第四章 收益法

笫四章收益法第一节收益法的基本原理一、概念：收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。二、理论依据预期原理：不动产的价值通常不是基于历史价格、投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。收益法原理：将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的不动产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取收益，如果现在有一货币额与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该不动产的价格。2、条件：不动产的收益和风险都易于量化。1、适用对象是有收益或有潜在收益的不动产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、农地等。三、适用对象和条件四、操作步骤1.搜集有关不动产收入和费用的资料；2.估算潜在毛收入；3.估算有效毛收入；4.估算运营费用；5.估算净收益；6.选用适当的资本化率或折现率；7.选用适宜的计算公式求出收益价格。第二节收益法的计算公式一、最一般的公式V——是不动产价格ai——不动产未来第i年的净收益（假设均发生在年末，下同）r——资本化率n——不动产自估价时点至未来可获收益的年限niiinnrararararaV133221)1()1()1()1(1二、无限年且其他因素不变的公式（最简单的公式）raV应用条件：⑴净收益每年都是a；⑵r0；⑶收益年限n为无限年期。三、有限年且其他因素不变的公式nrraV1111.应用条件：⑴a不变；⑵r＞0；⑶n为有限年2.该公式的用途：⑴直接用于计算价格；例1：某不动产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现已使用了6年；预计利用该不动产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类不动产的资本化率为8.5%。该不动产的收益价格为：（万元））（）（5.91%5.8111%5.88111650nrraV⑵不同年限的价格换算nnnnrrrK)1(1)1()1(11由此，如K70表示n为70年时的K值，K∞表示n为无限年时的K值。另用V∞表示无限年的价格。不同年限的价格换算方法如下：若已知V∞，求V70、V50如下：V70=V∞×K70V50=V∞×K50若已知V50，求V∞、V40如下：V∞=V50×1/K50V40=V50×K40/K50如果将上述公式一般化，则有：1)1(11)1(NnnNNNnNnrrrVKKVV例2：已知某收益性不动产40年收益权的价格为2500元/平方米，资本化率12%，试求其30年收益权利的价格。1)1(11)1(NnnNNnrrrVV平方米）（元/24431%)121(1%121%)121(25004030304030V⑶比较不同年限价格的高低例3：有A、B两宗不动产，A不动产的收益年限为50年，单价2000元/平方米，B不动产的收益年限为30年，单价1800元/平方米。假设资本化率为6%，试比较该两宗不动产价格的高低。要比较该两宗不动产价格的高低，需要将它们先转换成相同年限下的价格。为计算的方便，将它们都转换成无限年下的价格：平方米元房地产/81.2114%61112000111150505050nrVKVVA平方米元房地产/47.2179%61111800111130303030nrVKVVB⑷用于比较法中土地使用权年限修正例4：某宗工业用地出让的土地使用权年限为50年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为：平方米）（元/1190%101111200111505050nrVKVV四、净收益在前若干年有变化的公式1.无限年的公式titiirraraV1)1()1(2.有限年的公式111(1)(1)(1)tiitntiaaVrrrr五、预知未来若干年后不动产价格的公式tittiirvraV1)1()1(——第t年末的价值tV六、净收益按等差级数递增的公式1.无限年的公式2rbraV式中，b表示净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则第二年为a+b，第三年为a+2b，第n年为a+（n-1）b。此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r＞0；⑶收益年限n为无限年。例5：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为：（万元）7.424%916%91622rbraV2.有限年的公式nnrnrbrrbraV)1(1112）（）（此公式的假设前提是：（1）净收益按等差级数递增；（2）资本化率r≠0；⑶n为有限年。七、净收益按等差级数递减的公式1.无限年的公式2rbraV2.有限年的公式nnrnrbrrbraV)1(1112）（）（八、净收益按一定比率递增的公式1.无限年的公式graV式中，g表示净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第二年为a（1+g），第三年为a（1+g）2，第n年为a（1+g）n-1。此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本化率r大于净收益逐年递增的比率g；⑶收益年限n为无限年。例6：某宗不动产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为：（万元）6.228%2%916graV2.有限年的公式nrggraV)11(1此公式的假设前提是：（1）净收益按等比级数递增；（2）资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g（当相等时，⑶收益年限n为有限年。rnaV1例7：某宗不动产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计该不动产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，该类不动产的资本化率为9%。该宗不动产的收益价格为：（万元）3.220)%91%21(1%2%916)11(150nrggraV九、净收益按一定比率递减的公式1.无限年的公式graV2.有限年的公式nrggraV)11(1第三节净收益一、净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入是假定不动产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。运营费用是维持不动产正常生产、经营或使用必须支出的费用。二、不同收益类型不动产净收益的求取1.出租型：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、不动产税和租赁代理缴后的余额。2.直接经营型：⑴商业经营型不动产：商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。⑵工业生产型不动产：产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。⑶农地净收益的估算：农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息等。3.自用或尚未使用不动产净收益的求取：市场比较法三、实际收益和客观收益1.实际收益是在现状下实际取得的收益。一般不能用于估价。2.客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益。它才能作为估价的依据。3.估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。第四节资本化率一、资本化率的含义与实质资本化率是将不动产的净收益转换为不动产价格的比率，实质是一种投资的收益率。二、资本化率求取的基本方法varraV2.累加法，又称安全利率加风险调整值法是以安全利润为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法。其基本公式为：资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠1.市场提取法3.投资收益率排序插入法调查、收集估价对象所在地区的不动产投资、相关投资的收益率，将收益率由低到高排列，再将估价对象与其他投资进行比较分析，考虑投资的流动性、管理的难易程度以及作为资产的安全性等，找出同等风险的投资，从而判断资本化率的大小。三、投资组合技术1.抵押贷款与自有资金的组合EMrMMrr10r0——综合资本化率M——贷款价值比率，即抵押贷款占不动产价值的比率rM——抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率rE——自有资金例8：某类不动产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求的年收益率为15%，则该类不动产的资本化率为：%1.10%15%)701(%8%7010EMrMMrr2.土地与建筑物的组合BLBLBLBBLLrLLrBrLrVVVrVrr10r0——综合资本化率；rL——土地资本化率rB——建筑物资本化率；VL——土地价值；VB——建筑物价值。例9：有一不动产，其土地价值占总价值的40%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，综合资本化率为：%2.7%8%401%6%4010）（BLrLLrr一、土地剩余技术1、适用条件：(1)收益性房地产(2)土地与建筑物合并产生收益(3)单独求取土地价格2、公式公式应用前提：土地未来收益无限年。3、操作流程rrVaVLBBoL第五节剩余技术•土地剩余技术流程图建筑物及其土地总收益建筑物及其土地总费用建筑物及其土地纯收益建筑物纯收益建筑物价格建筑物资本化率土地纯收益土地价格土地资本化率二、建筑物剩余技术1、适用条件：(1)收益性房地产(2)土地与建筑物合并产生收益(3)单独求取建筑物价格2、公式公式应用前提：建筑物收益无限年3、操作流程rrVaVBLLoB•建筑物剩余技术流程图建筑物及其土地总收益建筑物及其土地总费用建筑物及其土地纯收益土地纯收益土地价格土地资本化率建筑物纯收益建筑物价格建筑物资本化率第六节应用举例例1：某不动产建成于1997年底，此后收益年限为48年，1998年底至2001年底获得的年净收益分别为83万元、85万元、90万元、94万元，预计2002年底至2004年底可分别获得年净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类不动产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。试利用上述资料估算该不动产2001年底的收益价格。解：（1）计算公式为：（2）根据题意，知a1=94（万元）；a2=93（万元）；a3=96（万元）；t=3r=80%×8%+20%×13%=9%；n=48-4=44titntiirrraraV1)1(11)1()1(（3）将上述数字代入公式中，计算如下：（万元））（）（）（92.1029%)91(11%)91%(995%9196%9193%9194344332V