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在别人恐惧时贪婪——新国八条及房产税政策解读新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略“新国八条”及房产税出台背景国内经济复苏强劲68101214162005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q3GDP:累计同比1月20日，国家统计局公布2010年GDP同比增长10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。10141822262006年1月2006年4月2006年7月2006年10月2007年1月2007年4月2007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年10月2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月2010年1月2010年4月2010年7月2010年10月社会消费品零售总额:累计同比经济持续高速增长社会消费保持稳定增长“新国八条”及房产税出台背景-40-2002040602006年1月2006年4月2006年7月2006年10月2007年1月2007年4月2007年7月2007年10月2008年1月2008年4月2008年7月2008年10月2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月2010年1月2010年4月2010年7月2010年10月出口金额:累计同比出口回暖、房地产投资不减09182736452005年2月2005年5月2005年8月2005年11月2006年2月2006年5月2006年8月2006年11月2007年2月2007年5月2007年8月2007年11月2008年2月2008年5月2008年8月2008年11月2009年2月2009年5月2009年8月2009年11月2010年2月2010年5月2010年8月2010年11月房地产开发投资完成额:累计同比房地产开发投资持续高速增长国际经济复苏引致贸易出口维持高速稳定增长从2010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%2010房价继续上涨的一年城市房价涨幅宁波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重庆24%青岛28%无锡32%平均涨幅26.9%02000400060008000100001200014000160002007年2月2007年4月2007年6月2007年8月2007年10月2007年12月2008年2月2008年4月2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月2010年2月2010年4月2010年6月2010年8月2010年10月050010001500200025003000350040004500宁波南京合肥福州青岛无锡上海重庆从2010年“4.17”新政第一次调控，到“9.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，2010年依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的8个城市来看，平均涨幅达到26.9%，第三波的调控政策呼之即出“新国八条”及房产税出台背景新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略新国八条–第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收–第四条：二套房首付比例提高–第六条：全国范围内的限制购房套数–第七条：约谈地方政府–第二条：加大保障房供应–第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量–第一条：地方政府要确立房价控制目标–第八条：加强舆论导向需求抑制政策地方政府约束政策供应增加政策预期管理政策“新国八条”简析最大特色在全国限购，但限购的难点在三套房认定当地政府限购细则缺乏明确时间表，预计最早要到春节后出台。何为第三套房，其中涉及有住房共有产权的家庭和个人，共有产权部分按比例算，还是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，还是仅家庭在当地住房套数。各地房产信息登记体系完善程度不相同，房地产业发达地区登记信息全，三线城市实施限购难度大。“新国八条”简析4.17国务院令1.26“新国八条”限购对象商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市限购对象对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。有1套住房的当地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房限定地方提出价格控制目标–变相承认房价不可能下跌，助长看涨预期；并且房价控制目标制定拍脑袋居多，缺乏合理依据不满5年营业税差额改全额征收–本意是打击短期投机的，但是在供不应求的大环境下，税费的转嫁就显得容易的多，带来的结果只会是增加交易成本，抬高房价–若无明确房价上涨预期变化，政策效果微乎其微提高二套房首付–改善性自住对于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年来购买二套房全款购买比例在上升，首付提高一成实质影响不大其他政策创新点也存在漏洞“新国八条”简析总结“新国八条”简析新国八条并没有突破2010年两轮调控政策的手段范围，基本上仍旧是前两轮调控政策的重复和略为加强，漏洞较多，细节明确度不高。只有严格的明确三套房界定，严格执行长期的、全国范围内的限购，政策才可能达到抑制投机炒作，降低住房需求的目的。沪九条基本原封不动照搬新国八条内容，唯一不同的内容是保障房数字：全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)；拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米(受益家庭约3.2万户)；规定新出让商品住房地块必须按不小于5%比例配建保障性住房。新国八条的效果仍旧要看各地执行情况。新国八条和房产税试点的背景新国八条简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略收入用途免税面积税率计算公式征收对象上海重庆房产税简析两地对比：上海房产税细则年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房上海重庆房产税简析计算公式–应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率免税面积–之前拥有的独栋商品住宅：-180平方米–新购的独栋商品住宅、高档住房：-100平方米–一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积税率–独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价3倍以下：0.5%3倍（含）—4倍：1%4倍（含）以上：1.2%–“三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房：0.5%计税依据–房产交易价，待条件成熟时按评估值征税–用于出租的应税住房，按《暂行办法》规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征–独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变征收对象–存量的独栋商品住宅–个人新购的高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上–同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房两地比较：重庆细则内容不改变供应情况下，短期效果两个版本的房产税效果都不大ⅣⅢⅡⅠ宽税基低低端低收入人群影响更大；税收对高端市场影响较小低端自住需求被完全压抑；高端需求受到的影响类似短时间大幅加息，基于财务原因，或出现住宅抛售高潮；整个市场出现系统性风险，市场萎缩税率窄高低端自住需求基本不受影响；税收对高端市场影响较小；市场不会出现明显变化，政策无效低端自住需求基本不受影响，或有部分高端需求进入低端市场，价格存在上升可能；高端需求受影响较大，市场出现波动现行税率和只对高端或新增住宅收税条件下，房产税政策对于需求影响是中性的，无法明显抑制需求。但房产税可以调节人们对于房价预期，当长期税收达到一定程度之后，再加上营业税、契税、增值税、中介费等支出后，炒房人将发觉中短期炒卖将无利可图，将打消投机行为。上海重庆房产税简析–上海版房产税目标意图在于限制人们购买住宅的套数，降低住宅需求–重庆版房产税目标意图在于控制住宅成交均价，降低高档房成交两地比较：意图具有明显差异上海和重庆的两个试点方向不同，应税对象范围有差异，因此决定了两地市场结果具有一定的差异。总体看上海版房产税是严于重庆版房产税的。由于只有获得大产证之后，部分新购住宅才需要缴纳房产税，因此房产税对二手房抑制更直接。上海重庆房产税简析两地比较：上海的细节漏洞多但管制范围大于重庆上海房产税认定复杂，购房人不易清楚自己是否属于免税范畴。且办理查询申请时，需要提供多种材料，一旦材料不齐，较易卡壳。由官方操作的复杂认定程序和交易手续或成为给需求降温的最后一根稻草。上海房产税严格限制多套购房，房产税额根据买入价格征收，由于上海房屋价格高于重庆，且对于超免征面积外的普通住宅同样征税。因此税收范围大于重庆。房产税对上海影响比重庆略大。上海重庆房产税简析权属转移才征税未登记城镇住宅和小产权房不在收税行列第三套房认定标准模糊，缺乏实际操作力细节漏洞未明确恶意欠税的惩罚措施住宅存在非家庭共有产权，人均拥有面积确定难未公布上年度全市商品住宅销售均价减免申请的六样材料契税完税凭证交易合同/房屋交接书购房人及其家庭成员身份证购房人的户籍居住/和婚姻状况无房同住人及其家庭成员的身份证、户籍和婚姻状况其他有关书面证明文件、资料两地比较：重庆房产税具有高可行度纳税时间明确：8月31日邮寄税单，10月1～31日纳税纳税人构成明确：以户口本、营业执照、工作证明等确认；纳税房屋一经进入征信系统，不论产权变动与否，计税交易价和税率保持不变收税方式方式明确：主动申报为主；辅以媒体对欠税者公告、限制欠税者过户、限制出境、罚款、乃至直接从欠税者金融账户扣缴上海重庆房产税简析两地比较：重庆房产税对需求影响小–单价超过09-10年均价的4倍–应按照1.2%的税率征收房产税–应纳税额=（200-100）×2×1.2%=2.4万元–2.4万元仅占房屋总价400万元的0.6%–购买单价高于3倍以上住房的多为看好重庆未来增值的实力买家投资需求e.g单价2万元/㎡200㎡–单价在09-10年均价的2.4倍–应按照0.5%的税率征收房产税–应纳税额=（150-100）×1.2×0.5%=0.3万元–0.3万元仅占房屋总价180万元的0.167%–重庆当地改善性家庭，为购买此类住房的主要客群改善性需求e.g单价1.2万元/㎡150㎡商品住宅成交均价2009年4179元/㎡2010年5762元/㎡两年均价4970.5元/㎡由于受到免税面积较大的影响，重庆房产税的推出无论是对于当地改善性家庭，抑或是外来购房者都不会造成太大的负担，其更趋向于是一种征收手段。若只有房产税试点，对当地住宅需求影响不大。上海重庆房产税简析国际经验是长期影响有限05010015020025083-0384-0385-0386-0387-0388-0389-0390-0391-0392