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航天基地HT01-（1）-15地块投资分析报告西安房地产信息网时间：2010-05-20一、地块概况该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为2010年4月28日-5月12日，竞得人为陕西科为房地产开发有限公司，成交价格为9730万元。宗地编号土地位置土地面积土地性质使用年限规划指标要求容积率建筑密度HT01-（1）-15南临航天大道，西临航天西路净用地面积为49499.0平方米（折合74.249亩）住宅70年不大于5不大于25%根据宗地规划指标：楼面地价为：393元/平米，建筑层数20层，总建筑面积247495平方米。二、地块分析预测1、地块分析区域分析地块HT01-（1）-15位于曲江板块和西安民用航天基地交汇处。从区位上来看，该地块可谓左右逢源，不仅能够近距离分享到曲江扩区所带来的优秀人居环境的提升，毗邻航天基地板块，新兴居住板块的崛起也将为项目入世后的升值带来广阔的发展空间。从交通方面来看，目前区域内，有217、525、918、603、500路等为数稀少的公交线路，而像富力城，在弥补公共交通配套缺失方面，在完善自身商业、教育配套的同时，社区巴士也缓解了业主的出行难题；而针对于待分析地块HT01-（1）-15，位于雁塔南路和长安路之间的地段优势，能够方便地通达于小寨、雁塔、钟楼等商圈，而且长安路上地铁二号线的建成，对项目建成后的交通改善和价值增加还将会起到促进作用。其他公共配套方面，绕城高速与航天大道之间，商业大配套较少，不过相对成熟的北长安区在相对较近的距离上缓解了区域配套的不足。目前来看，学校有陕师大附小、八里村小学、陕师大附中、八十五中、长安二中；综合商场有麦德隆购物中心、家世界购物中心、好又多购物中心；银行有建行、工行、农行、中国银行、商行、交行、招行；医院有交大附属医院、第八医院、同济医院、航天医院。就近区域来看，日常的生活消费品还是能够满足的。房地产市场土地市场方面，近年来地块周边区域成交的土地如下列表：成交时间编号具体位置土地性质楼面地价（元／平方米）竞得人2010年5月12日HT01-(14)-4-3北临工业二路，南临东长安街，东邻陕西庞大乐业汽车销售服务有限公司，西邻储商业1460陕西馨海实业有限公司备用地2010年4月9日HT01-（06）-11南临飞天路，东临神舟四路工业212中煤地航测遥感局够现公司2009年12月2日HT01-（16）-9航天中路以南，神舟大道以东，东长安街以北工业495中电投西安太阳能电力有限公司2009年12月2日HT01-（06）-4-1神舟三路以东，神舟四路以西，飞天路以北工业508西安恒达微波技术开发公司2009年12月2日HT01-（06）-3-2航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南路以东，神舟三路以西教育科研396陕西省核工业地质局2009年12月2日HT01-（15）-7北临航天中路、东临工业一路、南临工业二路、西临神舟三路工业488西安电子工程研究所2009年12月18日HT01-（06）-5-5神舟三路以东，飞天路以北工业495联强国际（中国）投资有限公司2009年12月18日HT01-（5）-3支一路以北，神舟六路以西，航天大道以南、神舟大道以东住宅493航天时代置业发展有限公司2009年12月18日HT01-（06）-3-4宗地航天大道以南，神舟三路以东，航开路以北住宅546陕西天宇实业投资有限公司2009年12月28日HT01-（15）-5神舟四路中段西侧工业150西安航天基地实业发展有限公司2009年12月28日HT01-（06）-5-1航拓路西段南侧工业162西安航天基地实业发展有限公司2009年12月28日HT01-（13）-5-1号、HT01-（13）-5-2号黑河保护带从地块中间穿过工业587陕西省烟草公司西安市公司2009年12月28日HT01-（16）-1-2神舟五路以西，航天中路以北，神舟四路以东，飞天路以南工业160西安航天基地服务外包产业园有限公司2009年12月28日HT01-（15）-15-1神舟三路以东，工业二路以南工业388西安阳光能源科技有限公司2009年12月28日HT01-（16）-1-3神舟五路以西，航天中路以北，储备地块以东，飞天路以南住宅529西安航天基地实业发展有限公司2009年12月28日HT01-（15）-4神舟四路以西，飞天路以南住宅456西安恒丰泰投资有限责任公司2009年12月28日HT01-（06）-3-3航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西住宅557西安增源房地产开发有限公司2009年12月28日HT01-（06）-3-5航开路以北，神舟四路以西，航天大道以南住宅488西安航天基地实业发展有限公司2009年12月28日HT01-（14）-4-1东长安街以北，储备用地以西，工业二路以南，雁塔南路以东商业296西安科为航天科技集团有限公司2009年12月28日HT01-14-7-2飞天路以南，神舟三路以西住宅433西安新航昇投资发展有限公司2009年5月22日HT01-（15）-9北邻西安隆基公司、西储备用地、南临工业二路、东临神舟四路工业746陕西斯达实业有限公司2009年5月22日HT01-（15）-8北邻西安隆基公司、东储备用地、南临工业二路、西临工业一路工业469陕西天惠科技（集团）有限责任公司2009年5月22日HT01-（14）-3北临工业二路延伸段，南临东长安街，东临神舟三路工业1651陕西庞大乐业汽车销售服务有限公司2008年12月4日HT01-（15）-6航天科技产业基地工业一路以东，航天中路以南，神舟四路以西，西安市国土资源局航天科技产业基地分局以北工业525西安隆基硅材料股份有限公司从航天基地历年来土地市场的挂牌统计来看，近三年以来，特别是2009年，航天基地板块土地成交量较多，从用地性质上来看，包括工业、商业、住宅和教育科研用地，其中又以工业用地为主，住宅用地次之，及少量的商业和教育科研用地。从住宅用地市场来看，2009年底以来，飞天路和神州三路一带的住宅用地成交量日地增多，以西安民用航天基地管委会为核心的居住区雏形正在显现。从价格上来看，航天基地板块区域的住宅用地楼面地价水平较低，部分商业用地和工业用地的价格已经远远超过了住宅用地的价格水平，该区域的住宅用地市场尚处于起步阶段，包括待分析地块HT01-（1）-15，尽管处于航天基地板块与曲江的交汇处，但是周边相对清冷的房地产市场并没有推涨该地块的成交楼面地价。房地产市场方面，随着越来越多的居住用地开始成交，航天基地板块的房地产市场逐渐步入萌芽阶段，但是目前来看，地块HT01-（1）-15周边仅有像大华?公园世家、富力城、曲江澜山、曲江?雁唐府邸（七觉）、曲江?观山悦等为数不多的项目，不过从在售项目的品质来看，无论是打造较高绿化率的公园生活的大华?公园世家，还是精装修大盘富力城，都使区域的楼盘品质处于较高的水平，而且从价格上来看，相比三环以内曲江板块较高的销售均价，这些项目更为适中的价格使得区域项目的综合性价比较高。这也就是说，该区域内的房地产市场虽然不是十分活跃，但是航天和曲江新区板块的地缘优势之下，该地段的楼盘综合品质较高，大盘的雄踞更是提高了区域的竞争力。区域发展展望地块HT01-（1）-15位于西安国家民用航天产业基地板块，该板块是西安具有良好交通和自然生态环境优势的科技产业开发区，是西安中心城发展的重要辐射地之一，是陕西省政府和西安市政府联合中国航天科技集团公司，共同建设以航天民用产业为主导的高技术产业聚集区之一。区域整体发展前景较为广阔，同时在主打文化旅游产业发展的曲江扩展区域的配套尚未规划建成的情况下，西安国家民用航天基地未来规划建设的两个主题公园——星河运动公园和中央公园，成为了该区域的亮点配套，这两个公园都将体现出基地“航天科技与绿色生态”融合的特点，于2011年底前全部建成，建成后，这两个公园将具有科普教育、高科技体验和展示、生态节能理念示范、休闲娱乐、应急避灾以及一定的商业服务功能，并在功能、市场、景观特色方面充分体现出超前性和示范性，对于区域的配套来说，也将起到一个非常大的提升作用。同时从版块内已经成交的土地数据来看，教育科研用地和商业用地也将进一步推动区域内公共配套的完善。总体来看，区域的人居氛围和房地产市场发展将趋于一个良好的发展态势。内容应对方式strengths地块位于曲江板块与西安民用航天基地板块交汇处，依托于曲江优秀的人居环境和边缘地段的地理优势，项目入世后市场走势较为看好，升值潜力也较为巨大。发挥地块的地段优势，参照周边以后的业态定位，建设符合区域市场需求的住宅项目。weaknesses单个地段来看，地块面积不大，不利于规模开发，且地块周边的配套不够成熟，对比周边在售的富力城和大华公园世家，项目自身配套的不够完善会削弱市场竞争力。在社区规划中，注重小区立体景观的运用，强调错落有致的空间布局效果，以精巧简约的社区风格减少可开发规模小的劣势；社区沿街商业配套的建设可以在一定程度上弥补公共配套不足的缺失。opportunities航天基地住宅区的兴起，加上曲江扩区带来的地缘优势，以及周边较高品质楼盘带动下，区域较高性价比的市场氛围已经初现雏形，不仅为项目建成后提供了良好的市场氛围，边缘地段的地理优势也大大增加较高的性价比可以说是该区域房地产市场的特征，对于该项目而言，依托背靠曲江的环境有优势，项目在建设过程中，无论是建筑外立面的设计，还是实用功能的科学合理性，以及低碳环保的理念，均应该得到体现，以凸显项目的高性能特征，进而增强项目的市场认可度。了项目的升值空间。threats该地块所在区域房地产项目开发较少，但是，区域内已经有大华、富力城等具有影响力的企业入驻，品牌的影响和项目品质的保障，使得这些项目已经成为区域房地产销售排行中的佼佼者，该项目所面临的市场竞争力也因此较为激烈。针对这些先入为主的大盘项目，除了在社区主题概念上有所突破以外，注重大小户型的配比和户型设计的科学合理，力求整体项目性能和销售均价的平衡，可以与周边在售楼盘形成竞争。项目名称物业类别占地面积（万平方米）住宅建面（万平米）销售均价（元/平米）建筑类别容积率开发企业周边在售楼盘富力城住宅451107300纯板式高层纯板式小高层2.29西安滨湖花园房地产开发有限公司大华公园世家住宅671026000联排独栋花园洋房小高层2.8上海大华集团西安公司曲江澜山住宅4225600高层5西安市宏峰实业有限公司长安相府住宅2104750纯板式高层纯板式小高层3.7陕西长建集团开发有限公司陕西福地置业开发有限公司调查地块周边的在建在售项目，结合待分析地块本身的规划条件，计算出该地块上项目建成后当前的市场售价为5300元/平米。根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：类别多层小高层中高层高层超高层土地成本(楼面地价）1000-1400前期费用80-90设计费用50建筑安装工程费600-900900-120014001800-23002200-2500政府配套费150售后服务费30-35营销费100-130财务费用90-140管理费30-50税金（营业税及附加、土地增值税）按项目的一定比例提取不可预见费按照以上标准，计算出待分析地块的总成本为124273.1万元。2、地块预测基于以上分析，目前而言地块HT01-（1）-15所处的区位优势并不明显，但是2010年在西安步入国际化大都市的进程中，航天基地板块率先采取措施，加快经济发展方式转变，将强力推进“六七八九十”工程，即“大力推进六个新农村的搬迁建设，实现征供批地七千亩，完成销售收入八十亿，新开工建设九个过亿元产业项目，建设十大基础配套设施”，这意味着，2010年，航天基地板块的房地产市场也将步入一个快速发展的时期，整体居住环境的提升，对住区域的住宅市场而言，也将迎来一个崭新的发展契机。分析航天基地板块区域环境相对于西安市的整体发展水平，其区域环境、商业配套、公共服务、教育资源等方面目前来看并不