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愿：调控莫空调牛、叶、李、张目录1基础知识及国五条概况2理论分析3现实效应分析4国外经验借鉴及对我国调控房价政策的建议第一阶段：03-04年明确房地产业为国民经济支柱产业降温阶段紧急救市全面稳定房价第二阶段：05-07年第三阶段：08-09年第四阶段：10年-至今房价十年调控房价十年调控2003年18号文将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一2004年71号文8·31大限，住宅土地用地价格由此一路猛涨2005年国八条房贷优惠政策取消，个人房贷首付比例从20%上调到30%2006年国十五条首次提出“90/70”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%以上)，房贷利率再次上调。2007年359号文提高第二套房首付比例，并对二套房执行上浮1.1倍的利率，直接导致第二轮大调整开始。2008年首套首付、契税下调贷款利率7折多次调息2009年国四条增加商品房供给，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度。2010.1国十一条二套房首付比例不低于40%，探索土地综合评标方法，防“地王”频出。严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。2010.4国十条二套房贷首付比例不低于50%，暂停发放第三套房以上贷款。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税的征收管理工作。2010.99.29新政首套房贷比例调制30%以上，个人购买90㎡以下且家庭唯一住房，契税减按1%，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2011.1新国八条强化差别化住房信贷政策，二套房贷首付比例不低于60%，限购加强。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查。房价十年调控十年房价2012年全国城镇平均房价5791元/㎡。2007年为3445元/㎡，五年上涨68%，年均递增10.9%；2003年平均房价为2381元/㎡，十年上涨143%，年均递增10.3%。房价十年调控为何屡调屡涨？土地财政推高建房成本政策执行力度大打折扣投机投资性购房需求增长快，没得到有效抑制通货膨胀加剧房价十年调控为何屡调屡涨？通过对来源于全国25个省、80个县、320个社区共8438个家庭抽样统计调查后显示，2012年第一季度，49.3%的购房者是为了满足房地产投资，只有25.5%的购房者是首次购买，而到了第二季度，有投资需求的购房者比例上涨到53.3%，首次购买者占比则下降到了12.7%。--数据来源：《中国家庭金融调查报告》投资性购房比例：国五条文件.doc国五条内容政策措施具体内容完善稳定房价工作责任制各直辖市、计划单列市、省会城市要按照保持房价基本稳定原则，制定本地新建商品房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。坚决抑制投机投资性购房1、继续严格执行限购。区域应覆盖全部行政区，住房类型包括新建和二手房，购房资格审查移至签订购房合同前：对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2、继续严格实施差别化信贷。落实首套房首付比例和贷款利率，严格二套房贷，进一步提高二套住房首付比例和贷款利率。3、充分发挥税收作用。通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。扩大房产税改革试点。增加普通商品住房及用地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，加快中小型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。加快保障性安居工程规划建设全面落实2013城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施跟进，确保公平分配。2013年底，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监督加强预售管理，严格明码标价，强化信用管理，严查违法违规，推进个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。税收政策国五条内容个人住房房产税：上海：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。重庆：主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%－1.2%.个人所得税：《个人所得税法》规定，个人出售自有住房取得的所得，应当按照“财产转让所得”项目计征个人所得税，税率为20%。国税发[2006]108号：国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知。进一步规定了税务局可以核定征收，以及如何核定征收。国税发[2006]108号.docx性质营业税及城建税教费育附加个人所得税土地增值税印花税契税3%≧5年普通住宅免征自用5年以上且家庭唯一生活用房免征；自2010.10.1起对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免。免征自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人首次销售或购买普通住房暂免征收印花税；其他情形按“产权转让书据”按所载金额5%贴花。个人购买商品住房以房屋成交价为依据按3%缴纳；对个人首次购买90㎡以下的普通住房，契税下调到1%；对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收。对个人购买90㎡以下家庭唯一住房，减按1%。≧5年非普通住宅差额计征（销售收入-购买房屋价）。按财产转让所得（收入-财产原值和合理费用）计税﹤5年普通住宅全额征收﹤5年非普通住宅全额征收个人转让住房需要缴纳的税种个人转让住房需要缴纳的税种备注：普通住房的界定：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上（容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例）；（2）单套住房套内建筑120㎡以下或单套建筑面积144㎡以下；（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。个税如何计算交税？国五条内容个税=（实际转让收入－房屋原值－转让税金－合理费用）×20％有关合理费用，是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。例：王先生在2010年以48万元购买了第二套住房，当时仅付了10万元首付，其余38万元是贷款，8年还清。交房后，他又花15万元装修。现在（2013.4.9），他以135万元卖出，若“按转让所得20%计征”，到底该交多少税呢？①契税=48万×3％=1．44万元②营业税=实际售价135万×5.5％=7.6万元③印花税=48万×0．05％=240元各项合理费用：①装修费用：15万元（出具各项发票、收据作为税前扣除依据）②贷款利率：109228.19元（在结清贷款时，由银行提供。）③其他各项手续费用=48万×1％=4800元王先生的税费为：（1350000－480000－14400－76000－240－150000－109228.19－4800）×20％=103066元。比现行的按成交价1%征收个税，高出近8.96万元。特点地方细则重点一线城市强调严格执行20%个税一些二三线城市“一句话调控”无新意多个城市强调配套措施完成“限涨”目标是重点各地细则.xlsx在我国住房市场，房产的属性五花八门，有自建住房、经济适用房、已购公房、商品房、拆迁安置房、央产房等，不同属性的房产交易规则并不相同。12住健部门、税务部门彼此都有非电子化的信息系统，但彼此不连通。中小城市几年前才实现交易信息电子化。3信息非电子化地方细则为何地方细则不提20%个税20%个税征收难点：4成本效益原则房产原值如何核实对地方财政影响20%个税导致房产交易量下降，势必会对房地产开发预期造成负面影响，一旦预期下降，土地交易会遇冷，地方的土地财政就会吃紧。房地产市场公平理论供需情况改善马太效应国五条房价上涨收入分配更加公平20%的个税加到房叔房婶身上他们不高兴，转嫁到消费者身上，他们也不高兴……新“国五条”的实施是否吃力不讨好？中原地产市场研究总监张大伟预计，2013年上半年，市场将出现成交量大跌，成交价平稳的局面。如果政策高力度持续执行超过6个月，房价下调幅度有可能超过20%。每一轮房地产调控的消息都会重挫股市。2月20日国务院常务会议定调房地产调控继续执行，被称为新“国五条，2月21日，上证指数下挫2.97%，深证成指下滑2.59%；3月1日国务院办公厅发布了新“国五条”执行细则，3月4日，沪深两市跳空低开，上证指数受挫下滑3.65%，深证成指同样重挫5.29%；至粤版调控细则发布之后，深证成指小幅收低0.93%，上证指数下滑1.25%，地产板块高开低走，仅下跌0.36%。证券日报2013.4.1上证指数深证指数价格由什么决定？需求供给分析经济学原理指出，所有商品的价格都是由供需决定的。PriceQuantityDSP0Q0国五条出台之后供给曲线会向上移PriceQuantityDSP0Q0S1P1Q1需求曲线呢？需求供给分析税负转嫁税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价格的方法，将税负转嫁给购买者或供应者的一种经济现象。税负转嫁的存在主要取决于以下两方面条件：商品经济的存在自由定价体制的存在需求供给分析税负转嫁与经济体制我国在实行高度集中的计划管理体制下，基本上不存在税负转嫁。实行市场经济体制后，客观上存在着税负转嫁。在市场经济条件下，除对工资收入者所课征的税收不能转嫁外，其他各种税收均与价格存在一定关系，均可不同程度地转嫁出去，尤其是对商品课征的税最易转嫁。需求供给分析税负转嫁与需求弹性的关系一般来说，税负能否转嫁及转嫁多少，要看商品需求弹性如何，需求数量对价格变化越是敏感，则通过提高卖价把税负向前转嫁就越困难；反之，需求数量对价格变化不敏感或无弹性，则税负越有可能向前转嫁。准确地说，需求弹性大，则税负转嫁就很困难，且向前转给消费者的少，向后转给原供应者的多；需求弹性小，则税负容易转嫁，且向前转给消费者的多，向后转给原供应者的少；需求完全无弹性，税负可能全部向前转嫁给消费者；需求完全有弹性，税负可能全部向后转嫁给原供应者。需求弹性越大，转嫁的可能性越小；需求弹性越小，转嫁的可能快越大，税负转嫁与需求弹性成反比。需求供给分析房地产的需求价格弹性1，即缺乏弹性，20%的个人所得税容易向前转给消费者。替代效应刚需者投资者一手房or租房不卖转租or其他投资渠道北：限购，上、广、深：提高入市门槛。Money的问题！需求供给分析一二手房市场倒挂现象税负转嫁之下，替代效应发生之后需求曲线会向下移PriceQuantityDSP0Q0S1P1Q1D1Q2P2需求供给分析国五条引发的问题避税“段子”?有风险!假离婚：小心“人房两空”上诉抵偿：费财费力有风险阴阳合同：违法犯罪行为目录离婚潮等避税损招喜闻乐见？买卖市场与租赁市场是井喷还是冷清？打击投资者误伤刚需者和改善性需求者？夫妻AB欲购买第二套房子，但是由于首付不足及贷款利率上升，于是先离婚，不再是一个家庭，再购买房子，最后复婚。新国五条：“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。”家庭夫妻AB欲转让非家庭唯一并且满5年的房子，欲避开个人所得税，于是先离婚，再卖出房子，最后复婚。(根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定：“个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。)家庭唯一五年AB是夫妻，CD是夫妻。CD想买房，AB想卖房。AB、CD都各自离婚，然后AD，BC依次组合，房屋就只收取过名费，然后AD，BC依次再离婚，然后AB、CD各自复婚。《婚姻法》中规定属夫妻双方共有的房产，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税；但对《婚姻法》第十八条规定的属于夫妻一方所有的房产，离婚时房屋权属发生变化的，应按赠与征收契税。房产共