商业用房投资常识

1商业用房投资常识与年利率百分之一点几的银行储蓄；指数上窜下跳令人无法捉摸，稍不留神就可能被深套几年的股票；或需要不少国际政治、经济或金融知识才能操作，而且并非只赢不输的外汇投资相比较，有可观收益的商铺已成为一种重要且热门的投资渠道。何谓“商铺”？简单的说是用于通商的地点。那么为何称之为“铺”呢？在刚刚出现和平自愿交易的古代社会，人们通常用木板搭设放置物品的“铺”就逐渐引申出另一种含义，即设有门面出售商品的处所。现代商业高度发达，社会分工越来越细，且由于商品的品种繁多，各种具体用途的商铺日益增多，归纳起来主要有如下四种类型：一、按用途分类：零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业等二、按面积规格分类：小型商铺：店铺面积在100平方米以下中型商铺：店铺面积在100-500平方米大型商铺：店铺面积在500平方米以上三、按商铺间的关系分类：卖场式间隔铺位：例如“路桥市场”每一铺位面积在3-20平方米左右商业街排列式商铺:例如“迎春步行街”每一间面积在20-100平方米左右独立式商铺：面积在2000平方米以上，适合于经营大型百贷业、餐饮业、娱乐业等四、按占有形式分类自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。游戏规则1——商铺投资的法则1、选址—拥有足够的人流房地产界有一句名言，叫“地段，地段，还是地段”，这句话或许更适用于商铺。商铺的利润回报，是靠足够的人气支撑起足够的交易量。而拥有足够人流的好地段，就是生意兴隆的可靠保证，若选址偏僻，顾客寥寥，自然生意惨淡，必然失败而归。因此，地段可谓是商用房的生命线。一项事业的成功往往和离不开天时、地利、人2和这三个客观条件。经商也同样离不开地利，地点有利才能生意兴隆。中国有句古话叫“借地生财”，这句商业谚语是说：借用、租用、利用别人或外地的地理优势经商，从中赚钱发财。还有“店不卖钱移闹市，生意好调柜台”等商业谚语，都是强调地理条件对经商的作用。2、定位——有效吸引购买成功的选址可以为商铺带来充足的人流，但只有促成这些人流在自己的商进行交易，才可能实现真正的赢利目的。如果让光顾者心动并采取购买行动，需要投资者对自身的商业形态，所经营的产品及服务进行仔细定位。首先考察周边人口或辐射人口的消费力，由此确定与之相适应原商铺经营档次。在具体操作上可以参考商圈内现有商铺的定位，尤其是著名商圈内的商铺。著名的商圈通常已经树立了固定而深刻的特殊形象，其所吸引的群体也就具有确定性，可测性。游戏规则2—如何选铺经营1、权衡利弊择优选点一般选址认为三叉路口，拐的位置是好位置，坡路、偏僻角落的地方位置较次，南向街面的店铺显然优于北向街面，十字路口要优于直行路段。但是类似与“路桥市场”、“电脑城”等这种同类产品集中经营的大卖场，鉴于人们“再进去看看，里面也许更好”的想法，往往区域中间位置的成交量要高于区域两头的位置。大卖场式的商位，最忌独立，其他例如靠近边缘的次入口处，公用厕所附近都是影响经营效果的位置。总之，在选择地理位置方面，无论是投资者还是经营者，都要根据经营业种、经营规模认真观察、细细揣摩。地理优势的特征人们常去的地方；人口集中的地方；购买力较高的地方；靠近市场的地方；方便顾客的地方；有利物资交流的地方同时，投资商铺还必须结合地段进行充分调查，例如店铺据地的人口分布情况、经济发展状况、生活方式、消费水平、其他企业与店铺的状况等；考虑附近聚集的单位性质和工作性质能否带来商机？该商铺经营什么业种才能获得较高的收益。总之，只有仔细权衡各个地点的利弊，选择相对最优地点，这样你才能降低风险，获得期望中的投资收益。无论是投资客还是经营者，还想提醒您；商品或服务的质量重于商店的地址，商店地址重于商店的规模。2、有效运用口岸战略周边设施评估投资者在注重商铺地段的选择时，往往忽略了对周边设施的了解。有的店铺虽然开在区域干道旁边，但干道两边有栅栏，使生意大受影响。我们认为，选择临街铺面（尤其是100平方米3以下的小型商铺），对有车道和人行道的街道，街道宽度为25米左右最易形成人气。这样的宽度，车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面，行人在街道边行走，也很自然的进入店铺，如果街道过宽有时反而聚不起人气。车道、自行车和人行道分别被隔开，这种小型商铺位置形成一种封闭交通，对开设店面是不太有利的。人口情况评估一般来讲，凡居民较集中的地方，都可以建立食杂、小百货、小吃等各种店铺；越是缺乏商业网点的地方，营业条件越能得到改善，特别是一些有消费特色的个体经营行业，如乐器、科技设备、专用器材、音乐茶座、咖啡饮料等，更没有必要开到商业闹市区去，那里容易被挤垮；而经营价格较高的衣料、服装、箱包鞋帽、家用电器、化妆品等，店铺则应设在商业街或商业中心。座落于延陵东路的好福记大酒店正是在对人口情况有充分了解的情况下，结合餐饮业的具体情况，选择竞争对手难以预料的位置，得到出奇制胜的效果。事实证明作为高档餐饮店，好福记除了自身规模优势外，其所处的位置交通便捷，道路通畅，更为重要的是紧张的停车问题得到了解决，同时还弥补的该地段市场空缺。行人目的评估选择店铺还必须观察行人来此的目的，是匆匆过路，还是溜达，寻求消遣，同一地点，很可能白天人如潮涌，晚间却空无一人，不深究行人的目的（比如，有很多人经过此地只是换车）就很可能导致失败。评估店铺口岸要领该地区交通情况是否良好？该地区是否有方便的银行服务？该地区是否离商品主要供应商较近？该地区是否有吸引人群的事物，如公园、戏院等？该地区内是否能一店独占其利？与邻近商店是否能形成互补？若在市中心开，道路是否良好，停车空间是否足够？店铺在该地区是否有便利的运输系统？正确对待经营对手“同行是冤家”，选择店铺经营地点最好避免同条街道上有较强的竞争对手，但这仅是一般情况而言，而就如时装、电器、电脑、家具等商品、却以“成行成市”的形态出现比较有利。3、规避“旺铺死角”影响开店位置的因素很多，不能千篇一律。为什么有的偏僻小巷生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺生意却很难做？位置的好坏都是相对的，具体情况应作具体分析，如何避免“旺铺中的死角”？对于投资者，我们认为与其选择现在被商家看艰险的店铺经营位置，不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道；对于经营者，有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中，价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。黄金旺铺的标准4交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近可以在步行下超过20分钟的路程内的街道设店，街道两侧，选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边人流量，经过调查分析后，以行人多的一边开店为好。接近人们聚集的场所如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂，机关附近，这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。选择靠近人口会增加的一边企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。同类店铺聚集的一边大量事实证明，对那些经营选购耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。选择横街或障碍物较少的一边许多时候，行人过马路因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的店铺。游戏陷阱——商铺投资的误区投资商铺，人们最为关心的是，购入商铺后通过多少年出租商铺的租金收入才能收回购买商铺时的投资。以不算太高的售价买下商铺后再用相对较高的租金收入推算出来的投资回报率的概念，的确给人以投资商铺回报率很高的结论。有人认为现在在常州购置商铺，10年、8年，甚至说6年就能收回全部投资。事实上，这可能只是人们的良好愿望而已，仅是一种推算，一种以经济运行条件一成不变为前提设定的投资回报计算模式。而且同，在这种假设前提下测算出的投资回报率的结论更有不少的误区。误区之一；眼前租金高的商铺投资回报率就高眼前的高租金并不能保证连续6年、8年或10年都能以这个租金水平来出租商铺。因为，商业经营的竞争导致了任何商业业态的盈利水平都会发生变化。今天能承受高租金的租赁客，明天就不一定还能以这个价格继续承租下去。如果说，租金是个动态的参数，回报率就是个变量。所以，用静态的常量去推算出的回报率是不科学的。同样，眼前承租商铺的经营者因业态定位，周边人气等条件因素的制约，商业经营的盈利水平不高，其无法承受更高租金。但是，如果一旦周边商业气候变化，经营者的盈利水平大增，此时，铺的租金就会上升。回首看两年以前常州延陵西路“前北岸后北岸”至“文化宫”一带，无论是经营者的盈利水平，还是人流量都不能和现在相比，随着“文化宫改造”的竣工，以及“南大街改造规划”的确定，原南大街的经营者陆续在此落脚，逐渐形成中低档服装街的商业氛围，人流量大增，经营者盈利水平提高，自然租金也有了大幅的增长。误区之二：租金低的商铺没有投资价值目前，不少商铺的投资年回报率在5％左右，相比较一二年前12％、10％或8％的确有所下降。但与年利率百分之一点几的银行储蓄；指数上窜下跳令人无法捉摸，稍不留神就可能被深套几年的股票；或需要不少国际政治、经济或金融知识才能操作，而且并非只赢不输的外汇投资相比较，5％收益的商铺依然具有十分可观的投资价值。值得一提的是，大多数商铺投资者得容易忽视商铺物业本身的升值问题。而且，这种升值有时是相当惊人的。同是房产，住宅越用越旧，它会折价。同一区域的二手住宅房售价高于一手5房，人们就不太认可。但商铺则越用越升值，老商铺的租金一般都高于新商铺的租金。原因很简单，商铺所处环境的商业氛围被培养出来了。这不是以人的意志为转移的，而是由市场决定的。其实，人们平时常说的住宅是消费，商铺是投资，也是涵盖了这个道理。当然，导致商铺贬值的战争，地震等因素除外。所以说，仅从租金高低来判断商铺是否有投资价值这是误区之二。“租金”是动态的，一般会随着经营气氛的改善而逐年递增。南大街不经过百年商业氛围的市场培育，能有如今的高售价和高租价吗？“机会往往留给有眼光的人”，这句话确实有道理。我们曾经碰见过一位业主，三年前在常州某住宅区以13万元的价格购置35平方米的商铺一间，以当时的市场状况，每年只有6600元租金收入，税前回报率不足5％。随着小区业主逐渐的入住，周边菜场落成，商业气氛慢慢形成，现在的租价达到每年12000元，投资回报率超过9％。只顾看到眼前的租金，不问该商铺是否能够越用越升值，这是既片面又狭隘的认识。眼前低租金的商铺随着商业氛围逐渐得到培育，人气逐渐旺盛，可能不久就会变成高租金，其投资回报率往往高于目前高租金的商铺；同样，眼前高租金的商铺随着商业规划、城市建设规划的调整可能不久就会变成低租金，或人气散失，甚至造成某些业态的经营难以为继。误区之三，租金高低由商铺本身来决定一般情况下，租金高低由商铺所处经营环境来决定。如周边人气，商业氛围等。但是，这也是一种片面的认识。同一区域，同一商业街，哪怕是门挨着门的商铺，其租金也可以相差不少，这是由商业业态决定的。两家商铺连在一起，一家经营便利店，另一家开设“网吧”，这两位商铺业主的租金收入肯定会有所不同。其投资回报率也会有差异。路桥市场适合经营较低档次的产品，常州大洒店旁适合经营较高档次的商品，这并不难区别，难的是在地段不变的情况下如何有效地提高商铺租价，作为商铺投资者首先要清楚自己的物业经营什么业种才能获得较高的收益。在此基础上去找寻你的租赁客，只有这样，你才能获得相对高的回报率。误区之四：谁出的租金高，就把商铺租给谁很多商铺业主习惯如此操作：谁出的租金高就把商铺租给谁。但是，这里有很多的弊端和风险。一种商业业态能否承受高租金并不是个很难搞清楚的问题。如果以很高的租金把商铺租出去，但是承租客由于受经营业态整体盈利水平的制约，而无法长期承受高租金。但业主又得重新去找寻新的租赁客。期间，商铺就会产生空置期，再次