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宝龙集团投资发展中心投资手册2010（A）版二零一零年二月内部资料请勿复印宝龙集团投资发展中心投资手册第1页总54页修订记录修订章节修订时间内容文件修订次数宝龙集团投资发展中心投资手册第2页总54页《投资手册》发布令孙子曰:兵者，国之大事，死生之地，存亡之道，不可不察也。投资发展中心作为集团投资战略、资源整合的主要责任部门，对企业发展承担着重要任务，有需要也有必要制定出中心的《投资手册》，以总结、归纳、完善、提升企业项目投资的经验和模式，为中心项目投资工作提供支持和行动工具，以提高员工的专业技能和工作成效。我们认为善于解决问题的能力通常是缜密和系统化思维的产物，《投资手册》作为项目投资工作的工具和行动指南，就是要培养我们的缜密和系统化思维，它不但不会扼杀灵感、创造力以及减低工作效率和灵活性，反而会助长灵感、创造力的产生以及工作效率的提高。因此，本手册一经中心领导批准，即成为投资发展中心的工作准则和指南，全体员工必须认真学习与理解，并严格遵照执行，以保证中心工作的有序和有效运行。本手册的管理，由投资发展中心综合部负责，手册在修改或者更新时，由本中心发布公告告知。本手册现行版本：2010（A）版现行版本审核日期：2010年02月编制：李桂鹏姚娜蔡绵绵日期:2010年02月审批：洪群峰日期:2010年02月宝龙集团投资发展中心投资手册第3页总54页目录第一章项目拓展工作流程..................................................................................................................4第二章项目市场定位流程..................................................................................................................6第三章流程各节点标准......................................................................................................................8一、项目拓展重点目标城市及区域................................................8二、重点城市基础研究——城市商业商务环境研究.................................12三、项目信息获取指南.........................................................13四、项目选址标准.............................................................21五、项目信息资料库...........................................................22六、项目考察及洽谈要点.......................................................23七、项目考察汇报PPT..........................................................24八、超市预招商项目信息.......................................................24九、超市预招商PPT............................................................27十、项目估算表...............................................................27十一、投资决策委员会审议项目流程...............................................29十二、项目可行性研究报告.......................................................31十三、项目概念定位报告.........................................................33十四、项目谈判要点.............................................................34十五、邀请函/考察函............................................................35十六、投资函...................................................................36十七、项目投资协议书...........................................................38十八、项目投资意向书-范本......................................................42十九、项目交接单...............................................................43二十、市场调查内容列表.........................................................44二十一、项目市场调查报告范本..................................................45二十二、项目概念阶段设计任务书范本............................................50二十三、定位评审单............................................................51二十四、项目方案阶段设计任务书范本............................................52二十五、移交清单..............................................................54宝龙集团投资发展中心投资手册第4页总54页第一章项目拓展工作流程（PL－TZ－02－2009（A））1目的为规范集团项目投资拓展工作，特制定本流程。2流程流程负责部门协助部门说明标准投资中心投资中心在日常工作中对全国主要的城市进行重点跟踪研究，为项目选址及地块价值分析和判断做好基础准备“项目拓展重点目标城市及区域”“重点城市基础研究”投资中心投资中心根据“项目获取信息指南”获取项目信息，并按照“项目选址标准”对获取的项目信息进行筛选判断。“项目信息获取指南”“项目选址标准”“项目信息资料库”投资中心商务中心对符合选址标准的项目进行考察洽谈和研究分析，商务中心负责对其中的意向地块进行超市进驻意向招商，并将意向招商情况反馈给投资中心，投资中心对项目进行投资估算等预可研分析。“项目考察及洽谈要点”“项目考察汇报PPT”“超市预招商项目信息”“超市预招商PPT”“考察函”“投资函”“项目投资估算表”投资中心投资中心根据项目选址标准集及项目选址条件的各项要求针对选址项目召开内审会议“项目选址标准”投资中心总裁办投资中心将通过中心内审的项目向集团领导汇报，集团领导作出相关决策，投资中心执行指示。通过集团一次决策的项目投资中心继续跟进，没有通过决策的项目暂时搁浅。“会议通知”“会议记录”开始1、准备2、信息获取3、项目考察、预招商及预可研4、投资中心内审5、集团一次决策宝龙集团投资发展中心投资手册第5页总54页投资中心技术中心商业中心商务中心营销中心投资中心负责对意向项目进行详细的实地市场调查和项目定位；技术中心根据项目推进需要及投资中心的要求负责意向项目的概念性方案设计。“项目市调报告”“项目概念定位报告”“项目概念设计方案”投资中心投资中心财务中心法务部投资中心负责对意向项目进行详细的可行性研究和项目定位,起草项目投资协议书。同时负责项目的推进及谈判，需要时请公司高层出面推动项目；法务部负责相关文件及合同的准备和审核工作。“项目可行性研究报告”“项目投资协议书(草稿)”“项目谈判要点”“邀请函”投资中心总裁办在签订正式的投资协议书之前集团领导进行二次审批及决策。投资中心总裁办法务部在项目谈判过程中，投资中心及时将谈判情况向集团领导汇报，并执行集团领导指示，修改投资协议书，征询相关部门意见，法务部负责审核，最终签订投资协议书。“项目投资协议书”投资中心总裁办法务部在土地挂牌前集团领导进行最后的决策，在土地挂牌过程中，总裁办、法务部、投资中心分工做好相关资料的准备、填写、报名、竞买等工作。土地摘牌后，法务部负责协助做好项目公司的注册。“土地出让公告”“土地出让须知”“土地成交确认书”“土地出让合同”“项目交接单”3本流程自发布之日起实施，由集团投资发展中心负责解释和修改。6、市场调研及概念方案设计7、项目可行性研究、商务谈判9、投资协议书签订10、土地获取结束8、集团二次决策宝龙集团投资发展中心投资手册第6页总54页第二章项目市场定位流程（PL－TZ－03－2009（A））1目的为规范集团项目市场定位工作，特制定本流程。2流程流程负责部门协助部门说明标准投资中心市场部投资中心综合部拓展部市场部根据拓展部“项目交接单”，整理完整的项目资料，为市场调查做基础准备。“项目交接单”投资中心市场部营销中心商业中心投资中心市场部组织营销中心、商业中心的定位小组成员前往项目所在城市进行详细的市场调研。“市场调查内容列表”投资中心市场部营销中心商业中心投资中心市场部根据市场调查结果组织定位小组成员撰写市场调查报告，并与各中心领导前期市场考察结果进行讨论，形成项目概念阶段设计任务书。“项目市场调查报告范本”“项目概念阶段设计任务书范本”投资中心市场部营销中心商业中心建设中心地产公司“概念阶段设计任务书”评审无异议后，投资中心市场部将其提交给集团总裁签批。“定位评审单”建设中心规划设计院建设中心综合集团总裁签字版“概念阶段设计任务书”内容委托设计院进行项目概念方案设计。投资中心市场部营销中心商业中心机动性的市场调查，主要由项目概念设计到方案设计的时间间隔长短及房地产市场波动大小决定是否要进行二次市场调查。1、拓展工作总结2、市场调查3、概念阶段产品定位5、概念方案设计4、概念阶段产品定位确认6、二次市场调查开始宝龙集团投资发展中心投资手册第7页总54页投资中心市场部营销中心商业中心概念方案确定后，应建设中心要求，由投资中心牵头组织定位小组成员（根据需要决定是否需要二次市场调研）讨论，并撰写项目方案阶段产品设计任务书。“项目方案阶段设计任务书范本”投资中心市场部营销中心商业中心建设中心地产公司“方案阶段设计任务书”评审无异议后，投资中心市场部将其提交给集团总裁签批。“定位评审单”投资中心市场部建设中心投资中心将经集团总裁签批的“方案阶段设计任务书”移交给建设中心，由建设中心主导项目的方案设计。“移交清单”3本流程自发布之日起实施，由集团投资发展中心负责解释和修改。7、方案阶段产品定位8、方案阶段产品定位确认9、项目移交结束宝龙集团投资发展中心投资手册第8页总54页第三章流程各节点标准一、项目拓展重点目标城市及区域1、福建华南区域等级市区常住人口社会消费品零售总额GDP行政区划一线城市≥600≥2000≥5000直辖市二线城市≥200≥1000≥2000省会城市/沿海开放城市三线城市≥80≥500≥1000地级市四线城市≥50≥300≥500百强县\其他为百强县城市等级城市市区常住人口（万人）社会消费品零售总额GDP(亿元)一线城市广州8863140.138215.82二线城市东