嘉定区刘家河以东、胜竹路以北地块投资分析报告

1嘉定区刘家河以东、胜竹路以北地块投资分析报告各部门合作完成2012-9-102目录‹第一篇区域认知¾地块解读¾区域规划解读¾区域现状解读¾工业园解读‹第二篇市场分析¾板块市场分析¾相似及竞争板块分析¾区域客户分析¾典型案例分析‹第三篇产品定位¾产品分析¾价格分析‹第四篇投资测算3¾地块解读¾区域规划解读¾区域现状解读¾工业园解读‹第一篇区域认知41、地块指标宗地名称嘉定区刘家河以东、胜竹路以北地块四至东至新泾，南至胜竹路，西至刘家河，北至基地边界规划用途普通商品房土地面积37611.8建筑面积(平方米)80720.5容积率东侧2.0，西侧2.3建筑密度以审定的方案为准绿地率以审定的方案为准起始价(万元)28252.0楼面地价(元/平方米)3500保证金金额（万元）5651保证金截止时间2012-09-1816:30参拍时间2012-09-2909:30主要限制条件1.本合同签订之日起10工作日内，付款30%。本合同签订之日起90个工作日内，付款50%。2.建筑限高：东侧地块60米（其中住宅不少于18米）；西侧地块80米（其中住宅不少于18米）3.全装修住宅面积应占总住宅面积的30%以上4.本地块内中小型套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积20%，计16144.1平方米；5.土地用途为住宅的，建筑节能应满足节能65%的标准。6.受让方向政府提供占该出让住宅建设总面积5%比例的限定价格商品房，价格为由政府有关部门确认的该出让地块住宅楼盘销售均价的60%7.受让方向政府无偿提供占住宅总建面5%比例的经济适用房，该部分住房不纳入全装修住宅面积范围。8.地上停车位：按规范配置车位的10-20%左右设置地下停车位：住宅按配置车位的80-90%左右设置9.住宅机动车停车位标准为：90㎡以下按1.0辆/户设置，90㎡-150㎡之间1.5辆/户设置，150㎡以上2.0辆/户设置。5限制条件完整版1.签订合同之日起97个工作日内将宗地交付给受让人，达到净地。2.本合同签订之日起10工作日内，付款30%。本合同签订之日起90个工作日内，付款50%。分期支付国有建设用地使用权出让价款的期限不得超过90个工作日，其中第一期付款需要在签订后10个工作日内，按照不低于土地出让总价款50%的比例（含定金）缴交；受让人在支付第二期及以后各期土地出让价款余额时，应当按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。3.本合同宗地开发投资总额不低于人民币32288万元4.地下空间中，除地下车库外，商业、旅游、娱乐、金融、服务、商品房等六类经营性建筑面积为0平方米5.建筑限高：东侧地块60米（其中住宅不少于18米）；西侧地块80米（其中住宅不少于18米）6.本合同宗地用于住宅项目建设，全装修住宅面积应占总住宅面积的30%以上，建筑节能应达到国家与上海的法规和规范要求9.本地块内中小型套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积20%，计16144.1平方米；10.交地后12个月内开工，动工后36个月内竣工11.有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理。受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地，但由此影响受让宗地使用功能的。政府或公用事业营建主体应当给予合理补偿。12.地块内的开发建设行为，应当符合节能、节地等资源能源节约要求。其中：土地用途为住宅的，建筑节能应满足节能65%的标准。不按要求开发建设的，竣工后不予以办理房地产登记。13.该地块住宅建设须符合上海市及嘉定有关保障性住房配建的政策和规定。受让方向政府提供占该出让住宅建设总面积5%比例的限定价格商品房，价格为由政府有关部门确认的该出让地块住宅楼盘销售均价的60%，房型和建筑面积标准由竞得人与上海市嘉定区住房保障协商确定，销售周期规定为核发商品房预售许可证后的一年内。限定价格商品房不纳入全装修住宅面积范围。受让方应在住宅项目工程建设的第一期或最迟至第二期内完成上述限定价格商品房的全部施工建设，并保证3条原则：1）与该地块楼盘中其他住宅同质量、同品质；2）与该地块楼盘中其他住宅的公建配套共享；3）与该地块楼盘中其他住宅的使用功能保持一致、居住环境共享。14.受让方向政府无偿提供占住宅总建面5%比例的经济适用房，该部分住房不纳入全装修住宅面积范围。并确保：1）配建的经济适用住房应当与商品住宅建设项目一并规划设计，其建筑外型、风格、色彩应与商品住宅基本一致、保持总体和谐，并共享商品住宅建设项目的公共配套设施和公共通道。2）配建的经济适用住房，原则上应当集中布局到楼幢或则单元，住宅套型设计按经济适用住房的设计规范和技术要求执行，因商品住宅建设项目开发建设面积较小，无法集中布局到楼幢或则单元的，应当落实到该商品住宅建设项目的成套住宅。3）配建的经济适用住房应当与所在项目的商品住宅同步建设、同步配套、同步交代。15.地上停车位：按规范配置车位的10-20%左右设置地下停车位：住宅按配置车位的80-90%左右设置16.地面标高：根据道路及周边地块设计标高情况予以控制，应高于道路中心线标高0.3米以上17.退红线距离：后退岳普路道路红线（20米）多层不少于3米，24-60米高层不少于8米、60米以上高层不少于10米18.退蓝线距离：后退刘家河河口线（20米）防汛通道（6米）不少于5米，后退新泾河口线（30米）绿线（10米）不少于5米19.退绿线距离：后退南侧胜竹路道路红线（50米）绿线（10米）不少于5米620.社区配套设施应征求区地区办书面意见，并根据部门意见确定位置及规模进行设计及施工，实施完成后根据相关规定进行移交。其中服务站、活动室面积不少于390平方米，同时满足千人指标要求。居委会可与北侧11-05A地块统筹设置。21.住宅机动车停车位标准为：90㎡以下按1.0辆/户设置，90㎡-150㎡之间1.5辆/户设置，150㎡以上2.0辆/户设置。社区配套设施按每100㎡建筑面积设置0.75个的标准设置。住宅、社区配套设施非机动车及其他各类项目机动车、非机动车停车位按《上海市建筑工程交通设计及停车场设置标准》22.消防与生活用水管应分开独立敷设，单独装表计量，申请用水请到办证中心水务局窗口咨询23.该地块胜竹路北侧需实施配水管，规划道路需实施规划上水管，形成环状供水管网才能满足东地块用水需求。另外建设单位在开发前须做好地块内管线的探物工作。24.地块雨水的排放按照就近出浜原则25.该地块南侧胜竹路已建DN800污水管，污水收集后进入大众污水处理厂集中处理。另外建设单位在开发前应再具体咨询相关的专业部门意见，并做好地块内雨污水管线的物探工作。26.水利防汛：1）地块设计规划河道新泾，河口宽30米，两岸各留10米宽防汛通道；规划河道刘家河，河口宽20米，两岸各留6米宽防汛通道2）涉及部分规划外自然河道，如因建设确需填埋的应编制水系调整规划，经区水务局审核后报市水务局批准后方可实施3）地块地表水排放应有专项设计，并经行业审核4）室外地坪标高应符合防汛规范要求27.如地块中包括通信信息管线移动基站局房等信息基础设施，请与区信息化委员会联系28.大气环境应执行《环境空气质量标准》二级标准。声环境应执行《声环境质量标准》2类标准。环境基础设施：地块内具备污水集中收集纳管条件，实行雨水污水分流，污水须经处理达标后纳入污水管网排放。29.项目应与确保基地周边与生产用房保持必要的卫生防护间距；项目规划建筑应注意与周边居民公用建筑高度与距离的关系，并在设计阶段制作相对应的日照分析报告。30.本地块范围拟建建筑属于民防结建范围的，需配建民防工程。地块内无已建成的在档民防工程。新建民防抗力等级不低于六级。设计方案需报民防办进行民防专项审查31.新建居住区及其附属绿地面积不得低于单位用地面积的百分之三十五，集中绿地不得低于百分之十。32.若在以后施工过程中发现文物，应及时报告区文管委33.1）保留胜竹路公交港湾式停靠站2）小区主要出入口应当设置出租车候客点3）停车场按DGJ08-2006标准设计和配置泊位，如有新标准颁布则新标准执行34.东侧地块核定建筑面积不大于38578平米，西侧地块核定建筑面积不大于42143平米限制条件完整版72.地块位置老城老城3.7公里东至新泾（澄浏公路），南至胜竹路，西至刘家河，北至基地边界83、地块现状地块南面有小型电线走廊地块内部有建筑还未拆除有排水管道穿过地块9北至基地边界，民用住宅西至刘家河南至胜竹路，双向四车道中国电子科技集团第三十二研究所东至新泾部队3、地块现状地块两边临河，南面研究所在建10¾地块解读¾区域规划解读¾区域现状解读¾工业园解读‹第一篇区域认知11菊园东社区总体规划胜竹路澄浏公路老城老城菊园东社区的功能定位为：规划区将建成居住生活和科技研发为主导、产学研功能为特色的综合性社区12菊园东社区总体规划规划区功能布局结构概括为：两心、三轴、三片两心：结合社区配套服务中心形成公共活动中心三轴：沿着八字塘、新泾形成滨河绿化景观带，形成规划区内的景观主轴，沿胜竹路形成城市发展轴三片：以胜竹路、树屏路为界，包括南北两个产学研片区和中间的居住生活片区。产学研南片区位于胜竹路以南地区，规划以华东计算机研究所为主导，整合提升周边现有企业居住生活片区位于胜竹路北、树屏路南地区，规划以居住用地及相关的配套服务设施为主产学研北片区位于树屏路以北地区，规划以南侧地块建设为契机，改善提升产业能级公共活动中心公共活动中心周边商业还处于规划中目前需要依托老城配套13菊园东社区总体规划胜竹路澄浏公路位于主干道，交通畅通14¾地块解读¾区域规划解读¾区域现状解读¾工业园解读‹第一篇区域认知15保利五月花保利五月花厂房厂房徐行镇镇中心徐行镇镇中心绿洲香格丽绿洲香格丽嘉定区实验幼儿园嘉定一中嘉定区实验小学华东计算技术研究所中国电子科技集团第三十二研究生盛创企业家园坤地办公楼坤地办公楼方舟时代广场21万方商业和酒店式办公保利五月花美食广场嘉一联合中学16学校学校名称位置级别资质招生条件交大附中嘉定新城高中市重点全市招生，嘉定区为主华师大二附中嘉定新城初中市重点全市招生，嘉定区为主新城小学嘉定新城小学区重点嘉定区户口对口盘古国际学校嘉定新城15年制全英文，特色盘古优先蒙特梭利幼儿园嘉定新城幼儿园好/中福会幼儿园嘉定新城幼儿园好/新城幼儿园嘉定新城幼儿园好/育才中学马陆高中市重点/马陆小学马陆小学一般马陆镇户口对口马陆育才联合中学马陆初中一般嘉定区户口对口嘉定一中嘉定老城高中市重点/中光高级中学嘉定老城高中一般/嘉一联合中学嘉定老城初中一般新城路小学嘉定老城小学一般地段对口迎园小学嘉定老城小学一般嘉定区户口对口戬浜学校嘉定老城中小学一般嘉定区户口对口嘉定实验小学嘉定老城小学好上海大学悉尼工商学院嘉定老城大学一般/嘉定区实验幼儿园嘉定老城幼儿园好/地块离几所不错的中小学都较近，是否为学区房还不确定17医院名称位置等级妇幼保健院嘉定新城二级甲等瑞金医院嘉定分院嘉定新城三级甲等马陆镇社区服务中心马陆镇小医院嘉定区中心医院嘉定老城二级甲等嘉定区中医医院嘉定老城二级甲等嘉定镇社区服务中心嘉定老城小医院菊园社区地段医院嘉定老城小医院医院嘉定老城拥有两家二级甲等医院，嘉定新城拥有一家三级甲等，一家二级甲等18商业欧尚卖场罗宾森购物广场东方商厦中鸿百货日月光广场（在建）五月花生活广场目前地块需要依托老城商业邻近的五月花生活广场经营较差，但随着居住区的兴建，未来前景较好方舟时代广场（在建）体量大，定位也较高端，离地块近，未来前景较好方舟时代广场（在建）19¾地块解读¾区域规划解读¾区域现状解读¾工业园解读‹第一篇区域认知20产业结构产业结构规划为中国汽车文化和商贸中心重要的产业基地之一，起规划为中国汽车文化和商贸中心重要的产业基地之一，起到综合辐射长三角都市圈的区域性核心区到综合辐射长三角都市圈的区域性核心区北部：以汽车零配件、光电子、生物医药、新材料新能源、现代信息技术产业为主的先进制造业