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1宝华地块投资分析报告南京尊地房地产营销顾问有限公司2007年8月8日2报告总体结论1、报告说明本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2007年8月。本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。2、总体评价句容宝华得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“江苏高成”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：A、本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。B、本项目开发低密度住宅为主的项目有较好的市场前景。C、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。33、技术经济指标主要经济技术指标项目总计数量比例占地面积(亩)700亩其中：一期240亩34%二期244亩35%三期216亩31%总建筑面积（m2）466620㎡容积率：1住宅（m2）419958其中：花园洋房242642.452%联体别墅130653.628%独体别墅4666210%商业及公共配套（m2）4666210%4商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、幼儿园、社区配套商业、生活会所等非住宅建筑◆项目总占地面积：700亩，分三期开发，其中一期240亩，二期244亩，三期216亩。◆容积率:1◆建筑密度：22%◆绿化率：55.8%◆车位比例：1：1◆项目开发周期：4年◆开发总成本：15.39亿元◆每平方米单位成本：3297元/平方米◆项目销售收入：保守估计：237042.95万元一般估计：262707.06万元乐观估计：288038.16万元◆总投资利润率：保守估计：45.38%一般估计：61.12%乐观估计：76.66%4、结论与建议本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2008年上半年开工建设。5目录前言：研究结论一、项目介绍二、宏观社会经济环境研究三、项目区位环境分析四、目标客户群拓展建议五、项目建议六、项目投资估算及资金筹措计划七、财务分析及财务评价八、项目综合经济评价与建议结束语：有关说明及建议6第一章项目介绍一、项目背景及地块现状1、项目背景A、宝华镇位于句容市西北部,西距南京23公里,东至镇江35公里，南至句容市区30公里，北至长江龙潭港6公里，312国道、337省道、沪宁铁路穿境而过B、宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园，生态完好，环境优美，地理位置优越，文化底蕴深厚。C、政府计划结合宝华镇独特的景观文化资源，学习边城镇发展规划，同时利用与汤山镇、与南京接壤的地理位置，大力发展地区度假休闲型房地产业，在未来的几年内，合理发掘出宝华山及附近的地块，打造出一块南京及周边城市高端人群的养生休闲的生活胜地。D、南京汤山镇由于其独特的温泉资源，使其成为一个全国知名的旅游胜地。随着旅游业的不断发展，带动了地区房地产业的发展兴旺。近几年，随着东湖丽岛、城开汤山公馆等高端项目的开发，其也成为了南京乃至周边都比较有名气的养生休闲居所，吸引着来自城市中的高端人群在此购置第二居所。E、仙林新市区，南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。F、宝华镇加快推进仙林大道、自来水、天然气建设步伐，确保年内实现与南京的无缝对接。尽快打通贯穿南北交通的南北通路。G、宝华镇中的房产大部分都规划在仙林板块中。782、宝华镇与周边城镇的关系A、宝华镇与南京的关系：宝华镇属于南京都市圈,到南京CBD中心大概1小时车程B、宝华镇与仙林的关系：宝华镇在仙林规划圈内C、宝华镇与汤山的关系：宝华镇距离汤山10公里路程3、地块现状项目地块位于宝华镇，总占地700亩。地块南临仙林大道东延线，东侧与汤龙公路为邻，北侧目前为农业区。项目地块被青山绿水环抱。700亩土地，遍地都是青青的草，灿烂的花；遥望如黛青山；地块中间又有一汪清澈的池水缓缓流动。本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的宝华山风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。9地块实景地块实景交通区位图10二、项目地块综合开发环境1、自然及人文历史景观条件地块整体自然条件优越，宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园，生态完好，环境优美，地理位置优越，文化底蕴深厚。2、交通条件A、项目地块与外界连接交通条件地块边有一条两车道水泥路面公路——汤龙公路，整体路况较好，连接龙潭到汤山镇。另外还有一条在建的两车道水泥路面公路，连接仙林大道。B、项目地块周边交通状况与汤山镇5公里路程，驱车20分钟更可到达市区。3、水、土地、空气污染状况项目地块整体污染状况小。地块内水质较为清澈、流量小；土地平坦，几乎均为农业用地；仙林大道连接线的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比南京市区要轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。4、项目地块周边治安状况分析项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。三、项目地块周边建筑状况分析项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。11四、项目地块周边居民状况项目地块周边居民人口较少，以附近村民为主，农业人口占绝对比重，没有其它类型的居民，商业人口、服务业人口及企业单位居民极少。五、项目地块周边市政工程实施情况目前地块周边在建的市政工程仅仙林大道连接线一项。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。六、项目地块周边配套设施状况1、商业设施地块周边的商业设施几乎没有，当地居民买东西一般都会骑车去五公里之外的汤山镇。2、生活设施地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。附近缺少医院、疗养院和教育单位。12七、项目地块优劣势分析1、优势分析土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。A、项目规划用地近700亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。B、紧临仙林大道连接线和龙汤公路，距南京市区23公里，交通条件极为便利。仙林大道连接线的高标准建设以及现有的龙汤大道，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。C、项目地块位于宝华镇未来规划的中高档居住区内，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。D、地块内有水有山，有利于打造生态景观；地块内良好的茂密竹林，既有利于打造自然和谐的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本；河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。E、项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性F、本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之江苏高成公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以“高成地产”良好的项目品牌和运作模式，都将进一步加强本项目的优势。2、劣势分析A、项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。B、地块周边现有的交通条件较差，仙林大道连接线施工处于停滞阶段，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。C、地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。D、在本项目周边地块到现在都没有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。13第二章宏观社会经济环境研究本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判一、国民经济景气状况对本项目的影响在全球经济增长趋势减缓，一些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在今年一季度增长8.1%，需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%，消费品零售总额同比增长10.3%，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行4月19日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大7%和6%以上。目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%～8%之间，不会出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118.6，比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。二、银行利息及金融政策对本项目的影响从已发布的货币信贷情况中，今年一季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13—14%之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场和酱市场协调发展。14据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该项目的开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。三、通货膨胀因素对本项目的影响今年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中，城市上涨0.6%，农村上涨0.8%。从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9.2%和2.4%，但食品价格下降1.6%。工业品出厂价格上涨0.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨2.9%。今年的物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。四、固定资产投资对本项目的影响今年1—4月份国有及其它经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%，比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势：更新改造投资增长24.8%，房地产开发投资增长22.8%，基本建设投资增长12.1%。在固定资产投资的地区分布中1—4月份，西部地区国有及其他经济类型投资672亿元，同比增长了26.2%，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了7.9和12.9个百分点。在投资增长中，有二个方面是值得关注的。一是新开工项目和资金来源呈现了较快的