第五章收益还原法

第五章收益还原法第一节基本原理第二节收益还原法的公式第三节收益还原法的步骤第四节收益还原法的应用第一节基本原理一、收益法的概念别称：收益资本化法、收益还原法定义：预计估价对象未来的的正常纯收益，以适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。公式：房地产价格=纯收益/还原利率价格：收益价格二、收益法的理论依据基本原理：由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来持续获得收益。例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值是多少？理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。普遍适用的收益法原理表述如下：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。收益性房地产的价值价值高低主要取决于下列哪些因素？收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：p177①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。三、收益还原法的适用对象与条件收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。收益法适用的条件是房地产的纯收益和还原利率都能够较准确地量化。第二节收益还原法的基本公式一、一般公式一般公式还原利率每年不变，且大于0二、纯收益每年不变的公式公式的用途：1、可以直接用于计算房地产价格；2、用于不同年限之间房地产价格的换算；3、市场比较法中土地使用权年限的修正。V—房地产在估价时点的收益价格A—房地产每年净收益(假设发生在年末)r—房地产的资本化率（折现率）rAv1、可以直接用于计算房地产价格特点：（a）收益年限无限且其他因素不变的公式[例5-1]有一房地产正常情况下的年纯收益为20万元，资本化率为10%，其经济耐用年限可视为无限年，试计算该房地产的收益价格。式中:适用条件：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零；（3）收益年限为无限年万元200%10/20rAV特点：（b）收益年限有限且其他因素不变的公式为可获收益年限nrrAvn])1(11[【例5-2】某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况下的年净收益为20万元，资本化率为10%，则该房地产的收益价格为多少？此公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为A；（2）资本化率r每年不变且大于零（当r=0时，V=A×n）；（3）收益年限为有限年n。万元58.195]%)101(11[%10201050v2、用于不同年限之间房地产价格的换算例题p119-173、市场比较法中土地使用权年限的修正p101-11净收益有变化的年限trrArAvttiii)1()1(1三、房地产净收益在未来的前若干年有变化的公式ttntiiirrrArAv)1(1])1(11[)1(1有限年无限年假设前提是：（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。假设前提是：（1）净收益在未来前t年（含第t年）有变化，分别是A1，A2，…，At,在t年以后无变化为A；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。【例5-3】某宗房地产，预测其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元和30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。如果该房地产的收益年限为50年，则该宗房地产的收益价格为多少？P117-23万元22.310%)101%(1035)1(30)1(28)1(25)1(22%1012055432rrrrv]%)101(11[%)101%(1035)1(30)1(28)1(25)1(22%1012055055432rrrrv例题：某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。例题通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。四、未来若干年后的房地产价格已知p103当未来某年的房地产价格已知，而已知房地产价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，房地产价格的计算公式如下：tttiiirpraP)1()1(11tttrVrrAV1111＝如果净收益每年不变为A,则房地产价格为【例5-5】某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。P119-15【解】由题意：)(04.1308%101%611500%10111%10100111133万元＝tttrVrrAV【思考题】某处租旧办公楼的租约尚有两年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值为多少？P119-16)(61.1006%10150-0011%10111%1080111122万元＝tttrVrrAV2rbrAv五、净收益按等差级数递增的公式无限年式中：b为净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A+b，第三年为A+2b，第n年为A+（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限为无限年。【例5-6】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。)5(.562%82%82022万元＝rbrAV五、净收益按等差级数递增的公式nnrnrbrrbrAV)1(])1(11[2有限年假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年限。【例5-7】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限30年，该类房地产的资本化率为8％。试求该宗房地产的收益价格。万元＝432.07%8130%82%8111%82%8201111303022nnrnrbrrbrAV五、净收益按等差级数递减的公式nnrnrbrrbrAv)1(])1(11[2只有有限年式中：b—净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为A，则第二年为A-b，第三年为A-2b，第n年为A-（n-1）b。假设前提是：（1）净收益按等差级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限为有限年n，且n≤A/b+1。（当n＞A/b+1时，第n年的净收益为负，以后各年的净收益均为负值，任何一个“理性经营者”在A/b+1年后都不会在经营）。六、净收益按一定比率递增的公式grggrAv净收益逐年递增的比率)(无限年【例5-8】某宗房地产预计未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。万元＝375%2%1030grAV六、净收益按一定比率递增的公式r1nAv111)(时，时，grrggrAvgrn有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递增（2）收益年限n为有限年。【例5-9】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上增长2％；该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。万元26.244%101%211%2%102011150nrggrAV收益会不会减为零六、净收益按一定比率递减的公式)(grAv无限年式中：g—净收益逐年递减的比率假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r大于零；（3）收益年限为无限年。【例5-10】某宗房地产预计未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上降低2％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：万元＝67.166%2%1020grAV六、净收益按一定比率递减的公式nrggrAv111)(有限年假设前提是：（1）净收益按等比级数递减；（2）资本化率r不等于零；（3）收益年限n为有限年。【例5-11】某宗房地产预计该房地产未来第一年的净收益为20万元，此后在使用年限50年内每年的净收益会在上一年的基础上降低2％；该类房地产的资本化率为10％。试求该宗房地产的收益价格。【解】由题意：万元15.166%101%211%2%102011150nrggrAV第三节收益还原法的步骤一、搜集并验证有关数据资料二、预测估价对象的纯收益（净收益）三、求取还原利率四、确定收益年限五、选用适宜的收益法公式计算收益价格一、搜集并验证有关数据资料目的：为了测算房地产的纯收益和还原利率，评估房地产价格。内容：估价对象及其类似房地产收入、运营费用等数据资料，银行定期、活期存款利率、房地产投资的风险等数据。途径：查阅有关部门的资料及实地调查。1、纯收益的概念指归属于房地产的除去各种费用后的收益。即从总收益中扣除：①资金、劳动力、管理等生产要素对总收益的贡献程度应该得到的收益部分；②收益中不能由投资主体自由支配的部分，如经营需要缴纳的税金。二、预测估价对象的纯收益（净收益）2、纯收益的种类①实际纯收益和客观纯收益实际纯收益是指待估房地产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。实际收益可能为0，甚至是负值。客观纯收益是指排除了各个企业实际利益中属于特殊的、偶然的要素对实际收益的影响后得到的一般正常收益。注意：在用收益法进行房地产估价时，有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约租金(实际租金)，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金(客观收益)。没有租约限制的，实际收益为0或负值的，通