酒店经营收入数据模型估算

CopyrightByJackWorkStudio酒店经营收入数据模型估算代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮，投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。中国酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以北京一个在建的五星级商务酒店A为例，作应用实例分析。A酒店总投资8亿元（其中土地成本4亿元），资金来源为资本金4亿元，银行贷款4亿元。酒店建筑面积6.2万M2，共有客房400间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟2008年6月正式营业。一、收入数据模型的应用•酒店经营收入数据模型估算•酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38%来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约2000元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算，A酒店的营业收入应在15200万元（扣除土地成本后的有效投资4亿元*38%）至12400万元(建筑面积6.2万M2*2000元)。•酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的10%，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80%，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60%。按此估算，A酒店的平均房价应在1000-1200元之间。•按当地经营情况测算经营收入•经营收入=客房收入+餐饮收入+其他收入•本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率60％，旺季客房出租率80％，淡季平均房价600元/天，旺季平均房价800元/天，淡旺季餐饮上座率经验数值(本案例餐饮为出租经营,为简化计算,不估算餐饮经营收入)。CopyrightByJackWorkStudio•按当地经营情况测算收入为10320万元，详见下表：项目名称测算模型实例（元）金额（万元）客房收入旺季客房收入＝客房数量*经营旺季月份数*30天*旺季开房率*旺季平均房价;淡季客房收入＝客房数量*经营淡季月份数*30天*淡季开房率*淡季平均房价;400*6*30*80%*800=4609万元400*6*30*60%*600=2592万元7200会议室收入会议区面积*每天每平米租金*使用天数3000*10*180540餐饮出租收入餐饮旺季收入=客房数量*旺季开房率*1.8*旺季上座率*旺季餐饮人均消费（含高档宴请）*30天*旺季月份；餐饮淡季收入=客房数量*淡季开房率*1.8*淡季上座率*淡季餐饮人均消费（含高档宴请）*30天*淡季月份第二层餐饮面积4800M2,按年租金收入1000万元估算1000商业出租收入根据当地商业出租费率估算第一层商业面积2580.29M2,按年租金收入1080万元估算1080娱乐出租收入酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能力进行估算。地下一层娱乐面积2738.83M2,按年租金收入500万元估算500收入总计10320•偏差分析•通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差32％－17％，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。二、成本费用数据模型的应用•由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。CopyrightByJackWorkStudio•按当地经营情况测算A酒店成本费用•酒店总成本=固定成本+运营费用•固定费用包括折旧费和财务费用；运营费用是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。•本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。•按当地经营情况测算A酒店总成本为10550万元，其中固定成本5410万元，运营费用5140万元，详见下表：项目名称测算模型实例(元)金额(万元)折旧费资产原值*净残值率/预计使用年限8亿元*95%/30年2530财务费用贷款额*贷款利率4亿元*0.072%2880固定成本折旧费+财务费用5410人工成本费用客房总数*1.5（可根据当地实际用工情况及人员熟练程度在1.5至1.8之间变动）*月平均工资额*12个月400*1.5*2000*121440高低压电力年检当地电力年检费率*高低压配置组数5300*105排污费按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定400*70%*360*3*1.133.3有线电视收视费费率*客房总数量216*4008.7境外电视收视费费率*接收境外台数量22000*511境外台管理费当地年固定收费1500元/年0.15消防器材维保费率*灭火器数量50*10005温烟感探头费率*温烟感探头数量,50*15007.5CopyrightByJackWorkStudio电梯维保价格年固定收费30万元30保险费按保险协议计算,资产原值*费率8亿元*0.375‰30员工餐员工用餐人数*每天餐费（视地区不同可在6元至10元之间浮动）*365天480*8*365140日常设备设施维保费全年营业收入*2%10320万元*2%206能源消耗全年自营营业收入*15%7200万元*15%1080客房一次性用品、洗涤、清洁费用、旺季客房用品消耗=客房总数量*旺季开房率*经营旺季天数*（单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格）;淡季客房用品消耗=客房总数量*淡季开房率*经营淡季天数*（单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格）400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52万元400*60%*6*30*(10+10+7)＝116.64万元272.2公共区域大理石保养费用每平米月平均清洁费用*公共区域大理石面积*12个月3.8*13700*1262.4公共区域地毯清洁保养费用每平米月平均清洁费用*公共区域地毯面积*12个月1．2*36900*1253.1其他费用交通、通讯、绿化、消毒杀菌、服装等费用,全年营业收入*1%10320万元*2%206营业税金全年营业收入*5.5%10320万元*5.5%567.6房产税房产原值*税率*(1-扣除比例)8亿元*1.2%*(1-30%)672销售费用全年营业收入*3%10320万元*3%310餐饮成本酒店餐饮年收入*50%出租经营,无0餐饮其它费用（洗涤、客用品、低值易耗品）餐饮年营业收入*3%出租经营,无0运营费用客房成本+餐饮成本+其他成5140CopyrightByJackWorkStudio本营业总成本固定成本+运营费用5410万元+5140万元10550三、利润预测模型•酒店经营利润（GOP）数据模型估算•行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的33%计算；有物业出租的酒店按照营业收入的38%—42%计算。•按以上办法测算的A酒店经营利润为3922万元（收入10320*38%）至4334万元(收入10320*42%)。•按当地经营情况测算酒店的经营利润•酒店的经营利润（GOP）=全年经营收入-运营费用•按当地经营情况测算的A酒店经营利润为5180万元，净利润为-230万元，年现金净流入2300万元，详见下表：项目名称测算模型实例(万元)金额(万元)经营利润全年经营收入-运营费用10320-51405180利润总额全年经营收入-营业总成本10320-10550-230所得税营业利润*25%0净利润营业利润-所得税-230经营现金流入折旧费+净利润2530-2302300•分析偏差•按当地经营情况测算的A酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差32%-20%,偏差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。四、结论大量的经验数据表明，偏差控制在10%-20%之间是合理的，偏差较大时,需分析预测数据,找出差异原因,看是否需要重新测算。分析A酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。CopyrightByJackWorkStudio通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。