区域研究专题-中部地区地级以上城市投资潜力分析

中国指数研究院中国房地产指数系统1本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-59306936，[e-mail]摘要···································································································································2一、研究背景...............................................................................................................4二、中部地区地级以上城市投资潜力评价结果.............................................................51.经济发展水平名次····································································································62.市场发展程度名次····································································································73.综合指标评价名次····································································································8三、中部地区地级以上城市投资潜力分析....................................................................91.经济、人口及城镇化水平·························································································92.商品房市场发展程度及可进入性·············································································103.GDP、投资、人口复合性指标················································································124.重点城市特色分析··································································································14四、总结与展望.........................................................................................................15报告撰写：潘雪佳高级分析师[e-mail]段秀娟分析师[e-mail]特别说明：本报告为“中部地区地级以上城市投资潜力分析”报告的简版，如需详细版，请与总部或当地分支机构联系。区域研究专题：中部地区地级以上城市投资潜力分析（简版）2011年8月1日中国指数研究院中国房地产指数系统电话：[phone]邮箱：[e-mail]区域研究专题：中部地区地级以上城市投资潜力分析（简版）2本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问请咨询010-59306936，[e-mail]中国指数研究院中国房地产指数系统摘要本报告是城市投资潜力系列专题之一，根据“中国城市房地产开发投资潜力评价体系”，从综合经济发展水平、房地产市场发展程度和综合指标三个维度出发，通过八个组成因子和四十多个指标，对中部地区的五个省份（湖北、湖南、河南、江西、安徽）70个地级以上城市的房地产开发投资潜力进行评价。得分结果显示，武汉房地产开发投资潜力名列首位，郑州和长沙分列第二、三位，合肥排名第四位，南昌和芜湖实力相当，排名第五、六位（前五位均为该区域内的省会城市，芜湖为排名最高的非省会城市）。具体如下：1.经济发展水平从经济发展水平来看，作为中部地区的中心城市，武汉是全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽，其经济实力相比其他4个省会城市优势明显。郑州、长沙、合肥、南昌分列第2-5位，马鞍山紧随其后，是经济发展水平排名最高的非省会城市。1)2010年，中部地区1/4的城市人均GDP高于全国平均水平，这些城市在各省内的分布均衡。省会城市的人均GDP水平普遍较高；铜陵、芜湖等非省会城市的人均GDP也较高。2)省会城市居民的储蓄收入比值较高，购买能力强；毫州、岳阳、六安等城市的储蓄收入比相对较低，储蓄比率低，购买能力不强。3)省会城市常住人口增幅较大，省会城市均位于前6名之内；大部分三四线城市常住人口呈下降趋势，人口流动明显，农村劳动力加速转移是主要原因。2.房地产市场发展程度从房地产市场发展程度来看，郑州排名第一，武汉、长沙、合肥、宣城、南昌分列第二到第六名，其中，郑州、武汉、长沙和合肥的市场规模因子和可进入性因子评分均名列前茅，而包括南昌在内，省会城市的供求因子得分较低，排名靠后，其主要原因是当地市场规模均相对较大，供给充足，而需求相对不足。1)2010年，省会城市的销售面积明显高于三四线城市。商品房销售面积前5名为长沙、郑州、武汉、合肥和南昌；洛阳、信阳、驻马店的销售面积和新开工面积在非省会城市中相对较高；2010年安徽省的平均销售价格居中部各省之首，河南省最低。商品房销售均价前5名城市为合肥、武汉、芜湖、郑州、铜陵。2)河南、湖南两省的新开工面积增速相对较快，而江西省的销售面积增速相对较快。从近6年平均水平来看，42个城市新开工面积增速高于销售面积增速，表明这些城市的供给增长快于需求，尤以鹰潭、宜昌为最。区域研究专题：中部地区地级以上城市投资潜力分析（简版）3本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问请咨询010-59306936，[e-mail]中国指数研究院中国房地产指数系统3)近年来，江西、安徽和湖北三省的销售投资比相对较高，资金回收速度快。2010年，中部70个城市中，销售额过百亿的城市有10个，开发投资额过百亿的城市18个。销售投资比最高的前10个城市均为非省会城市。3.综合指标评价从综合指标的排名来看，各省入围前十名的城市有：安徽占据6席，河南2席，湖南、湖北各1席；非省会城市的表现更为突出，芜湖、驻马店和黄山排名靠前；受市场效益因子评分较低影响，省会城市如南昌（第28位）、武汉（第9位）的排名相对靠后，主要是由于其衡量商品房市场效益的各项人均指标不够突出，发展速度相对较慢。1)与长三角相比，中部地区房地产开发投资在固定资产投资中的比重明显偏低。安徽省房地产开发投资占GDP和固定资产投资的比重比其他省份高。郑州、武汉以及黄山、芜湖的房地产开发投资在固定资产投资中的占比高于其他城市。2)2010年中部地区省会城市人均销售面积、人均销售额以及人均新开工面积较大。安徽省的芜湖、铜陵、马鞍山、池州的人均指标也较高，重要原因是当地经济受到长三角经济发展的辐射，尤其是2010年“皖江城市带承接产业转移示范区”成立以后，城市发展速度进一步提升，也带动了房地产的发展。4.城市特色分析中部地处我国内陆腹地，资源优势和区位优势突出。2006年，《中共中央国务院关于促进中部地区崛起的若干意见》的颁布实施，标志着中部地区发展进入新时期。武汉城市圈、长株潭城市群、中原城市群、皖江城市带等几个城市群也相继成为国家战略，陆续颁布了一系列规划方针，细化了中部城市群的发展方向，为城市的更快发展奠定了坚实的基础。另一方面，中部地区的部分城市还有一些本身自有的特色建设，在不同程度上成为推动当地房地产业发展的动力，如株洲的城管整治、铜陵的有色金属、黄山的旅游地产、新余的新能源建设等。分析表明，这些城市的特色建设正是其在某些经济领域及房地产指标上发展尤为突出的重要原因之一。区域研究专题：中部地区地级以上城市投资潜力分析（简版）4本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问请咨询010-59306936，[e-mail]中国指数研究院中国房地产指数系统一、研究背景2003年来，中国指数研究院连续八年开展中国城市房地产开发投资吸引力研究1，研究范围涉及长三角、珠三角、环渤海、中西部等各个区域，研究对象不仅包括40个大中城市（指直辖市、计划单列市和省会城市），还包括了部分房地产市场较为发达的地级市和县级市，积累了丰富的研究经验。历年研究显示，在房地产调控政策、区域发展政策、经济热点转移等方面因素的影响下，近年的房地产市场体现出不同以往的特点，开发企业面临很大的风险和不确定性，而近几年，地、县级市的房地产市场发展速度明显快于40个大中城市。因此，如何寻找价值洼地，合理布局投资项目，客观科学评价拟进入城市的投资潜力将成为开发企业的战略性议题。从另一方面来讲，城市的投资潜力又不仅仅在于其自身实力和发展潜力，更与其所在城市群的发展密切相关。中央“十一五规划”提出“将城市群作为推进城镇化的主体形态”，“十二五规划”再度明确该发展方向，推动形成以中心城市为主体，周边中小城市为支撑的空间格局，同时通过合理整合城市间的资源要素，带动城市群的健康可持续发展。在此背景下，为全面了解中国各区域内不同城市的房地产市场发展情况，中国指数研究院在总结以往研究经验的基础上，结合中国城市房地产市场的发展现状，在借鉴国内外相关研究经验的基础上，通过科学的方法体系和评价手段，结合所在城市群的发展状况，对各城市的房地产开发投资潜力进行综合评价，形成并进一步完善了“中国城市房地产开发投资吸引力（潜力）评价体系”。与历年研究相比，本次研究的评价体系更为完善，从经济、房地产及综合指标三个维度进行评价，包括八个组成因子和四十多个指标，新引入了中心城市辐射作用、市场的可进入性及盈利空间、市场的效益指标等，以更全面地评价各城市的投资潜力。本报告是“中国城市房地产开发投资潜力专题研究”的系列之一，研究对象包括中部地区安徽、江西、河南、湖北、湖南五个省份的70个地级以上城市，研究方法继续沿用因子分析法和相关数学模型等定量分析方法。我们希望本报告对于房地产开发企业和机构投资者对中部地区进行开发投资、选择城市和最佳进入时机，以及房地产开发产品结构的调整能够具有一定的战略指导意义。1相关研究报告如下，如需进一步了解，请按封底联系方式致电当地分支机构。2011年3月，2011年投资潜力系列专题之——中国40个大中城市开发投资吸引力研究报告2011年5月，2011年投资潜力系列专题之——长三角地区地级以上城市宏观经济与房地产市场分析2011年6月，2011年投资潜力系列专题之——长三角地区地级以上城市投资吸引力研究分析报告区域研究专题：中部地区地级以上城市投资潜力分析（简版）5本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问请咨询010-59306936，[e-mail]中国指数研究院中国房地产指数系统二、中部地区地级以上城市投资潜力评价结果本次研究从经济、房地产及综合指标三个维度2，通过GDP、常住人口、人均可支配收入、储蓄存款、零售品销售额、开发投资额、开竣工面积、销售额、销售面积等40多个指标对中部地区70个地级以上城市商品房市场的开发投资潜力进行