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启亚投资伙伴有限公司搜房网1TIP研究Research海外房地产2009年12月启亚研究院搜房研究院启亚投资伙伴有限公司搜房网2房地产市场动态加拿大市场加拿大商业房地产市场优于美国–加拿大房地产协会和FPL咨询集团公布了其2009年第4季度加拿大房地产景气指数调查的结果。总体来说，加拿大房地产业的管理人员对于该市场的信心指数和上个季度相比有显著的增长，增长幅度较美国的结果来说更高。这一份问卷在加拿大和美国的统计方式和内容是相同的。链接：加拿大新闻网，2009年11月4日多伦多达成销售和市场平均状况背离–在销售市场一片低迷的情况下，一家多伦多的投资公司达成了一项协议，让人们似乎回到了市场高涨的那些时日。不过，Northam房地产顾问有限公司对多伦多前街151号以1.92亿加元的价格达成销售协定，似乎同样可以暗示房地产市场的走势。链接：华尔街日报，2009年11月4日金融邮报-首席执行官（CEO）的人气榜–金融邮报计划选择200名加拿大的CEO制定榜单。其新闻服务网站上提供了一个管理人员的姓名、公司、三年收入、三年平均奖金和红包的名单。许多房地产和基础设施类的CEO进入了这个榜单。链接：金融邮报，2009年11月4日零售商将面对和2008年的假期同样的销售季到来–现在开始有一些类似于去年的圣诞节了。会计师事务所安永在周一警告，这个假期的购物季将是2008年的重复，而那时，加拿大正处于经济衰退的阵痛之中。这是一个“挑战”的季节，一家专业服务公司声称，如今消费者不会急切地打开他们的钱包了。链接：卡尔加里先驱报，2009年11月2日房屋交易正在复苏–房屋交易和价格，随着明年需求的增长，将呈现攀升的趋势。一份国家报告在周一做出如上预测。加拿大按揭和住宅公司预测，新建住房今年将为141,900套，较去年下降32.8%，尽管如此，新建住宅明年将有望回升，根据预测，2010年规划的水平为164,900套。链接：环球邮报，2009年11月2日安大略省将进一步实施强制性的能源审计–随着绿色能源法案与2009年宣布实施，安大略省逐步进展，希望实现在销售住宅房地产时，要求强制实施能源审计。这部法案的第3部分是唯一一个还没有获得皇室批准的部分，不过，一旦获得批准，它将使得每一个购买住宅房地产的消费者，有权从销售者处收到一份能源审计。链接：YourHome，2009年10月17日加拿大的房价连续4个月增长–加拿大住宅价格正在复苏，不过还没有达到衰退之前的水平。一份调查显示，虽然价格在8月份有所上涨，但是和2008年8月的峰值相比，仍然下降了3.4%。Teranet国家住宅价格指数，是用来衡量加拿大的6个城市市场的零售价格的指标，显示出加拿大全国的住宅价格在8月份上涨了2%，保持了连续4个月的增长。链接：金融邮报，2009年10月29日通用汽车花费1亿美元重组安大略工厂–通用汽车公司将投资近1亿美元，用以增加其加拿大组装工厂的生产容量。这一行动标志着汽车制造商对于行业复苏不断增长的信心，以及消费者对于该工厂组装的两种汽车的强劲需求。知情人士称，Cami汽车公司也将于今天上午宣布产品的升级。链接：环球邮报，2009年11月9日需求激发了新建住宅–加拿大住宅市场出人意外的反弹已经扩展到了新建住宅市场上，开发商面对短缺的供给和因此造成的飞涨的二手房价，反应积极。然而，不管新增住房建设有多少，都不足以在短时间内解决供需矛盾。由于利率仍保持在低水平，对于住宅的需求仍在迅速增长。链接：金融邮报，2009年11月10日大温哥华的工业用地价值，在过去的一年下降了25%到30%-如同全国其他许多市场一样，大温哥华地区的工业部门也受到了全球经济衰退的影响，虽然和住宅部门相比这种影响有一定的滞后。因此，2008年空地的价格大打折扣。不过，本地市场和北美其他地区的工业市场相比，展现出了无与伦比的弹性。链接：加拿大新闻网，2009年11月10日加拿大房地产市场躲避开了美国的经济崩溃–尽管银行业仍然非常保守，关于信贷检查的规章也越来越严格，大多数加拿大房地产投资者也并没有受到信贷杠杆的影响，他们却仍然担心，如果美国不能尽快地恢复金融房地产的秩序，他们将遭受更多的经济冲击。上述结果，是根据普华永道和城市土地研究所发布的2009年房地产市场的年度趋势报告得出的。链接：启亚投资伙伴有限公司搜房网3加拿大新闻网，2009年11月11日TREB：商业房地产逐步恢复–上个月，TREB商业成员报告，出租的空间为635,841平方英尺。这一数据和2008年10月相比下降了64%，去年这一数据是1,749,657平方英尺。不过和9月份614,830平方英尺的情况相比，上升了2%，这也是5月份以来最好的月度数据。出租率在上个月在各部门的涨幅并不一致。出租的工业空间（所有大小类别）的均价为5.78加元每平方英尺。链接：市场网，2009年11月18日温哥华的世博会场地开发批准–周二晚上，市议会一致通过一项计划，在原世博会的土地上，创造一种高密度，多功能，能够供通用汽车和BC运动场周围约7000名住户使用的建筑。备受争议地部分包括一个新的文娱广场，以及400万平方英尺的住宅空间和180万平方英尺的办公空间。链接：温哥华太阳报，2009年11月18日加拿大房地产也许是一个不错的投资对象–Fairfax金融控股公司的首席行政官，PremWatsa称，加拿大的商业房地产是一个有利可图的投资标的。“商业房地产非常有趣，因为它有着相当的再融资的风险，现阶段，在美国风险尤其大。”链接：彭博，2009年11月13日随着工资的不断增长，多伦多市政府不断需求办公空间–虽然雇佣速度在减缓，多伦多市政府已经使用完了为员工准备的办公空间。市政府2010年的资本预算，在周五被提交给公众审议。其中，建议使用50万加元用于研究获得的225,000平方英尺空间（其中大部分位于市中心）的方法，这占着市政厅约1/4的面积。这一办公空间的短缺源于去年的招聘，约有1300名工人被雇佣。链接：多伦多星报，2009年11月13日新建住宅不断走高–根据今天发布的加拿大按揭和住宅公司的数据，多伦多新开工的住宅已经连续第三个月增长。联邦住宅中介机构显示，这一增长包含了季节调整和年度的因素，10月份的新建住宅和九月份34,200套相比，增长达到13%。链接：加拿大新闻网，2009年11月10日加拿大商业房地产市场的绿化–毕马威会计师事务所的报告显示，根据预期，旧建筑和新建筑的能源消耗将减少30%到50%。一份名为“气候变化：加拿大商业房地产市场的风险和机会”的报告声称，商业建筑是温室气体直接排放和间接排放重要的来源。链接：环球邮报，2009年11月24日零售销售增长超过9月预期–加拿大统计局周一表示，加拿大的零售销售增长超出了9月的预期，并保持了连续9个月的增长，其中领先的是汽车行业。联邦机构称，该月销售增长1%，达到349亿加元，在8个主要类别中，有6个类别都出现增长。大部分经济学家预期9月销售增长为0.6%，而之前一个月的增长为1%。链接：金融邮报，2009年11月23日加拿大是全球资产投资者的兴趣地？-根据全球标准，加拿大的资产投资市场相对规模较小，发展成熟，并由少数几个玩家，尤其是养老基金一类的机构投资者所控制。加拿大房地产市场没有经历资产市场中发生过的下滑，为一些国家建立了防火墙机制。这是否可以使得加拿大成为全球投资者感兴趣的投资地呢？链接：RENX，2009年11月19日沃特卢将建成北美第一家环境-企业发展学校–周五，沃特卢大学将建立北美的第一家关注环境责任业务和发展的学校。这所关于环境、企业和发展的学校（SEED），以沃特卢的环境学教职人员为中心，将通过教学、研究和培训，提供地方和全球环境、社会及发展的可持续解决方案。链接：加拿大新闻网，2009年11月10日美国市场绿色建筑：更少的病假，更高的租金–环境友好的建筑在过去几年中出现了很多的类型，不过他们是否真的可以为投资带来合意的回报？一项新研究发现，绿色建筑的租赁者拥有增加的生产效率和更少的病假天数。这项研究还发现，绿色建筑的闲置率更低，而租金则相对更高。链接：商业周刊，2009年11月19日美国的价值和2007年峰值相比下跌了43%-根据周四发布的最新穆迪/商业房地产价格指数报告，美国全国的物价和2007年的峰值相比，下跌了42.9%。房地产分析则说，交易量在2009年将达到十年来的最低点。穆迪/房地产11月的报告研究了9月30日以来的交易，发现月度价格下滑的趋势已逐渐削弱。链接：GlobeSt.2009年11月23日启亚投资伙伴有限公司搜房网4美国的银行正面对重要的商业房地产风暴–在房地产泡沫中筹资建设的办公楼以及其他商业房地产将迟早给银行带来飓风一般的损失。最近几年，银行已经受到住宅抵押贷款、买断和公司拖欠贷款的严重困扰。如今，贷款方将面临来自商业房地产市场更大的损失。链接：路透社，2009年11月19日美国商业房地产行业将于2010年触底–根据一项针对投资者、开发者、贷款方和顾问的调查表明，因为信贷危机和经济衰退而呈现低迷的美国房地产市场，极有可能在2010年触底。根据城市土地学会和普华永道会计师事务所进行的一项调查，和2007年中的峰值相比，商业房地产的价值将下降40%，在某些部门降幅将达到50%。链接：路透社，2009年11月5日物业投资者持谨慎乐观的态度–在美国的几家金融机构令人震惊地失败的一年之后，加拿大的房地产市场正在改变，投资者开始返回市场，并持有一种所谓的谨慎乐观的态度。尽管如此，加拿大相比其他市场，仍然是极有可能发生投资的地点。链接：房地产新闻交易所，2009年11月24日其它市场韩国养老金基金将购买位于金丝雀码头的汇丰银行总部大楼，价格为12.9亿美元–韩国国家养老金服务系统，是全国最大的投资者。其已决定以7.725亿英镑（12.9亿美元）的价格，购买汇丰银行控股的伦敦总部，以此作为推进投资海外资产的重要步骤。汇丰银行是欧洲市场价值最高的银行，在对首尔的这家机构进行出售之后，在金丝雀码头的金融区域，仍将保留一栋200米高的塔楼。链接：彭博，2009年11月16日谷歌推出新的竞争方案–谷歌最近推出的软件产品对整个行业产生巨大的威胁和挑战。例如，上周发布的谷歌地图加强版，并宣布谷歌的GPS服务在许多方面是最先进的产品，使得GPS公司TomTom和Garmin的股价暴跌。不仅如此，这项服务在使用谷歌电源的手机上是免费使用的。链接：博客股市，2009年11月3日宏观经济评论经济衰退中的国际贸易国际贸易是跨国界的最早的资源交流方式，正是因为国际贸易的迅速发展，规模的不断扩大，引发和促进了国际金融的流动。因此，在这样一场由金融业的危机引发的全球经济震荡中，国际贸易是否会受到相应的反噬，并进一步恶化金融环境呢？专业化和贸易极大地提高了经济效率，确保了低廉的价格，产品的多样化，以及商品和服务更加稳定的供给。而在自由贸易的前提下，各国的最优决策是根据比较优势进行生产和进出口，以求获得最大效用。作为资本投资者，对于自由贸易原则和贸易对于资本需求的影响，应当有一些了解。这对于资本的流动性和价格形成有重要的影响。尤其是在过去几十年，各国的贸易占国内生产总值(GDP)的比重有显著增加，而其对于房地产业的影响更为深远。在各大经济体中，贸易占比最小的是美国，为30%，中国为65.1%，而在德国，这一数据为88.1%。在小型自由经济体中，贸易的分量更为重要。香港的贸易占比为41.1%1。1数据来源：IHS全球视角虽然贸易在某种程度上会伤害国内的幼小企业，但是，研究表明，贸易对于推动一国的经济进步，并提供新的工作机会有积极的影响。而因为这种影响不是瞬时完成，而是具有持续性的影响，因此也会随着对于不同行业的推动而不断放大，当然也就相应地会增加房地产行业的工作机会和消费者需求。贸易对于不同种类的房地产的影响大小是不同的，这和该项房产的流动性、风险性等各方面因素是息息相关的。正是因为自由贸易带来的廉价的商品会对于国内生产商带来冲击，在经济衰退到来时，各国政府都倾向于实施保守的保护性的贸易政策，