任务八资源税类——土地增值税

任务八资源税类——土地增值税土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。一、土地增值税概述土地增值税的作用1．有助于引导房地产经营方向，规范房地产市场的交易秩序2．合理调节土地增值税收益分配，维护国家权益土地增值税按增值额征税适用超率累进税率在转让环节征税采用扣除法和评估法计算增值额征收面广土地增值税特点二、土地增值税基本要素规定一般规定：只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税（一）征税范围1．以继承、赠与方式转让房地产房地产继承不纳土地增值税。房地产赠与符合下列条件时不纳土地增值税：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（2）房产所有人，土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。2．房地产出租不纳土地增值税3．房地产抵押在抵押期内不纳土地增值税，但以房地产抵债而发生房地产权属转移的，应纳土地增值税。4．房地产交换属于土地增值税征税范围，但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关和实，可以免征土地增值税。5．以房地产进行投资、联营暂免征税。6．合作建房对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征税。建成后转让的，应征收土地增值税。（二）纳税人是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物\及其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。注意：包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民在内。（三）税率土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除率1不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%的部分50154超过200%的部分6035土地增值额占扣除项目金额的比率=土地增值额/扣除项目金额×100%（四）税收优惠1．对建造普通标准住宅的税收优惠对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。2．对国家征用收回的房地产的税收优惠3．对个人转让房地产的税收优惠4．以房地产进行投资联营的优惠政策5．合作建房的优惠政策三、土地增值税的计算与征收（一）计税依据土地增值额=应税收入-扣除项目金额包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。包括货币收入、实物收入和其他收入。转让新开发房地产的扣除项目金额转让旧房地产的扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金加计扣除房屋及建筑物的评估价格取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用转让环节缴纳的税金应注意：1.当纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。①隐瞒、虚报房地产成交价格的；②提供扣除项目金额不实的；③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。同时，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。(二）计算计算原则：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。计算方法：应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）或应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数【例】2004年10月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入5100万元，公司按规定交纳了有关税金。该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为510万元，投入的房地产开发成本为1550万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元(能按房地产项目分摊，并提供金融机构证明)，比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元。公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，营业税率5%，城建税率7%，教育费附加税率3%，印花税率5‰。试计算该公司应纳土地增值税额。[分析]按税法规定，房地产开发费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按房地产开发成本和房地产开发费用金额之和的20%加计扣除。④与转让房地产有关的税金=5100×5%×（1+7%+3%）=280.5(万元)⑤加计扣除=(510+1550)×20%=412(万元)⑥扣除项目金额合计=510+1550+213+280.5+412=2965.5(万元)(1)收入额=5100(万元)(2)扣除项目金额为：①取得土地使用权支付的地价款=510(万元)②房地产开发成本=1500(万元)③房地产开发费用=(120-10)+(510+1550)×5%=213(万元)(3)土地增值额=5100-2965.5=2134.5(万元)(4)土地增值额占扣除项目比例=2134.5\2965.5×100%=72%适用税率为40%，速算扣除率为5%。(5)应纳土地增值税额=2134.5×40%-2965.5×5%=705.53(万元)（三）征收管理纳税人应自转让房地产合同签定之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料，然后在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。