成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格（二）名义价格的含义---指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清价格----P.81举例第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心六、现房价格和期房价格----现货、现房、期货、期房（目前未建，将来建的房屋为标的物的价格）提示：在期房与现房同品质下，期房价格低于现房价格七、起价、标价、成交价和均价起价---所推销的商品房的最低价格标价---又称报价、表格价，是出售者在其“价目表”上价格成交价---买卖双方实际交易的价格，买卖合同中写明的价格均价----所销售商品房的平均价格。有标价的平均价格和成交价格的平均价格之分成交价的平均价格一般反映所售商品房的总体价格水平第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价评估价----是对拟拍卖的物业公开市场价值进行测算和判定的结果保留价（拍卖底价）----是拍卖前确定的拍卖标的的可售的最底价起拍价（开叫价格、起叫价）－－－拍卖师首次报出拍卖标的的价格应价－－－竞买人对报价的应允，或是竞买人自己报出的购买价格成交价－－－拍卖师落槌、以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心九、买卖价格和租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心单选—前几年关于房地产企业暴利的呼声极高,于是有了要求房地产企业公布成本的行为,也出现了某些地方政府部门公开开发商房价成本的行为,请问商品房的价格属于()。A政府定价B政府限价C政府指导价D市场调节价第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心第四节影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心多选—能够导致物业价格下降的因素有（)。A人口增长B人民币升值C抵押贷款利率上调D钢材涨价E提高契税税率第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心第五节收益性物业估价的基本方法一、市场法二、成本法三、收益法第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心一、市场法（租金的比较）1、概念：又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过的交易的类似物业进行比较，对这类物业的成交价格做适当处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2、市场法的适用对象①开发用地②普通商品住宅③高档公寓④别墅⑤写字楼⑥商铺⑦标准厂房市场法难估价的：特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙第五节收益性物业估价的基本方法----掌握！第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心3、市场法的估算四大步骤①搜索交易实例②选取可比实例③对可比实例成交价格进行处理④求取比准价格具体操作：搜索交易实例选取可比实例建立可比基础交易情况修正交易日期调整物业状况调整求取比准价格第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心二、成本法(一)成本法概述1、概念：先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建减去折旧,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2、成本法的适用对象(无收益且很少发生交易的物业估价)①学校②图书馆③体育场馆④医院⑤行政办公楼⑥军队营房⑦公园等公益的物业⑧化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设和物业保险赔偿等第五节收益性物业估价的基本方法----掌握！第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心3、成本法的估算四大步骤①搜索有关交易实例②选取可比实例③对可比实例成交价格进行处理④求取比准价格具体操作：搜索交易实例选取可比实例建立可比基础交易情况修正交易日期调整物业状况调整求取比准价格第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心(二)物业价格构成(七项)1.土地取得成本2.开发成本3.管理费用4.投资利息5.销售费用6.销售税费7.开发利润(三)成本法的基本公式物业价格=重新购建价格-折旧(模拟开发商)(四)物业的重新购建价格(五)建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心三、收益法（通过租金获取收益）（一）收益法概述1、概念：又称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值方法2、收益法适用对象：有收益或有潜在收益的物业（二）报酬资本化法（收益法）的主要计算公式P=P.48第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心（三）物业净收益的求取（四）报酬率的求取----即折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率----求取的方法有累加法和市场提取法，累加法的公式：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠国债专业服务变现程度减税政策（五）直接资本化法（国外用得比较多）第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心单选—在采取收益法评估物业价值时，报酬率（折现率）是指（)。A社会一般的收益率B收益法中的资本化率C投资者要求的满意收益率D投资者要求的最低收益率第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心综合单选—一幢出租写字楼，土地总面积6500平方米，总建筑面积40000平方米，租金平均每月每平方米10元，可出租面积率为50%，空置率为10%，运营费用为30%，则年有效毛收入、年净运营收益分别是（)。A216万元，151.2万元B240万元，168万元C432万元，302.4万元D240万元，151.2万元第四章收益性物业价值评估版权所有：江西行政学院职培中心年潜在毛收入=总建筑面积*可出租面积率*月租金*12=240万元年有效毛收入=年潜在毛收入*（1-空置率）=216万元年净运营收益=年潜在毛收入*（1-运营费用率）=151.2万元A216万元，151.2万元B240万元，168万元C432万元，302.4万元D240万元，151.2万元第