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P（2006）055号中北路武重地块投资分析报告-1-大家顾问：复地东湖国际投资分析报告070122P（2006）055号中北路武重地块投资分析报告-2-前言投资分析报告编制依据（1）国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策（2）武汉市2000-2006年国民经济和社会发展统计公报（3）武汉市城市总体规划（1996-2020）（4）武汉市土地储备中心P（2006）055地块挂牌文件（5）P（2006）055地块规划设计（土地利用）条件（6）P（2006）055地块现状与其它说明（7）建设部《房地产开发项目经济评价方法》（8）武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（9）项目拆迁进度、开发进度及销售进度等方面作出的开发估计（10）武汉房地产年鉴公布数据及武汉房地产市场信息网备案数据（11）武汉市土地储备中心关于历次成交地块的数据（12）其他有关依据资料投资分析工作期间2006年12月-2007年1月P（2006）055号中北路武重地块投资分析报告-3-目录第一部分武重地块地段分析....................................................6第一章武重地块的过去和未来.......................................6一、宏观地段分析...............................................6二、中观地段分析................................................8三、城市印象分析................................................9第二章武重地块未来在城市结构中的位置............................12一、武重地块在未来城市结构的变迁...............................14二、武重地块在未来城市结构中的地位.............................16第二部分市场分析..................................................................19第一章武汉宏观市场分析..........................................19一、GDP与人均GDP..............................................21二、供应量分析.................................................21三、价格分析...................................................24第二章整体市场分析.............................................29第三章价格分析.................................................29第三部分武重地块分析............................................................33第一章地块周边四至分析.........................................33一、地理位置概述...............................................33二、地形.......................................................33三、武重地块规划建设的特殊要求.................................33四、武重地块现状分析...........................................35五、周边配套...................................................37P（2006）055号中北路武重地块投资分析报告-4-第二章地块价值评估.............................................38一、内涵价值：历史悠久，灯塔潜质...............................38二、景观价值：外湖内林，优势资源无可复制......................39三、区位价值：“挟两桥而控城区”，枢纽功能不可替代……………………40四、居住价值：一站式”居住环境保障便捷都市生活.................40五、未来潜力价值：规划助力、交通助威，未来增值空间巨大……………40六、“地王”价值：垄断者的超额利润..............................40七、稀缺价值：规模地块的出让即将受控...........................41第三章地块未来发展定位分析......................................41一、武汉三大地王项目比较分析...................................41二、未来发展定位...............................................46第四部分武重地块竞拍价格分析............................................49第一章价格分析..................................................49一、普通住宅与高端住宅之间的比例关系..........................49二、房价与地价之间的比例关系...................................49三、城市住宅价格趋势..........................................51第二章竞价估算..................................................54一、因素推理法................................................54二、类比法....................................................56三、成本法....................................................57第五部分武重地块财务可行性分析........................................59第一章武重项目静态财务指标分析..................................59一、项目开发分期预计........................................59二、项目分期财务分析........................................60第二章武重项目动态财务指标分析..................................64第三章武重土地竞拍价格分析......................................66一、土地的竞拍价格..........................................66二、项目的税务负担..........................................69P（2006）055号中北路武重地块投资分析报告-5-三、项目可控成本的降低........................................72第四章武重项目现金流量分析......................................73一、武重地块土地款项支付时间表.................................73二、武重地块土地移交时间约定（根据挂牌文件）...................73三、武重地块现金流量总体分析...................................74四、武重项目具体分期开发销售进度预测表.........................75第六部分武重地块竞拍风险因素分析及建议.......................80第一章风险定性分析..............................................80一、土地成本高企风险——优势土地资源增加竞争压力...............80二、分期拿地的风险性...........................................80三、陆续拆迁的不确定性给项目的连续开发造成威胁.................81四、政策开发周期风险...........................................81五、财务风险...................................................81六、其它风险...................................................81七、资金风险...................................................82八、90/70的政策规定风险........................................82第二章风险规避策略..............................................83一、风险规避建议...............................................83二、福星惠誉将拥有“地王”所赋予的区域垄断者特权...............84三、武重地块拆迁进度的风险规避.................................86四、资金风险规避...............................................86第七部分结论............................................................................87一、城市价值：中部崛起的支点，华中投资的热土.....................87二、区位价值：功能转型区、新兴发展区.............................89三、地段价值：湖北首都、华中枢纽.................................90四、市场价值：武昌成为置业首选...................................90五、品牌价值：区域垄断者成就“地王”价值最大化...................91六、项目开发的可行性.............................................92P（2006）055号中北路武重地块投资分析报告-6-第一部分武重地块地段分析按照城市地理学的相关理论，任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。因此，任何一个地产项目的成败，都必须放在城市发展的大背景中进行考虑。大家顾问分析注重于从城市结构及其发展的脉络来研究一个地段空间，认为只有对地段的价值空间进行充分挖掘，方能确定其在城市发展中的最佳功能定位。项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到本项目地段在现阶段城市发展中的位置，并据此提出适合本项目发展的构思。下面，我们将围绕着项目地段特征，从区域经济发展的角度出发，对武重地块区域的过去和现状、项目发展对区域经济的带动作用及其未来在武汉城市结构中的位置分别展开分析，并紧密结合项目定位这一中心目标来展开