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2019/9/282019/9/28调研成果沟通会安徽置地投资广场项目2本次沟通的主要内容1.世联项目小组进行的市调工作2.市调初步结论沟通3.对项目核心问题的初步理解4.工作思路与研究内容3针对投资广场项目，世联进行了针对性地楼盘调研和访谈工作楼盘调研：金城大厦、邮电大厦、CBD中央广场、香港广场、万通大厦、润安大厦、黄金广场、瑞景、旺城宝业、安徽国际商务中心、拓基城市广场、财富广场、政务新区……专业人士访谈：置地销售策划主管、房管局李慧秋总工程师、蜀山区招商局徐明副局长……客户访谈：上海城开、远洋运输、龚先生……4本次沟通的主要内容1.世联项目小组进行的市调工作2.市调初步结论沟通3.对项目核心问题的初步理解4.工作思路与研究内容5通过对市调工作的讨论总结，关于合肥写字楼市场，我们形成了初步结论1.宏观市场分析2.产品水平3.客户状况4.项目价值判断6合肥市写字楼市场处于快速发展期，政府规划将刺激写字楼的需求增长合肥迎来了经济快速发展的时期，产业发展将刺激写字楼需求增长。--“十一五规划”中合肥确定“工业立市”的发展战略，将以发展制造业为核心，以超过15%的年增长速度快速发展。金融、物流、咨询、中介等服务业有望得到蓬勃发展；--蜀山区将成为合肥市政治、科教、高新产业、人才、环境高地，并已进行了良好的基础设施建设和集中的住宅开发，是合肥发展的排头兵；--蜀山区以发展新兴的第三产业服务业为主；合肥写字楼市场处于快速发展期，市场不成熟，政府单位自建办公楼对写字楼市场形成冲击。--开发类写字楼的入市带动了写字楼市场的快速发展和产品的升级换代；--政府单位自建办公楼的现象普遍，部分面积进入租赁市场，对写字楼市场形成较大冲击；宏观市场分析7市场竞争较为激烈，部分项目租金有所下滑，未来可见供应量巨大由于新项目的大量供应，客户资源相对有限，新老写字楼租赁市场租金上升乏力，部分项目租金有所下滑。--邮电大厦、金城大厦等传统高档写字楼受到新开发写字楼的竞争，由于自身设备设施陈旧等原因，部分客户流失，租金下滑；--CBD中央广场等项目预期过高，市场实现不佳，也经历了租金调整；--财富一期氛围成熟、形象好，但入住以来的租金基本平稳，未有明显上升；未来两年的潜在供应量巨大，激烈的市场竞争仍将持续。--政务新区：新城国际、安德大厦、东舜项目、步行街项目……--新站区：优TOWN、圣大国际……--高新区：拓基城市广场……--包河区：绿地海顿公馆……--蜀山区其他位置：潜山路望江路交口东南角项目……宏观市场分析8目前写字楼市场表现出由发展商主导的特征，产品价值一定程度上大于地段价值地段价值尚未得到充分体现，产品价值大于地段价值--商务氛围最浓厚的三孝口四牌楼区域缺乏与其地段价值相匹配的产品供应，写字楼的板块化并未形成，市场表现为产品价值大于地段价值，写字楼的价值实现由发展商主导；--例证：财富一期在商务陌生区的热销；产品整体品质不高，市场产品标准与价值标准未建立--大部分发展商缺乏写字楼开发经验，市场把握能力弱，产品设计水平不高，出现大量商住模糊的产品，市场表现不佳；--纯写字楼项目相对较少，产品创新空间大，市场上尚未形成对写字楼价值的基本评判标准；产品水平9合肥写字楼市场未来发展趋势判断逐渐板块化--长江路板块：将延续和加强传统的商务氛围，形成中央商务区；--政务新区板块：依托政府资源和规划导向，形成中央政务区；--两大板块将承担互补的商务功能，并形成板块的产品标准和价格平台；地段价值突显--由于行业和资源在板块聚集，地段价值将大于产品价值，成为客户选址时主要的考虑因素；--市场竞争主要表现为区域竞争而非项目竞争；产品标准将建立、客户逐步细分--通过市场的充分竞争，各个档次的写字楼产品标准（地段标准、装饰装修标准、设备设施标准、物业管理标准等）将建立；--通过市场调节，写字楼市场的客户逐渐分级分类，通过市场中不同特点的产品满足其需求；借鉴世联在一二线城市写字楼研究经验10大客户数量有限，市场上成交的大单客户比例较低大客户数量有限，非市场主流客户--CBD中央广场、香港广场等项目具备较高的档次，大单销售状况不佳，被迫转向散卖；--合肥经济起步较晚，目前第三产业发展水平不高；--高档写字楼客户仍以中小面积需求的中小型企业和投资客为主；大客户分布较为分散，办公现状参差不齐，处于从传统办公楼逐渐向新型高档写字楼转移的进程中--相当一部分知名企业目前仍然在档次不高、设备设施落后的场所办公：银联在瑞景；可口可乐、网通在润安；华为、联想、浪潮等在金城……--西门子、中石油、中石化等一部分实力企业已经进驻财富广场、CBD中央广场等新型高档写字楼；--大客户流向较为分散，市场上未出现集产品品质与地段优势于一体的尖端项目；客户状况11高档写字楼的大单购买客户以本地企业为主，外来企业多为租赁大单购买客户：--个体投资者：私营业主为主--本地智力密集型企业：律师、会计师事务所、中介咨询--本地房地产开发商--本地大型外贸物流、装修装饰企业--本地大型国有企事业单位大单租赁客户：--金融保险--知名企业驻合肥分支机构（外企、外来大型国企、外来大型民营企业等）承租面积小，但租金承受力强的企业：--知名企业驻合肥办事处--本地制造业企业的形象窗口--小型贸易物流企业关于合肥中高档写字楼中大客户的详细统计分析仍在进行中客户状况12项目价值的初步判断：承接长江路价值、占据交通要塞、产品全面领先承接长江路商务氛围，在交通状况上将超越三孝口四牌楼地区--由于集中的板块认知未形成，在访谈中发现本项目与三孝口四牌楼区域价值感接近，同为安徽第一路——长江路；--三里庵地区配套成熟，人气旺；--交通状况是客户对区域价值的另一个重要的关注因素，本项目位于长江路且靠近一环，交通状况比环城河内具备一定优势；占据老城区连接西南主要功能区的交通要塞--西南区域是合肥未来重要的产业发展区，本项目占据了沟通老城区和西南新区的重要位置；项目价值判断13项目价值的初步判断：承接长江路价值、占据交通要塞、产品全面领先通讯行业资源较为聚集--项目周边集中了移动、市电信、省电信等大型通讯行业巨头产品全面领先--外部高形象：立面用材、前广场、折板设计……--内部高形象：大堂、空中花园……--建筑设计领先：板楼、采光通风、高使用率、功能人性化……--设备设施领先：电梯、空调、停车位……项目价值判断14本次沟通的主要内容1.世联项目小组进行的市调工作2.市调初步结论沟通3.对项目核心问题的初步理解4.工作思路与研究内容15本项目待解决的核心问题梳理1.合肥写字楼市场处于哪个发展阶段，主要表现为哪些特征，发展趋势如何？2.本项目在产品上的多方面上的比较优势是否足以形成独一无二的价值体系？3.大单销售是否可行？大客户是谁？将占到什么样的比例？4.有可能面临大单招租与产权分割销售的矛盾，如何处理？16本次沟通的主要内容1.世联项目小组进行的市调工作2.市调初步结论沟通3.对项目核心问题的初步理解4.工作思路与研究内容17基于解决项目问题的工作思路与研究内容研究方法：案例研究+市场研究问题1：案例研究：国内可比城市（省会级城市、产业结构类似的城市）写字楼市场发展的一般规律：发展阶段划分、影响要素、基本特征（产品、客户）可比省会级城市举例：沈阳、郑州、杭州、乌鲁木齐等产业结构类似的城市举例：东莞、中山等案例研究：政府搬迁对城市写字楼市场格局影响问题2：案例研究：可比城市标杆级写字楼的关键要素案例研究：一线城市写字楼产品发展趋势与新技术应用1.合肥写字楼市场处于哪个发展阶段，主要表现为哪些特征，发展趋势如何？2.本项目在产品上的多方面上的比较优势是否足以形成独一无二的价值体系？3.大单销售是否可行？大客户是谁？将占到什么样的比例？4.有可能面临大单招租与产权分割销售的矛盾，如何处理？18基于解决项目问题的工作思路与研究内容研究方法：案例研究+市场研究问题3：合肥市场高端客户分析：行业特征、分布、数量评估、选址关键因素等案例研究：可比城市尖端写字楼中大客户研究：行业特征等问题4：案例研究：写字楼产品的产权与经营权的协调方式研究案例研究：其他收益型物业经验借鉴1.合肥写字楼市场处于哪个发展阶段，主要表现为哪些特征，发展趋势如何？2.本项目在产品上的多方面上的比较优势是否足以形成独一无二的价值体系？3.大单销售是否可行？大客户是谁？将占到什么样的比例？4.有可能面临大单招租与产权分割销售的矛盾，如何处理？19市场调研成果沟通结束谢谢！