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房子第一部分权证基础知识一、二手房税费的政策、征收管理和名词解释（一）税费种类目前，北京市的二手商品房房交易中涉及到税费有：契税、房产税、营业税、个人所得税、土地增值税、印花税（包括交易印花税和房产证印花税）。其中买方缴纳的税费有印花税（包括交易印花税和房产证印花税）、契税；卖方缴纳的税费有印花税、营业税、个税、土地增值税。（二）税费判断目前，北京市的二手商品房交易税费的判断可分三步走：首先是看房屋性质（住宅或是办公或是商业）；其次是看房产证或者契税票填发日期是否超过5年；第三看面积、总价（网签价）、容积率，看是否是普通住宅。（三）税费征收标准1、契税：（1）名词解释：是在房地产买卖、赠与或交换订立契约时，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权人征收的一种财产税。（2）征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋。（3）税率：3%，个人购买自用普通商品住房是减半征收契税，非普通住宅与办公及商业都是正常征收契税。对于首次购房，建筑面积小于90平米的普通住宅按照1%◆普通住宅与非普通住宅的划分：普通住宅：建筑面积低于140平米（含）容积率大于1.0（含）成交总价低于当地平均交易价格的1.2倍非普通住宅：对于上述三点只要有一点不符合即为非普通住宅◆平均交易价格：三环内的平均交平均交易价格易价格为：215万元三环与四环之间的交易价格为：175万元四环与五环之间的交易价格为：165万元五环以外平均交易价格为：100万元2、营业税（1）名词解释：是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业额征收的一种税。（2）征收对象：是提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。（3）税率：5%，但在具体的计算过程中是按照5.5%计算。（5%的营业税+城市维护建设税+教育费附加税）。①城市维护建设税根据房产所处的地区不同，税率也不同：营业税额的7%（城八区、门头沟、燕山）、营业税额的5%（郊区县城镇）、营业税的1%（其他）②教育费附加税的税率是营业税额的3%◆港澳台及外籍人士不征收城市维护建设税和教育费附加税。（4）征收范围：对于不满5年的普通住宅，差额征收营业税对于满5年的普通住宅，免征营业税对于不满5年的非普通住宅，全额征收营业税对于满5年的非普通住宅，差额征收营业税对于办公及商业用房，差额征收营业税（5）计算：例如，朝阳区一套总价为50万元的房产，需交营业税，那么营业税、城市维护建设税及教育费附加税共为：50*5%+50*5%*7%+50*5%*3%=50*5.5%=2.75万元3、个人所得税（1）名词解释：是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售也是应税所得之一。（2）征税对象：是财产转让所得。（3）税率：成交价的1%或差额的20%，具体如下：◆住宅类：提供原始购房发票的，按照差额的20%征收不提供原始购房发票的，采取核定征收，按照全额的1%征收满5年，且家庭唯一一套住房的，在出售时免个人所得税■非住宅类：只能按照差额的20%征收◆优惠政策：除了上述的个人转让自用5年以上的唯一生活住宅的免征个人所得税之外；对于出售自有住房并拟在现在房屋出售1年内按市场价重新购置房屋的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或者部分退还纳税保证金。（4）其它名词：①差额：成交价-购房原值-转让环节缴纳的税费②购房原值：指购置该房屋时实际支付的房款，以购房发票为凭证③转让住房过程中缴纳的税费：指纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、教育费附加、城市维护建设税、土地增值税、印花税、上次缴纳契税等4、土地增值税（1）名词解释：是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。（2）征收对象：是转让不动产所得。（3）税率：减除法定扣除项目金额后，按四级率累进税率征收，具体计算方式如下：◆土地增值税的四级累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%增值额超过扣除项目金额50%，但是未超过扣除项目金额100%的部分，税率是40%增值额超过扣除项目金额100%，但是未超过扣除项目金额200%的部分，税率是50%增值额超过扣除项目金额200%，税率是60%目前，2010年的住宅类的土地增值税免征，办公及商业用房需要征收土地增值税。5、印花税（1）名词解释：是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证所征收的一种税，这里特指交易印花税。（2）征收对象：有经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征收的其他凭证；纳税人是买卖双方。（3）税率：成交价的0.05%◆2010年，住宅类免征印花税，办公及商业用房征收买卖双方各成交价的0.05%◆房产证印花税：每个房产证是5元，贷款客户的他项权利证印花也是5元（4）征收范围：所有二手房交易。（四）个人缴税时，所需提供的材料1、买方：大陆提供身份证（目前，朝阳区必须是二代身份证）香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证或旅行证外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证◆如买方不能到场，需委托书及委托人身份证复印件、受托人身份证原件及复印件一份；港澳台集外籍人士需要办理委托公证。2、卖方：大陆提供身份证（目前，朝阳区必须是二代身份证）香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞或旅行证外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证及房产证原件（土地证原件）、购房发票原件、契发票原件◆如卖方不能到场，需提供公证书、卖方身份证件复印件、受托人的身份证件原件及复印件一份3、网签材料中的纳税信息表及代开发票申请表◆以上资料使用A4纸复印件时，必须为100%复印，不得缩印或扩印，也不得在其上添加任何字迹。（五）单位缴税时，所需提供的材料1、卖方为单位的：须提供企业法人营业执照（副本）（外国注册企业需提供中文翻译公证书原件）或社会团体登记证（副本）、事业单位法人证书（副本）、地税税务登记证（副本）、组织机构代码证（副本）2、购买方为单位的：须提供企业法人营业执照（副本）（外国注册企业需提供中文翻译公证书原件）或社会团体登记证（副本）、事业单位法人证书（副本）、地税税务登记证（副本）、组织机构代码证（副本）3、购买方为个人的：须提供个人合法性身份证件4、买卖双方法人代表身份证明及授权委托书（原件存档）5、法定代表人个人合法性身份证件6、原始购房合同、原始购房全款发票、原始购房契税完税证明7、房屋入住证明8、本次转让存量房屋买卖合同（网签）及信息表（纳税）9、法院判决（裁定）书、民事调解书、拍卖成交确认书、协助执行通知书、法院委托拍卖合同、法院案款收据等相关资料10、原产权单位工商、税务登记注销证明及清算组出具报告原件等相关资料11、出售方土地增值税涉税证明（主管税务机关开具）12、税务机关代开统一发票（主管税务机关开具）13、房屋所有权证、国有土地使用证14、情况特殊的，按税务机关要求提供其他证明资料◆注意：A出售方为非本市单位，未办理市税务登记的：需先到我所补缴历年度房产税（城市房地产税）、土地使用税、税款滞纳金或提供其完税证明，然后办理土地增值税和代开统一发票手续。B出售方单位地税税务登记在朝阳区的，先到我所办理土地增值税手续，再到主管税务所办理代开统一发票手续。C出售方单位地税税务登记在外区县的，到外区县主管税务机关办理土地增值税和代开统一发票手续。D购买方为外地企业的，除上述资料外，应先回税务登记主管机关所在地开具《外出经营活动税收管理请》，办好后持《外出经营活动税收管理请》在我局主管税务所办理报验登记，再办理契税申报手续。E购买方为外国企业（境外机构）的，除上述资料外，必须提供该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书，再办理契税申报手续。F买卖双方需提供已缴纳的各税种税收缴款书复印件一份存档。G卖方涉及税种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税（城市房地产税）土地使用税、印花税。H买方涉及税种：契税、印花税。◆以上资料均审核原件，并提供A4复印件一份存档，全部加盖单位行政公章，并注明“此复印件与原件核对无误”及“核对人姓名、日期”等字样。（六）单位缴纳房产税（城房税）、土地使用税是，所需提供的材料1、营业执照（副本）原件及复印件（外国注册企业需提供中文翻译公证书原件）2、地税税务登记证（副本）原件及复印件3、组织机构代码证（副本）原件及复印件4、法人身份证明书原件5、授权委托书原件6、被委托人证件原件及复印件7、房产证原件及复印件8、土地证原件及复印件9、购房合同原件及复印件10、购房发票原件及复印件11、结算单原件及复印件12、自开发商处取得须提供入住通知书原件及复印件◆注意：A目前所征收房产税、土地税主要针对在本市无税务登记的外地外资企业。B购买一手商品房的：自入住通知、结算单开具之日起次月开始计算缴纳。C购买二手存量房的：自取得房产证之日起次月开始计算缴纳。D对外资企业：城房税最多追征5年税款、土地使用税自2007年起开始征收。E对内资企业：房产税、土地使用税均最多追征5年税款。F以外币结算的房产：按每年申报征期最后一个工作日当天汇率折算人民币进行税款计算房产税（城市房地产税）、土地使用税、申报征期为每年4月1日----4月15日和10月1日---10月23日两次。（七）其它注意事项1、发票地址与房本地址是否一致，不一致需要开发商或者物业开局发票地址与房本地址为同一套房屋的证明；2、契税票、发票等票据是否齐全，契税票可以去相应的房屋管理局调档加盖档案查询章，效用等同契税票原件；房屋原为一手房的，可以去开发商调档加盖财务章，效用等同发票原件；3、公寓立项的房屋产权年限的确定，可以提供原始购房合同或者土地证来证明房屋是70年产权或者是50年产权；如果没有这类证明，可以到相应的房管局调此房屋的原始购房合同或者开具证明。4、缴税时，只能使用带有“银联”标志的银行卡。二、二手房过户知识（一）个人二手房过户所需材料1、房产证过户材料（1）买方：大陆提供身份证、外地人另需提供暂住证香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证；外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证新缴纳的契税票原件（2）卖方：大陆提供身份证香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证；外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证房产证原件及房产证的登记表及测绘图复印件一式两份（3）网签材料：包括转移登记申请书、资金自行划转声明及网签合同一份◆买方若不能到场，需要委托书及委托人身份证和受托人身份证原件及复印件一份；港澳台集外籍人士需要办理委托公证。◆卖方若不能到场，需要提供公证书、卖方方身份证件复印件、受托人的身份证件原件及复印件一份2、土地证过户材料（1）买方：大陆提供身份证、外地人另需提供暂住证香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证新的房本原件（2）卖方：大陆提供身份证香港人需提供来往大陆通行证或香港永久身份证台湾需提供台胞证外籍人士提供中文译本公证华侨提供中华人民共和国的护照和国外绿卡译文公证土地证原件及土地的宗地表及测绘图复印件一式两份（3）网签材料：包括网签合同一份及土地登记申请书◆买方若不能到场，需要委托书及委托人身份证和受托人身份证原件及复印件一份；港澳台集外籍人士需要办理委托公证。◆卖方若不能到场，需要提供公证书、卖方方身份证件复印件、受托人的身份证件原件及复印件一份（二）注意事项1、房屋是否需要重新测绘，部分房产测绘地址混乱，需要重新测绘，如建外SOHO、新城国际。2、业主当时买房与现在卖房所使用的身份证件类型及号码是否一致，若不一致，需要有权机关开具证明，证明这两个证件上的为同一个人。3、公证书的具体规定，香港的公证书须经中国法律服务公司的转递、国外的公证书需要经中国驻该国大使馆的认