国奥投资_成都双流地块定位方向

国奥投资成都双流地块定位方向建议让我们随国奥公司一起，继续演绎——伟大生活方式在成都的继续升级、全新超越——国奥品牌在中国西南的联动与腾飞——区域价值同城市共荣的精耕、与价值升华本体条件研究——项目概况本项目为国奥投资计划进入成都的首个项目，是国奥投资继在北京开发国奥村品牌项目并进而在重庆精耕国奥品牌之后的又一个品牌型住宅项目。一、本体理解及限制条件分析本体条件研究地块位于成都市西南区域，双流县境内，距双流县城约五分钟车程。地块所处区域为新开发建设区域，周围已建成蛟龙工业港、武侯工业园和成都双流国际机场。地块四至地块位置地块位于双流商贸区内，地块西侧紧邻“一杆旗北路”、北侧紧邻香榭美邻住宅小区、南侧紧邻城市森林公园，东侧为规划路。本体条件研究——地块现状项目及周边现状已经平整，但尚属荒凉地块规划指标占地面积199亩其中：住宅162亩商业37亩综合容积率3其中：住宅3.5总建筑面积398002平方米其中：住宅378865平方米车库2851个车位其中：住宅2660个商业191个注:项目住宅部分泊车比以常规100平方米每户为计算单位,泊车比为0.7.商业为1地块容积率较高，无法实现拆分，全部为高层产品项目周边环境•生态环境：未来将紧邻森林公园的优质自然环境。•商业环境：目前双流蛟龙工业港区域建设仍显单薄。航空港区域目前已经相对完善，未来将成为最直接的竞争区域。•交通状况：市政道路通达性良好，连接市区及机场区域极为方便。本案规划设计要求及限制条件•规划占地——199亩•住宅部分——地上总建筑面积38万平方米；•公建部分——2万平方米•容积率——3.5•有限高要求——不超过14层产品•机场噪音限制条件分析自身规划条件限制容积率高；限高、市政道路分割地块等外部市政条件限制森林公园等的规划与建设进度；宏观政策限制金融紧缩政策；第二套房贷款政策；等基于对项目本体、开发目标、开发能力及限制条件的认识，小结——一–40万平米的大盘，在成都新一轮城市化进程中何种角色？最为耀眼，为城市增色添彩，促进区域成熟与价值提升。–项目开发应该面向哪些市场，开发何种产品才能最大限度提升项目价值，并且具备市场竞争优势？问题一问题二一–项目定位如何充分发掘地块所在区域资源价值，并实现价值最大化，同时有效规避种种不利与限制条件？问题三一–如何通过合理的定位与营销策略，发挥国奥公司的优势，规避劣势，实现项目开发目标与国奥品牌发展？问题四本项目开发定位所需要解决的主要问题临近五星级酒店及5万平米森林公园交通环境良好，通达便捷临近机场，通勤便利奥运理念指导的产品设计思想开发商资金实力W（劣势）S（优势）机场噪音市政设施进展缓慢，森林公园尚在规划中，无法对本案起到借势体验作用区域尚属荒凉容积率限制无法拆分，产品势必单一区域内标识性项目尚未出现区域内产品尚属初期阶段，特色产品未出现南部新城的整体发展对本区域的带动南部新城项目已树立较高的价格标准，使本案价格预期空间增大区域市场价格尚未对本项目价格形成支持市场热度降低，对投资的抑制等导致的市场环境疲软区域内客户群基数小，区域对外引力不足O（机会）T（威胁）SWOT分析SWOT分析１、站在城市经营的角度看成都房地产的发展“成都，是天府，是皇家的仓库，是富庶，安逸，享福的地方。”——易中天《读城记》承岷江磅礴水系滋养，享平原之平坦地势，得风调雨顺，生活富足、衣食无忧的成都人更会享受生活。无论是过往的农耕时代还是今日的繁华时尚之都，3000年淬练的文明，都是对人性的尊重，给人性快乐释放创造更广阔的空间，成为一座“来了就不想离开的城市”。二、区域环境定性研究城乡综合配套改革试验区的成立，在加速城乡一体化进程的同时，也促进了城市的规模扩张、基础设施完善及功能提升。带来了城市综合竞争力的提升，继而引起了国内外众多财团的关注——截至2008年2月23日，已有世界500强中124家入驻成都，尤其以房地产业表现更突出。例如2007年９月２０日，香港九龙仓以8800万元/亩的天价竞得“成百”地块，总价款高达72亿元。成都房地产业已经达到了前所未有的高潮。思源分析：前所未有的资金流和人才流汇集成都，势必将成都房地产市场推向一个新的高度统筹城乡综合配套改革试验区（简称“新特区”）成渝经济带成都南延线走廊高新区双流-航空港新兴产业区，市区城市功能外扩的重要载体成都城市副中心，经济增长极中国经济第四极西部经济中心，已经进入城市功能外扩阶段在城市功能体系中分析双流、航空港区域可能承载的外向型城市功能双流区域城市功能研究•人口居住：南高新区高素质产业人群的居住升级需求•区域人口就业：区域内产业经济升级后形成外来人口进入与原有区域人口的就业需求•配套商业的完善：高素质群体的进入带来的高品位、休闲娱乐等消费的需求•生态文化旅游价值的挖掘：对区域文化生态旅游价值的挖掘吸引更多的外来投资成都城市功能外扩的重要载体双流片区是承接成都市城市功能外扩的重要载体，依托航空产业资源，将成为以临空产业为核心产业的产业功能组团双流区域城市功能研究双流充分利用自身航空港优势为成都南走廊（成都——高新南区——大源组团）区域提供产业配套服务和城市功能服务双流发展优势区位优势:南延线辐射交通优势:市政路网资源优势:机场产业优势:临空产业产业配套服务便捷居住配套双流片区的发展优势双流区域城市功能研究双流应具备的外向型城市功能主要服务于成都市区城市功能外扩、南延线板块的横向辐射成渝经济一体化外地来蓉人口居住功能南延线板块横扩产业配套功能成都城市功能外扩市区外溢人口居住功能郊区化办公功能商业配套功能临空产业功能双流区域城市功能研究基于城市区位环境，双流要做的产品综合功能核产业服务型HOPSCA商业办公酒店居住内聚式特色商业，辅以社区配套商业以总部办公为特色，结合集合式办公为周边产业带配套的会议型商务酒店富有地方风情和城市气息的城市公寓及休闲居住物业双流区域城市功能研究双流片区的总体开发策略首先启动“便捷居住核（城市公寓、休闲住宅）”，吸引产业人口和外来人口的聚集启动“产业配套核”，继续完善居住核；随着区域的逐步成熟，进一步开发生态办公及其配套设施，完善产业功能和城市功能；最后开发未来价值最大的“商务服务核”，实现高价值；２.１、2007年成都土地市场概况•2007年成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌土地112宗，总供地面积合计5,863.89亩；•其中成交108宗，成交净用地面积5,691.21亩，成交均价916.91万元/亩，成交总金额为2,527,341.11万元。思源分析：预计2008年土地成交量将会在2007年的基础上继续保持比较平稳的上升状态，而土地价格在经历了2007年急速增长之后，预计2008年涨幅会相对缩小，但仍然保持上涨的趋势。２、区域房地产市场发展定性分析三环内土地资源已非常稀缺从环域上分析：一环内及一～二环成交土地宗数少，总面积很小。二～三环成交土地面积（1928.5777亩）占到了整个主城区的33.89％。三环外是土地交易的主战场，成交土地宗数（48宗）和面积（3122.3894亩）都占到了整个主城区的一半左右。思源解读：因一环内及一、二环间可供开发土地资源非常稀缺，二～三环的项目将愈发受到关注。思源预测：结合成都2008年1-3月的土地拍卖情况，未来一段时间内，土地的成交价格呈现的态势是稳中有升。２.２、2007年成都房地产市场概况•根据房管局公众信息网公布的数据，2007年成都主城区商品房销售约13.4万套,共计面积约1265.5万平方米,销售面积较06年增加约25.4%。•全年主城区商品房供应总套数约16.9万套；供应面积约为1535.69万平米，同比增长28%，市场供应十分旺盛。思源解读：从07年成都房地产市场情况来看：一方面，商品房供需较06年均有较大幅度的增长，市场呈现供需两旺的态势；另一方面，市场供应面积比实际销售面积高出21.35%，存在一定的供给过剩现象。01000200030004000500060002002年2003年2004年2005年2006年2007年历年主城区住宅成交情况分析销售均价销售面积从右图我们可以看出：•从近6年住宅的销售面积来看，02年至07年住宅成交面积呈逐年稳步上升趋势。07年主城区的住宅销售量突破1198万平米，同比增长39%。•从近6年住宅的销售均价来看，02年至06年价格的涨幅相对稳定，进入07年后，成都住宅市场的成交价格发生较大波动，在06年成交价格的基础上再度上涨29.05%。•2006年住宅销售供销比1.05，2007年住宅销售供销比1.13，市场整体基本平衡，但、供大于求的趋势开始出现。2007年开始出现供大于求的趋势２.３、2008年成都房地产市场情况预测（1）市场价格走势预测根据2007年中心城区公开“招拍挂”住宅类用地的统计，其平均楼面地价为2783元/平方米，若再加上开发商后期开发成本以及合理利润值，思源分析：2008年成都住宅整体均价趋于平稳，稳步上扬。（2）土地市场供求走势预测根据07年成都市主城区商品房成交情况来看,市场供需基本平衡。根据06及07年成交土地的控规指标和宗地规模综合计算，思源分析：08年成都土地放量将超过07年，但成交不会同步成长，整体呈现供应放大趋势、需求紧缩趋势。（3）产品需求走势预测2007年的房地产市场经过06年和07年的政策调控，市场对产品的需求发生了转变。思源分析：A、自住需求仍在不断增加。B、从驻足观望到真实需求集中释放的时间不会太久。C、购房决策趋于理性，对预期判断更加谨慎。D、住房需求面积——进一步转向紧凑、精致、适用的中小户型，性价比优势是今年的竞争重点。２.４、2008年成都城南区域市场情况预测①市场走势分析07年城南房地产市场供需情况如下：方位供应面积（单位：㎡）供应占比成交面积（单位：㎡）成交占比均价（元/㎡）供销比南3,353,34924.8%3,614,45930.1%53690.9思源分析：城南将成为08年房价领跑者，预计三环外均价将率先突破7000，从而刺激整体价格上扬。②区域热点板块：空港新区在过去的4年的时间里，当紫荆、神仙树从4500元/平方米的均价到如今逐渐达到近9000元/平方米的增长幅度时，空港片区才从最初区域1800元/平方米均价逐渐达到近期4500元/平方米左右的均价。开车从紫荆、神仙树到空港片区只有5分钟时间，但房价相差近一倍，距离之近与房价价差之大形成强烈反差。。区域供应量：据不完全统计，目前空港片区在开发和已开发的规模已经突破千亩，开发住宅面积也将超过百万平方米，开发的总户数也约在2万余户左右。从区域来说，空港区域的住宅开发规模已经成形，今后将成为一个由数个开发小区聚集而成、新兴的空港居住区。如今的空港新区的土地价值与人居价值正处在一个快速增值的前夜，在这样的类比下，空港板块以更高的区域发展起点和品质产品的优势，将会通过区域居住的高性价比带动区域一个明显补涨的过程。2008年，机场路改造的完成无疑将会让空港实现华丽转身，成为名副其实的“国际城南之门”。区域主力开发商：蓝光地产、森宇实业、四川温资房产、华西希望•美好房屋、诚裕房产、和贵实业、中盛房产、富豪房产、润扬房产。区域主要物业类型：根据世家机构提供的数据，空港新区建筑产品中高层和小高层占50％，多层占25％，别墅和类别墅占25％.2008年成都城南区域市场情况预测２.５、区域住宅消费者研究定性度假养老客群定位•成都的企业高管或法人•区域事业机关单位公务员•省内二、三级区域客群；•泛成都区域内崇尚度假生活的客户居住型客群定位•高新区企事业单位员工•其他城市在此上班的客群•区域内改善居住环境的客群投资客群定位•专业房地产投资团体•泛成都区域内投资客户双六区域内住宅客群细分为三大类：居住型客群、度假养老客群、投资客群度假养老客群特征分析消费频率消费能力消费特性消费偏好周边企业单位高管与法人最高最强体现社会地位与身份，度假；多次置业•以独栋、双拼别墅为主事业机关单位公务员高强是权利的代表、休闲度假；多次置业•以