搜索
天地源不动产代理有限公司第1页共54页西部电子信息大厦的商业投资价值分析报告目录第一部分西安宏观经济状况第一节西安宏观经济状况的研究第二节西安房地产状况的研究第三节西安及项目所在地高新区未来的发展规划和重大事件的影响分析第二部分项目位置及周遍环境分析第一节项目及地块介绍第二节道路及交通网络现状第三节周边物业功能分布第四节主要竞争区域分析第五节高新区及各类物业市场情况介绍第三部分大型商业零售市场分析第一节西安零售市场现状第二节西安优质商业物业价格收益水平第三节主要竞争区域分析第四节项目位置特性和周围环境综合分析第四部分总结天地源不动产代理有限公司第2页共54页西部电子信息大厦的商业投资价值分析报告第一部分西安宏观经济状况房地产市场的发展，特别是零售商业物业，在很大程度上受到整体经济运营情况的影响和制约。因此，分析研究和预测城市的宏观经济发展及社会环境的变化趋势，有助于了解房地产投资的市场环境。同时考察城市发展规划、政策及相应的市政投资忠心，有利于明晰项目所处城市功能区域划分及开发地位，为合理建议项目发展方向奠定基础。第一节西安宏观经济状况的研究西安市2005年生产总值1270.14亿元，按可比价格计算，比上年增长13.1％。其中，第一产业增加值64.08亿元，增长7.5％；第二产业增加值539.61亿元，增长14.4％；第三产业增加值666.45亿元，增长12.7％。“十五”期间，全市生产总值年均增长13.3％。按常住人口计算，2005年全市人均生产总值15925元，是2000年的1.83倍。三次产业结构由2000年的6.9：44.0：49.1调整为2005年的5.0：42.5：52.5。“十五”期间三次产业年均增长速度分别为4.3％、15.7％和12.3％。2005年全市居民消费价格总水平比上年上升0.3％，其中居住价格上涨5.6％。商品零售价格下降0.3％。房屋销售价格上涨4.3％。工业品出厂价格上涨3.9％。原材料、燃料、动力购进价格上涨9.6％。2005年全市完成工业增加值419.99亿元，比上年增长12.1％，“十五”期间年均增长15.0％；其中国有及年销售收入500万元以上非国有工业企业（以下简称规模以上工业企业）实现增加值310.89亿元，比上年增长14.1％。2005年全市全年完成全社会固定资产投资835.10亿元，比上年增长29.1％；其中城镇固定资产投资776.33亿元，增长26.8％。工业投资成为投资增长的最大亮点，受能源、化学、汽车、通信工业及专用设备制造业项目的拉动，全市完成工业投资140.44亿元，比上年增长46.6％，工业投资占全市城镇投资的比重天地源不动产代理有限公司第3页共54页为18.1％，比上年提高2.4个百分点。2005年全市非公有制经济完成投资402.17亿元，比上年增长44.4％，高于同期国有投资增幅30.9个百分点，占全社会投资总量的48.2％，所占比重较上年提高了5.1个百分点，成为全市投资持续快速增长的重要力量。2005年全年新增固定资产409.72亿元，固定资产交付使用率52.8％。各类房屋竣工面积1131.41万平方米，竣工率28.1％。共有957个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率54.2％。2005年全年社会消费品零售总额666.48亿元，比上年增长15.2％。其中，批发零售贸易业589.16亿元，增长15.9％；市的零售额600.95亿元，增长15.4％；县及县以下零售额65.53亿元，增长13.4％。商品房销售继续大幅度增长，全年共销售商品房面积497.34万平方米，增长62.8％，其中销售给个人476.39万平方米，占全部销售面积的95.8％。超市、连锁店等新兴零售业发展强劲，全年限额以上商贸连锁企业实现销售额18.20亿元，比上年增长20.8％。全市亿元以上的商品交易市场19个，成交额61.82亿元。2005年年末全市户籍总人口741.73万人，其中男性382.02万人，女性359.71万人，性别比106：100。在总人口中，农业人口408.59万人，非农业人口333.14万人。全市在岗职工年平均工资17654元，比2000年增加8475元；城市居民人均可支配收入9628元，比上年增长12.7％，比2000年增加3264元，“十五”期间年均增长8.6％；农民人均纯收入3460元，比上年增长10.1％，“十五”期间年均增长8.1％。城市居民人均生活消费支出7900元，农民人均生活消费支出2603元，分别比上年增长6.4％和14.3％，其中食品消费支出占生活消费支出的比重分别为37.0％和36.3％。年末城乡居民储蓄存款余额1716.76亿元，比年初增长19.8％。城市居民人均居住面积13.85平方米，农村居民人均居住面积35.80平方米。第二节西安房地产状况的研究2005年上半年西安商品房市场销售较2004年同期有所回落，2005年第3季度伴随着对市场政策的适应及磨合，市场销售开始回暖，进入年末，商品房销售则完全得以恢复，继续保持着较高的增幅一路高走。2005年度个人购房占商天地源不动产代理有限公司第4页共54页品房销售总量的92.4%，个人购房比例与上年相比略有所回落。2005年西安商品房平均销售价格3952元/平方米，较2004年增长了3.54%。其中住宅部分销售价格为3098元/平方米，较2004年增长4.27%。受国家宏观调控政策的影响，西安市房地产开发投资增长幅度有所放缓。2006年1-5月，西安市完成房地产开发投资70.57亿元，增长14.5％，增幅比2005年同期减少17.2个百分点；商品住宅需求依然旺盛，房屋交易量稳步攀升，商品房销售面积115.51万平方米，实现销售额38.94亿元。2006年上半年西安市商品房销售价格稳中有升，累计上涨3.2％。从房屋类别观察看，2006年上半年住宅类价格上涨3.7％，其中经济适用房、普通住宅和高档住宅同比价格分别上涨1.7％、4.6％和1.5％；非住宅类用房同比上升1.8％，其中办公楼和商业娱乐用房价格分别上升3.3％和0.6％。第三节西安及项目所在地高新区未来的发展规划和重大事件的影响分析在以下部分，将介绍西安市和项目所在区域高新区的未来城市发展规划和商业发展规划，以及将对西安城市经济，特别是零售业和零售物业开发产生的重大影响，包括西部大开发的主要内容，然后将综合分析这些事件对西部电子信息大厦可能产生的影响。在西安城市总体规划（1995-2010年）和西安城市空间发展战略中，确定了天地源不动产代理有限公司第5页共54页西安的城市性质、城市发展方向、城市布局、城市功能分区，指导着西安市的未来的城市发展。高新区是西安市的重要组成部分，其发展要与城市整体发展相协调，因此，西安市城市规划的理念和成果，是编制和调整高新区规划时需要考虑的重要内容。西安城市近期主要向南发展，中心市区向南，拓展高新区；远期城市发展方向主要向西，考虑与咸阳形成一体化大都市。西安城市按照中心集团、外围组团、轴向布点、带状发展的形态布局，划分为中心城市（中心市区和外围组团）、卫星城、建制镇三级城镇体系。市区建设坚持“中心集团、外围组团”的布局，旧区调整改造与新区开发建设并重，实现两个转移：一是严格控制中心集团规模，将部分城市功能转移到外围组团；二是调整和改造中心集团，将一环以内的新增城市功能转移到二环与三环之间，重点开发二环沿线地带。增设开发区是调整和改造的重点之一。西安市已形成十二个大的功能区，包括旧城区内的市中心，南郊的文教区，西郊的电工城，东郊的军工城，西南郊的高新区，东南郊的曲江旅游开发区，北郊的经济技术开发区，沿秦岭北麓的旅游度假区，沿浐、霸、渭河的度假区，沿陇海铁路线北侧的仓储物流中心区，阎良飞机城，临潼旅游区。另外，规划新增6个城市新功能区，分别为六大物流中心，中央商务区，新的城市居住区，开发区扩展区，大学城和空港区。根据“西安商贸现状及发展规划（2002年-2006年）”“实施西部大开发西安商贸发展规划（2000年-2010年）”等指导性文件，可以了解西安市未来商业网点的发展方向。战略目标战略地位：把西安建设为北方西部地区的商业贸易中心。对城市的贡献：商业贸易在第三产业中所占的比例明显提高，在城市经济协调发展中占重要的位置。商业企业：组建适应大市场、大流通的商贸集团，形成与国内外市场有广泛联系的、有竞争力的产业集群。运营机制：建立更加完善的商业经济运营机制。商贸战略目标将分为三个阶段逐步实施：天地源不动产代理有限公司第6页共54页时间阶段2000社会零售总额商业网点商贸在第三产业中的比例年增长率最终规模近期2000200211%4001328%中期2003-200510%5301530%远期2003-20059.8%8501835%根据国务院有关文件和精神，西部大开发战略主要包括的内容：重点区域：包括陕西在内的12省、直辖市、自治区，有重点有步骤的推进西部大开发。增加资金投入：对西部地区将加大建设投资力度、优先安排基础建设项目，加大财政和金融信贷支持。改善投资环境：实行税收优惠政策。扩大对外对内开放：进一步扩大外商投资领域并拓宽利用外资的渠道。西部电子信息大厦所在的西高新经过十多年的发展，已经成为西安市城市功能的重要组成部分，是西安重要的产业基地，对西安的经济发展作出了很大贡献。从城市规划和整体发展的角度来看，高新技术产业是西安未来的产业发展方向，西安城市近期向南发展，意味着高新区是西安未来发展的重点区域，代表着西安市未来产业发展的方向，未来将发展成为一个以高新技术产业为基础的、功能完善的、国际化新城区，分担西安作为我国重要的科研、高新技术产业基地的城市功能。西安高新技术产业开发区已经进入二期创业规划实施，其明确提出了将西部电子信息大厦项目紧邻区域西南侧建设成面向西部服务的CBD。高新二期规划具体内容：二期总用地10.51平方公里，包括一期用地2.7平方公里和新规划扩天地源不动产代理有限公司第7页共54页展用地7.81平方公里，其中产业用地比例占34.6%。总体布局以唐延路、科技二路、高新路、和团结南路四条主干道为主轴，以火炬大厦、高新路与科技二路十字、高新路南端、科技二路与团结南路十字四个城市节点，形成四轴四点的总体框架。功能布局东南部及中部形成居住区，与产业区相对独立。北部、西部及中南部形成产业区。西南部为体育用地。产业用地规划主要分布在高新路以西，仅作为一、二类工业用地，不得配置其他污染工业。布局可分为四块，包括高新路以西，科技路以北的建成区；唐延路以西，市级体育用地以北，丈八北路以东新规划产业区；沿唐延路东侧的产业用地；唐延路以东、西斜八路以南，高新路以西的规划产业区。居住用地规划尽可能接近绿地，与工业用地和中心区联系方便。要求成片开发，各种社会服务设施达到较高水平，以利于吸引和留住高技术人才。为解决区内村子的拆迁矛盾，采取就地安置的原则。道路交通规划道路系统大体为棋盘式路网格局。规划了多处停车场，以解决集中停车问题。鼓励建设半地下停车场。公共设施用地规划规划建设完善的多层次的公共设施，包括行政管理、商贸、教育、文化娱乐、体育设施。从规划图上看，唐延路以东区域公共设施分布相对较密集，唐延路以西分布较稀疏。规划中心城市广场四处。商业金融规划继续完善高新路和科技路西段原有的商业设施和文化设施，并在高新路和科技二路十字形成新的中心商业区。在高新路南端布置一定数量的商业、金融设施，作为对北部商业中心的补充，满足整个居住区的需求。医疗天地源不动产代理有限公司第8页共54页一期范围内的一所医院不能满足居民要求，规划扩大此医院的规模，提高档次，并在新扩展区内建设一所有一定规模的综合性医院，以满足新区的不断发展需求。用地与建筑相容性规定为了使规划区内的土地利用最大限度地适应变化着的经济建设的发展要求，使规划具有一定的弹性，特别制定了用地和建筑相互适建的有关规定。从高新区一期规划到二期规划的变化调整来看，产业用地比例下降，产业配套的其他用地明显上升，反映出规划考虑到高新区二产、三产比例的变化，顺应了高新区经济结构调整的要求